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우리나라는 전세제도로 인해 주거비용이 과소평가되고 있는 것도 문제입니다.
2억 아파트에 1억 전세 사는 사람의 경우 월세로 비교하자면 연5% 금리를 적용하더라도 년간 500만원을 지불하는 것과 같습니다.
이자의 재투자 개념을 생략하더라도 단순 계산으로 월 약41만원을 지불하는 것이죠.

그럼 이 사람이 내집을 가지고 싶다고 판단하여 1억을 모기지론으로 차입하였다고 가정하죠.
년 7% 금리를 적용하면 년간 약700만원(월 약58만원)을 이자로 지불하는 셈이죠.
- 정부의 모기지론의 상환방식이 정액체증상환인지, 정율체증상환방식인지 알 수는 없으나 매월 원리금을 상환하는 방식이므로 위의 단순 계산과 실제의 경우는 다를 수 있고 적정기준(전용면적…)에 해당되면 연말정산이 소득공제 혜택을 준다하니 이 또한 코스트에서 빼야 되겠지요…
이는 이해를 돕기 위함이니 이에 대한 테클은 걸지 말아 주세요^^. -
이와 함께, 1억에 대한 주거비 500만원은 계속해서 부담하시는 것이고요.

그렇다면 전세살때의 주거비는 월 41만원인 셈인데…
내 집을 가진 후로 주거비는 월99만원으로 늘었습니다.
더군다나 재산세 및 토지세 등을 감안하지 않은 것이니 집값의 50%를 leverage해서 집을 구입한 대가로 주거비용은 2배이상 많아 졌습니다.
물론 레버리지비율이 올라갈수록 주거비용은 체증한다고 봐야죠…
여기서 1억에 대한 기회비용 손실은 왜 5%로 따지고 모기지론은 7%로 따지느냐 하신다면 여수신의 금리차를 생각하여 주시기 바랍니다^^

그렇다면… 2억을 모두 현금으로 주고 산 사람은 같은 금리로 계산한다면 주거비로 월 82만원(세금 등 제외)이 들어 가는 셈이죠.
그러면, 1억 차입하여 산 사람은 내돈 주고 산 사람에 비해 세금 등을 제외하고 약17만원(년 약0.17%)정도 추가비용이 드는 셈이내요.
전세사는 사람보다는 주거비가 훨씬 많이 들지만, 내돈 모두 주고 산 사람보다는 별반 차이가 없네요? 그쵸?.
물론 저금리이기에 가능한 것이고 저금리에 부동산으로 자금이 몰리는 하나의 요인이기도 하구요.

결국은 돌고 돌아 모기지론 이자율이 중요하다는 결론이 나오는군요^^
그리고 무조건 전세가 유리하다?

그러나 여기에서 빠진 아주 중요한 한 가지가 있죠.
그것은 자산가치의 변동치입니다.
내가 가진 예금도 자산이고, 내돈 주고 산 부동산도 자산입니다.
자산가치의 변동율, 즉, 할인율 또는 이자율이 어느쪽이 높고 낮은가에 달려 있는 것이지요.
지금까지 수년간 서울 다수의 아파트가격 상승율이 아마도 자산가치 상승율로는 둘째 가라면 서러울 것입니다.
(물론 개인적인 재테크 능력이 탁월하여 이보다 훨씬 높은 수익율을 기록한 사람도 많으시지만 일반적인 부분입니다^^)
결국 저금리를 이용하여 아파트가격 상승기에 구입을 선행한 사람은 훌륭한 투자자입니다.

이제 더 이상 모기지론 제도에 대하여 선악을 가르는 우매한 짓을 그만 둡시다.
무슨 의도인지 몰라도 무조건 나쁘다 무조건 좋다… 이제 그만하시죠.

이것은 필요한 제도이며 반드시 있어야 할 제도입니다.
부정적으로 생각하시는 분들 생각처럼 단순한 제도가 아닙니다.
그 파급효과가 주택시장 하나에 머물지 않습니다.
주택시장과 금융시장의 시스템이 바뀌는 아주 중요한 부분입니다.
모기지론을 이용하는 이용자들이 그들의 추구하는 이익을 위해서 아니면 손실을 방어하기 위해서 그것을 이용하면 그만이고 그것이 싫으면 안 받으면 그만입니다.
주요 국가에서 모두 시행하는 자본주의 하에서 절대적으로 필요한 제도입니다.

이제는 좀더 건설적인 토론이었으면 합니다.
정부에서 추진하고자 하는 모기지론 제도 “이랬으면 좋겠다” … 뭐 이런 거면 어떨까요?

모기지론 제도로 인해 부동산시장이 선진화 될 것입니다.
비단 정부 보증의 모기지론 뿐만 아니라 Reit’s 등 부동산의 금융화는 보다 빨라질 것이고 이러한 변화는 새로운 시스템이 구축될 것입니다.
아직도 다수의 수요자는 많은 리스크를 혼자 부담하고 판단하며 결정합니다.
아직도 금융기관은 눈먼 돈을 기대하고 눈먼 투자를 천연덕스럽게 하고 있습니다.
부동산시장의 참여자가 많아 질것이고 역할 분담이 가속화될 수 있습니다.

과거 정책담당자들의 정책중의 다수는 헛점이 많습니다.
그래서 투기꾼들이 나오는 것이지요.
그래서 선량한 투자자가 투기꾼의 누명을 쓰는 것이지요.
왜냐고요? 누군가가 잘못을 인정하지 않으려다 보니 누군가는 그 피해를 봐야 하겠죠…

끝으로 한말씀.

아까의 그 훌륭한 투자자는 아파트가격 변동에 대한 위험을 부담하였고, 이에 대한 기회비용 또는 이자도 부담하였습니다.
이 위험부담에 대가로 그 훌륭한 투자자는 어느 정도의 수익을 수확했을 것입니다.
반대로 아파트 시세변동 위험을 지 지 않으려는 사람, 또, 이런 투자행위 따위에 관심이 없는 사람… 이런 사람들이 그 훌륭한 투자자를 투기꾼이라 욕해서는 안될 것입니다.
무엇보다도 자신을 위해서요.
주어진 제도하에서 즉, 주어진 투자환경, 시스템상에서 정상적인 투자행위(차명거래 따위 등은 분명 투기꾼이라 할 수 있습니다^^)를 한 사람을 절대 욕해서는 안됩니다. (속으로 배 아파하시면 그 뿐입니다.)
시스템에 헛점이 있었으면 이를 인정하고 개선하면 되는 것이고, 금융담당자의 역할에 문제가 있었으며 이를 개선 시행하면 됩니다.
부정행위, 불법행위를 하는 투기꾼을 차단하여 선량한 피해자가 없도록 보호하는 것이 정책 담당자의 역할입니다.

시장의 참여자가 합리적인 거래를 할 수 있도록 시스템을 정비하는 것이 정책담당자의 역할이지 이러한 정상적인 투자자를 투기꾼으로 매도하고 질타하는 것은 정책 담당자로서 절대 해서는 안되는 범죄행위입니다. (국민을 두번 죽이는 일입니다^^).
또한 합리적인 자본주의 사회를 구현하는 지뢰입니다.
차라리 잘못을 인정하고 신속히 개선하는 것이 좋습니다.
‘내 잘못은 아니고 너희들이 잘못한 것이니 너희들의 행위를 응징하리라’ 이렇게 책임 전가성 땜질 대책을 환영할 무식한 국민들이 이제는 더 이상 아닙니다.
이제 다음에 정부가 필요로 할 때… 어느날 부동산 시장이 장기침체되어 장려정책을 펴실 때 다시 국민들을 뭐라 유혹하시겠습니까?.
양치기 소년됩니다.
그래도 다행(?)스러운 것은 우리나라 국민들은 빨리 잊는다고 하더군요…
좋으시겠습니다.

정책입안부터 신중을 기해 주시길 간절히 바랍니다.