부동산 정보포털에서 거래포털로!

많은 분들께서 닭모가지(분양원가 공개)를 180도 정도 살짝 비틀었다 놓으면 분양가가 마치 반값으로 떨어지리라 믿으시는 것 같습니다.

하지만 그것은 순진한 착각이지요.
사람들이 선호하는 지역은 땅이 고갈되어 택지비가 하루가 다르게 오를 뿐더러, 현 정권이 토지투기를 부추기는 정책을 쓰는데 뭉칫돈이 몰리는 땅의 값이 떨어질까요?

대부분 사람들은 애꿎은 건설회사만 두들기지만, 건설회사는 정말 남는 것 없습니다.
여러분들 당장에 인터넷사이트에서 건설회사 제무재표 찾아보세요.
정말 그렇게 떼돈 벌었다면, 왜 주가가 바닥에서 쭉 기어다니는 가를 알아보세요.

불행스럽게 택지비가 천정부지로 솟고, 갑작스런 철근 등의 자재파동으로 공사비 원가가 급등하고 있습니다.
일부 독과점한 철강회사들의 농간에 놀아난 거지요.
중국에서 더 값을 쳐준다니까 중국으로 상당부분 수출한다는 군요.
한마디로 철근을 구할 수가 없답니다.
철근값이 최근에 몇개월간 43% 나 올랐습니다만 더 안타까운 건 얼마만큼 더 오를 지 모른답니다.
알미늄, 동, 스텐값 등 기타 금속류도 엄청 오르고 있습니다.

그런데 순진하게도 닭모가지만 비틀면 새벽이 오고 모든 것이 해결하는 듯 생각하시는 분들이 많은 것 같군요.
아마도 분풀이 할 누군가가 필요한 것이겠죠.

우리나라 부동산관련 기자들과 방송국 관계자도 정말 더 공부해야 합니다.
너무 기본도 모르고 국민들을 현혹하고 있습니다.
물론 그네들 속성이 국민들을 자극해야 자기들 기사를 본다고 생각하지만, 제가 볼때는 몰라도 너무 모르면서 공부도 하지 않고 기자생활들이나 방송PD을 하고 있습니다.

현 정권의 총선전략에 따른 토지활성화 공약 및 개발공약 양산으로 택지비값이 또 급등합니다.
누가 정말 분양가를 올리는 건지 여러분들의 냉정한 판단이 필요합니다.

눈만 뜨면 선진국 타령하면서 좁은 땅덩이에 환경을 너무 강조해서 용적율 대폭 낮추니, 분양가가 대폭 인상해야만 아파트 사업이 가능하다고 합니다.

여러분들이 궁금해하는 분양가 원가에 대해 살짝 공개해보겠습니다.

여러분들이 생각하시는 공사비는 의외로 싼 것은 맞습니다.
분양면적 기준으로 순도급 공사비는 평당 324만원 내외(연면적 평당 240만원 x 분양면적에 제외된 지하면적 등 감안 1.35배)입니다.
여기에 사업비는 분양평당 80만원(60만원 x 1.35배)이므로 땅값을 제외한 총 사업원가는 분양평당 400만원입니다. (연면적 평당으로는 약 295만원 정도)
정말 궁금하신 분들은 대형건설사 몇군데 확인하시면 틀림없을 겁니다.
물론 재건축은 시공원가 추가부담항목이 많아 훨씬 더 높습니다.
특히 시공회사 금융비용이 많지요.
참조로 시공회사는 도급공사비 총액의 약 5~7%가 마진입니다.
건설회사 사람들은 다 아는 얘기이니 여기에 토를 달지는 맙시다.
건설회사 근무자들 수십만이상은 되니 특별한 비밀도 아닙니다.

이쯤되면 눈치있으신 분들은 아시겠지만, 나머지는 뭐냐구요?
땅값과 땅값이자, 시행사(통상적으로는 건설회사가 아닙니다)의 마진과 엄청난 세금이지요.
땅값비중이 생각보다는 훨씬 높습니다. 특히 서울같은 곳은요.

여러분 생각과 달리 아파트 지을 때 제일 돈버는 쪽은 정부, 지자체이고 그 다음 돈 버는 자는 건축주인 시행사이고 그다음은 건설사입니다.

여러분 원가공개는 여러분이 생각하시는 것 보다 의외로 쉽습니다.
요새 대부분 아파트 사업은 은행에서 프로젝트 파이낸싱으로 자금 조달하여 땅값 잔금 치르는 데, 은행에 사업수익구조(사업성 검토서)를 의무적으로 내서 은행측의 검토를 거친후 자금 조달합니다.
여러분 궁금한 분양원가가 아주 상세히 다 있습니다.
은행의 서류만 뒤지면 분양원가 다 나옵니다.
사업원가가 거의 정확합니다.

그렇지만 여러분 기대와 달리 사업이익이 생각보다는 많지 않습니다.
총 분양가의 5% 이하가 세전수익이 남으면 은행에서 대출을 해주지 않는데, 의외로 분양가의 10% 먹기가 쉽지 않습니다.
땅값이 너무 올라서 분양가를 올려야 겨우 맞추는 이익이지요.
통상적으로는 분양가의 7% 정도를 이익으로 보고 시행합니다.
물론 세전이익이지요. 세후이익은 5% 정도이구요.

시공사는 시행사가 분양가 올리려고 하는 것을 무척 싫어합니다.
인근 아파트보다 싸게 분양한다는 시행사는 정말 시공사의 대환영을 받습니다.
분양가가 올라가면 사업이 그 만큼 리스크가 커지고 건설회사의 개발사업담당자가 잘못하면 잘리기 때문에 무척 싫어하게 되지요.
미분양 나면 공사비 회수에 지장이 크거든요.
그리고 수주담당하는 사람들도 미분양나면 회사에서 대접을 제대로 못받게 되고 무척 피곤해집니다.
대부분 책임준공으로 미분양 여부와 관계없이 공사는 해야하는 데 공사 비를 못받게 되면 타격이 큽니다.

제 생각에는 닭모가지 비틀자고 하는 논쟁(분양가원가공개)은 참 소모적인 논쟁에 불과합니다.

정부에서 무주택자를 위한 주택공급을 더욱 적극적으로 추진해야 하고, 또 여러분들도 온통 허구한 많은 집들 중에 유독 비싼 동네 아파트만 값만 신경쓰지 마시고 연립이나 단독도 훌륭한 주택이니까, 너무 민감해하지 마시고 분수에 맞게 내 집장만해서 알콩달콩 행복하게 삽시다.
의외로 싼 집들이 주변에 있습니다.

모든 국민이 다 좋은 아파트 가지고 살면 좋겠지만, 세상에 그런 나라가 어디 있겠어요...
분수에 맞게 살면서 나름대로의 행복을 추구합시다.
5년이나 10년 정도 직장다니면 소위 잘나간다는 강남의 30평대 아파트 장만하면 참 좋겠지만 세상 그 어느나라도 평범한 직장생활로는 평생 돈 벌어서 그 나라에서 제일 잘산다는 동네로 들어가기 쉬운 나라는 거의 없습니다.
그런나라가 있다면 정말 유토피아가 맞겠지요...