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안녕하세요. 김상훈입니다.

제가 한번 설명드려보지요.
금년 3월 새로 시행될 모기지론과 기존에 시행중인 장기주택마련대출의 차이점과 모기지론에 대한 질의사항을 정리해 보겠습니다.

1. 일반적으로 모기지론은 더 길고 저렴해진 주택담보 대출이라고 보시면 됩니다.
종전에 시중은행에서 대출상품으로 판매해오던 장기주택담보대출(보통 만기 10년 이상)은 연이자가 약 8~9% 선이었죠.
그러나 모기지론의 시행에 앞서서(모기지 상품과 경쟁하고자) 은행들이 경쟁적으로 금리를 내리기 시작하면서 이제는 주택담보대출의 금리도 연 6~7%대로 낮아지고는 있습니다.
또한, 모기지론의 금리가 다른 담보대출상품보다 더 낮아지게 된다면, 대출시장을 빼앗기지 않으려는 은행들의 금리 인하는 계속 이어질 것이라는 전망입니다.

2. 소득공제에는 차이점이 있는가?
현재 장기주택담보대출의 소득공제 혜택은 저축 납입액의 40% 범위내에서 300만원까지 소득공제가 주어지지만(향후 1,000만원까지 공제 예정) 모기지론을 받으시면 이자상환액에 대하여 연 1,000만원까지 소득공제 됩니다.
이러한 소득공제를 감안한다면 실질적으로는 이자율은 1%내외정도가 낮아지는 효과를 보실 수 있습니다.

3. 모기지론의 이자는 확정금리 방식이라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
모기지론과 일반 주택담보대출의 가장 큰 차이점은 모기지론이 확정금리인데 반해 주택담보대출은 변동금리와 확정금리를 선택하는 형태입니다.
※ 은행대출은 대부분 양도성예금증서(CD) 금리에 연동돼 3개월 단위로 대출이자가 바뀌는 상품입니다.

4. 대출한도에 주목하자!
은행 대출은 대출한도가 집값의 40%~60%로 제한되지만, 모기지론의 경우에는 집값의 70%가 안넘는 범위에서 2억원까지입니다.
또한 매달 내는 대출상환액이 소득의 3분의 1 이내여야 합니다.
맞벌이 부부의 경우에는 배우자의 소득을 합산할 수 있으므로 대출 가능액이 늘어납니다. 다만 이때 아내 명의로 빌리면 남편이, 그 반대면 아내가 연대보증을 해야 합니다.

5. 모기지의 대상자는 제한(?) vs 장기주택담보대출의 대상자는 무제한(?)
모기지론은 무주택자로 대상이 한정돼 있지만(대상주택이 시가 6억원을 초과하는 고가주택은 이용할 수 없음) 은행 대출은 집이 몇 채있어도 빌리는데 제한이 없다는 차이점도 있습니다.
부연해서 말씀드리면, 모기지론 대상자는 무주택자나 1주택 소유자인 동시에 직장에 다니거나 자영업을 하는 등 일정한 소득이 있어야 합니다.
물론, 신용불량자는 안되며, 또 부부가 별도로 모기지론을 받을 수는 없습니다.

6. 모기지론의 상환방식은 원리금균등방식 뿐!
모기지론의 상환방식은 이자와 원금을 대출기간동안 고르게 나눠서 내는 원리금균등방식이지만, 주택담보대출은 원리금균등분할상환방식을선택할 수도 있고, 이자만 내다가 만기일에 원금을 상환하는 방식을 선택할 수 있습니다.

7. 모기지론에 대한 기타 문답사항

(1) 모기지론을 받으면 반드시 그 집에서 살아야 하나?
입주하지 않고 전세를 내줘도 됩니다. 그러나 전세 줄 때는 대출 가능 한도가 줄어듭니다. 집값이 2억원이라면 1억4천만원까지 모기지론 대출을 받을 수 있으나 전세 1억원에 집을 빌려줬다면 대출한도는 전세보증금만큼 줄어 4천만원이 됩니다.

(2) 모기지론을 중도상환할 수 있나?
원칙적으로 가능합니다. 그러나 대출일로부터 5년 내에 중도상환할 때는 중도상환수수료(대출금의 1~2%)가 부과될 예정입니다.

(3) 기존 대출의 모기지론 전환은 가능한가?
그렇습니다. 기존 주택담보 대출자도 모기지론을 이용, 장기간 대출로 바꿀 수 있습니다.
다만 모기지론 이용 때는 주택의 소유권 등기가 돼 있어야 하므로 중도금 납부 때는 이용이 불가능하며, 또 집을 넓혀가기 위해 모기지론을 통해 대출을 받을 수 있습니다.
그러나 이때는 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.

(4) 모기지론은 아파트 구입때만 이용할 수 있나?
아닙니다. 본인 또는 배우자 명의의 주택이라면, 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 이용할 수 있습니다.
그러나 주택법상 주택이 아닌 건축물, 예컨대 상가, 오피스텔은 제외됩니다.
다만 다가구주택은 다수의 가구에게 임차되는 주택이므로 이들에 대한 임차보증금을 감안하면 담보가치가 나오지 않을 것으로 여겨져 모기지론 이용이어려울 것으로 보입니다.

(5) 그렇다면 모기지론이 주택담보대출보다 무조건 좋은가?
은행의 주택담보대출과 모기지론은 담보비율이나 상환방식 등에서 차이가 나기 때문에 개인별로 상황을 꼼꼼히 따져 자신에게 유리한 대출을 선택하셔야 하구요..
예를들면 금리가 더떨어질 것이라고 예상한다면 변동금리를 적용하는 은행의 변동금리형 주택담보대출이 유리하고 금리가 오를 가능성이 높다면 모기지론이 유리하다는 얘기들을 많이 합니다.

--- 그동안 스크랩해두었던 모기지관련 기사들을 두서없이 정리해보았습니다. 빠진부분이나 잘못된 부분이 있다면 댓글 부탁합니다.