부동산 정보포털에서 거래포털로!

얼마전까지만 하더라도 낙관론자들이 약방의 감초처럼 제시했던 상승론의 근거는 공급부족이었는데 지금은 공급 부족론은 슬그머니 사라지고, 그 대신에 풍부한 유동성과 대선이후의 규제완화만 들고 나오고 있다. 여지껏 집값이 올랐던 메커니즘을 살펴보면, 컨설턴트들이 상승에 대한 논리를 개발해 내고, 이것을 부동산 투자카페나 지역아파트 동호회에서 확대 재생산시켜 퍼지게 했으며, 여기에 편승해서 대출을 받아 뛰어들었던게 일반적 형태였다.

아직도 이런 매커니즘을 통해서 집값을 올려 보려는 시도는 끊임없이 이어지고 있으나, 메아리 없는 외침으로 변해가고 있다. 메뚜기도 한철이라 했다. 전세계 모든 나라들의 부동산 거품이 꺼져가고 있는 판에, 제아무리 부동산 엽전들이라 해도 이런 선동구호에 쉽게 귀기울이진 않을 것이다. 거품을 일으키는 일등 공신은 한국의 가정주부들이었다. 그중에서도 30대 주부들이 앞뒤 안가리고 뛰어들도록 했다. 이들은 유동성이 뭔지도 모르는 사람들이다. 언론이나 인터넷에 휩쓸린 사람들일 뿐이었다.

이자는 가파르게 상승하는데도 불구하고 주택담보대출에 따른 유동성은 계속 증가하고 있다고 한다. 매매건수는 반으로 줄고 집값도 하락하고 있는데 왜 유동성이 증가 한다고 하는 것일까? 이에 대한 정확한 분석은 아직 나오지 않고 있다. 하지만, 추측건데 주택담보대출을 통한 유동성이 증시로 들어갔을 거라는 예상이다.

집값 상승론을 펼치는 사람들이 말하는 유동성이란 무엇인가? 유동성이란, 어떤 자산에서 또다른 자산으로 얼마나 쉽게 가치가 전환될 수 있는가를 나태내는 척도다. 따라서 유동성=화폐가 아니다. 싯가 총액이 1천조인 주가가 2000에서 1800으로 떨어졌다고 가정했을때 공중으로 100조원이 날아갔다고 이야기 한다. 화폐 그자체가 날아간게 아니다. 단지 장부상으로 사라졌다고 이야기 한다.

부동산도 마찬가지다. 따라서, 주가가 떨어지면 갈곳없는 돈이 부동산으로 간다는 말은 정확한 말이 아니다. 투자에 객체에 대한 관심이 바뀔순 있어도 유동성이 감소하게 되면 바뀐 관심 대상의 자산이 상승한다고 말할 수 있는 것은 아니다. 풍부한 유동자금이라는게 장부상의 유동자금이지, 금본위제도하에서의 절대 화폐가 아니라는 사실이다. 따라서, 유동성이란 신기루와 같아서 팽창해 있을때 현금화시키면 내돈이 되지만, 그 기회를 놓치면 새장에서 날아간 새와 같은 것이다.

유동성은 신용경색과 반대 개념으로서, 신용경색이 일시에 오게되면 풍부한 유동성은 순식간에 사라지게 된다. 지금의 미국을 보면 이해가 쉽게 될것이다. 유동성 증가의 요체는 신용=대출이다. 그런데, 지금 실세 금리가 치솟고 있다. 이것은 우리나라만의 현상이 아니다. 지난주 유럽나라들의 은행간 유로금리는 4.7%로 한주간에만 0.1% 치솟았다. 유럽 금융시스템에서는 전례없는 급상승이다. 실세금리가 치솟는 이유는 신용경색이 나나타고 있기 때문이다. 중앙 은행에서 유동성을 쏟아봐야 언발에 오줌누기일 뿐이다.

시간이 가면 갈수록 유동성은 점점 축소되어 갈것임을 예고하는 현상들이다. 엎친데 덮친격으로 부동산 가격에 가장 중요한 요소인 경기가 둔화될 것임을 예고하고 있는 상황에서는 우리나라의 주택시장은 시차를 두고서 본격적인 하향세를 나타내게 될것이다. 내년도 미국의 성장율은 0.6%~1.9%사이다. 2006년 3%선과 비교하면 얼마나 심각한지 알수 있다. 미국 경기둔화는 중국과 우리나라의 수출에 결정적 영향을 미치게 된다.

대선 이후에 부동산에 대한 규제가 완화될것이라는 기대감은 대한민국의 현재 부동산에서 상존하는 가장 강력한 상승 동력일 것이다. 하지만, 이것 역시 어디까지나 뜬구름 잡기식의 희망일 뿐이다. 어느 정파가 정권을 잡던지 간에 국민들의 주거 안정이란 큰명제를 거역할 수는 없기 때문이다. 노무현 정권이 밑에서부터 붕괴된 원인중의 하나가 바로 부동산 폭등이었음을 상기해보면 명확해진다.

유동성이 점점 축소되어 가고 있는 과정에서, 미분양의 증가와 계속되는 수도권에서의 분양가 상한제에 의한 연간 30만가구의 막대한 신규물량은 집값을 더이상 상승시킬수 없는 요인이 될 것이다. 여기에 웬만한 샐러리맨들은 2006년 이전에 대출을 통해서 내집마련을 한 상태다. 수도권에 내집을 갖고 있는 가계의 평균 주택담보대출액이 1억 3천만원이다. 경기가 둔화되어 갈것이라는 예상이 나오는데 어떻게 저 막대한 가계빚을 떠받혀 줄수 있을까? 한국의 집값도 미국처럼 거품이 붕괴되지 않는다면 천우신조일 것이다.