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올해는 집값 거품 붕괴의 원년이 되길 바라면서...


재건축은 한국의 정치지도자들에겐 부동산 정책에 있어서 계륵이다.

그중에서도 강남과 과천의 재건축은 아파트투기의 상징이요,

강남의 아줌마로 상징되는 투기꾼들의 투기의 시발점이다.

이곳은 떨어지는 낙엽소리, 동네 개짓는 소리 하나에도 가격이 들썩이는 곳이다.

따라서, 5년간 억눌려 있던 강남재건축이 정권교체가 되었는데 가만히 있다면 비정상이다.

전편의 글에서 강남 재건축은 자기들끼리 조금 소란 떨다가 제풀에 죽을 거라 했다.

이명박 효과는 강남 재건축의 용적율을 높이고, 양도세를 낮추고 보유세 부과 기준을

9억으로 상향및, 재건축 개발 이익을 환수하겠다는 것이 핵심이다.

그러나 시장의 일부 반응은, 강남 재건축의 용적율 상향은 개발이익환수를

한다 해도, 개발시행 자체만으로도 가격상승을 유발할 호재로 보는듯 하다.

따라서, 나는 강남에 용적율을 높여서 공급을 늘려 집값 안정을 꾀하겠다는

새정부의 구상은 자칫하면 집값을 올리는 불쏘시게 역활만 할수 있다고도 본다.

여기서 실패하면 이명박 정권도 노무현 정권처럼 실패의 전철을 뒤밟을 가능성이 있다.

참여정부에서 판교아파트의 쾌적성을 앞세워 녹지율을 대폭 높여 분양수를 줄이고

그렇게 함으로써 공급의 효과는 커녕 주위의 집값만 끌어 올린 불쏘시게 역활을 한것처럼

이명박 정부의 강남 재건축과 서울도심의 재개발도 쾌적성을 내세워 용적율을

겨우 10% 상향시키겠다는 구상은 집값만 높이는 인화물질 역활을 할 가능성이 있다.

서민들은 쾌적성보다는 많은 수의 저렴한 아파트 공급을 필요로 한다.

내장재를 고급화해서 분양가를 높이는 것보다는 중질의 마감재로라도 가격인하가 더 필요하다.

강남 재건축의 상승 동력은 두자지 측면에서 봐야 한다.

첫째는 지금의 호가 상승이 비록 한시적이라고는 하지만, 투기꾼들 사이에서

MB 당선으로, 가격이 오를거라는 기대 심리가 커졌다라는 것을 의미한다.

이런 기대 심리를 가져다 준 것은 '용적율 상향'에 따른 가치 상승 기대감일 것이다.

새정부의 부동산 정책은 도심의 재개발및 재건축의 용적율 상향으로 공급을 늘려 안정시키는 것이다.

그런데 강남 재건축의 용적율을 현재보다 겨우 10%를 높여 준다고 해서

소기의 공급효과와 가격 안정효과를 볼지는 의문이다.

비록, 개발이익환수를 강력하게 시행한다고 하지만 그것만으로는 근원적 해결책은 못된다.

지방은 용적율이 300%인데 왜 서울은 250%인가도 문제다.

어정쩡한 용적율 상향은 집값을 끌어 올리고, 확실한 용적율 상향은 집값을 끌어 내리게 된다.

강남지역은 공급이 수요를 창출하는 지역으로 인식되는 곳이다.

이왕에 용적율 높일거라면, 재건축 개발 이익환수제와 함께 10% 더 높이는게 아니라,

30% 이상 확 높여서 아파트 가치 자체를 떨어 뜨려야 할것이다.

둘째는, 강남불패론에 따른 경험적 상승론이 무의식적으로 자리잡고 있는 상황에서 그리고

돈이 주식시장으로 이동하고 있다고는 하지만, 자칫하면 돈이 재건축 시장으로 역류할 여지가 있다.

따라서, 근원적으로 강남 집값 불안을 해소하는 길은 개발이익환수제를 사전에 도입하고

용적율 상향을 대폭 높여서 강남 아파트의 가치를 저하시키는 일이다.

이렇게 되면 강남이라도 주택이 투자의 대상이 아니라

일반 서민과 중산층의 대중적인 주거지로 변하게 될것이다.

진짜 돈많은 부자들은 외곽의 전원 주택으로 빠지면 된다.

미국부자들은 도심에서 살지 않는다.

따라서, 진짜 강남 부자들은 강남지역의 재건축에 대한 용적율 상향을 바라지 않을 거다.

용적율을 높이게 되면 쾌적성이 떨어지고 복잡하게 되므로 자신들의

아파트까지 가치를 떨어 트리게 되기 때문이다.

주거지가 과밀화 된다손 쳐도 일반 서민들의 주거비 폭등보다야 낫지 않겠는가?

층고를 높인다고 해서 교통문제와 인구 밀집도까지 해결되진 않는다.

이명박 정권의 부동산 정책이 개발이익환수를 한다고 해도 어설프게

용적율 10% 상향으로는 실패할 가능성이 있음을 지적코자 하는 바이며,

이왕 용적율 높여 집값 안정을 꾀하려 한다면, 확실히 하고

그렇지 않을 바엔 지금의 규제를 보완.강화하라고 충고한다.

노무현 정권처럼 허술하게 해서 집값만 재차 올리면 이명박 정권의

운명도 노무현 정권처럼 조기에 정권 기반이 붕괴될 수 있음을 인식하라.