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지방에 이어 서울의 강남에도 분양율 0 인 아파트가 나왔다.

1년전과 비교하면 도저히 상상이 안가는 장면이 연출된 것이다.

물론, 이단지가 인기없는 나홀로 아파트라서 그런다고 하지만 교대역 옆의 노른자다.

아무리 비인기 단지고 상대적으로 비싸더라도 명색이 강남 아파트가 아닌가?

밤이면 북한의 대남 선전방송이 들린다는 파주조차 평당 1500이니 2천이니 하는 세상에 말이다.

강남과 수도권(진접)에서 무더기 미분양이 난 이유가 단지 분양가가 비싸다는 이유하나 뿐일까?

그건 아닐 것이다.

거래 건수도 거의 죽어 있는데도 집값은 아직까지 잘 버티고 있다.

객관적 상황을 봐서는 이정도면 급락으로 치닫고 있어아 옳을 것이다.

그런데 가격은 아직까지 내리지 않고 잘 버티고 있다.

참으로 희한한 일이 한국 부동산시장에서 지금 벌어지고 있다.

나는 이 현상을 버티기 연장의 시간벌기로 보고 있다.

버티기의 동력을 제공하는 것은 대선과 유동성이다.

어느 한쪽으로 급격한 추의 기울기가 아직 없는 이유는 아직까지는 균형을 지키고 있다는 뜻이다.

하락의 요인인 한계점에 도달한 가계빚, 신규 공급, 금리상승, 청약가점제, 하락기대감등과

상승 요인인 이명박씨의 당선 기대감과, 아직까지 풍부한 유동성등과의 힘의 균형이

아직까지는 그럭 저럭 유지되고 있기 때문이라고 보여진다.

그런데, 중요한 사실은 이 둘간의 힘의 균형이 사실상 깨졌다는 점이다.

표면적으로는 힘의 균형이 유지되고 있는듯 하지만 속으로는 그렇지 않다.

LG경제 연구원에서도 이 점을 명확히 밝히고 있다.

만약에 상승기대감이 있었다면, 강남의 롯데캐슬이 분양율 "빵"일 수는 없다.

적어도 100명중 한명정도는 분양가가 비싸더라도 상승기대감으로 분양받았어야 했다.

그런데 2명 청약자조차 계약을 포기했다고 한다.

언론 나팔수들은 청약 가점제 때문이므로 이것을 손질하라고 떠들지만 그렇지 않다.

3순위에서도 청약이 0인곳까지 나타난 현상을 단순히 청약가점제 때문만이라고 봐선 않된다.

미분양의 이유는 간단하다.

분양가가 너무 비싸다는 것이다.

분양가도 시장가격의 원리가 작동된다.

살 사람이 비싸다고 생각하면 청약하지 않는다.

건설사들은 그동안 뱃속편하게 장사해왔다.

빚의 증가속도에 편승해서 무조건 분양만 하면 팔려 나갔다.

그런 관성과 타성에 젖어서 배짱 고분양가를 책정했던게 잘못이었다.

전국적으로 미분양이 10만가구고 이번달 9만2천가구가 추가로 공급되면

다음달이면 대략 15만가구의 미분양 분량이 생기게 될것이다.

정부에서 받아줄 땡처리 물량은 올해는 고작 5천여 가구다.

늘어난 미분양 물량과 늘어가는 매물이 합세하면 하락세는 탄력이 붙을 것이다.

지금의 버블가격은 누차 말했듯이 사상누각이라고 했다.

사상누각이란, 단순한 상승기대감 하나로 빚을 얻어 부풀려진 헛개비 가격이다.

실물경제가 도저히 뒷받힘 해주지 못하는데 이 가격이 얼마나 오래 버텨줄까?

실물경제 성장율의 이동평균선의 각도는 15도인데, 부동산 가격상승의 이동평균선 각도는 45도가 아닌가?

이 둘사이의 괴리가 30도나 벌어졌는데 어떻게 실물경제 성장율 평균선에 수렴한다는 말인가?

지금의 거품 가격이 떨어지지 않고 잘 버텨만 준다면 최소 7~8년 걸려야 수렴할 것이다.

그런데 이 기간동안 버텨줄까?

어림없다.

빚으로 얼룩진 집값이 얼마나 오래 버텨줄지는 안봐도 뻔하다.

상승론자들은 부동산 가격상승의 이동평균선은 언제나 + 각도에서 움직인다고 말한다.

그걸 부정하는 하락론자는 아무도 없다.

영원한 디플레가 일어나지 않는한 이동평균선은 언제나 + 각도다.

문제는 이것이 실질 내재가치선(이동평균선)과의 각도가 얼마나 벌어져 있느냐일 것이다.

정리하면, 지금의 시장은 억지 춘향으로 호가위주로 버티고 있는 형국이다.

국민은행이나, 각종 부동산 사이트에서는 실거래가가 아닌 부녀회 희망 호가를 시세로 올려놓고 있다.

급매가격은 아예 시세 산정에서 제외다.

이런 억지 춘향버티기도 시간이 가면서 밑천을 드러내게 되어 있다.