부동산 정보포털에서 거래포털로!

참으로 안타까운 현실입니다...
여기 게시판을 둘러보다가 제가 생각하는 한마디라도 하려니 몰매 맞아 차가운 한강 물 속으로 쳐박히게 될지도 모를 우려와 위험을 무릅쓰고 글을 올리기란 쉽지가 않군요^^
조금은 용기를 가지고 글을 쓰렵니다.
그리고 근거없는 이론이나 사실적 데이타에 근거하지 않는 태클에는 저 또한 답변을 달지 않을 것입니다.
왜냐하면 그런 모든 것들을 감내하면서까지 이곳에서 글을 올릴 이유와 거대한 계몽을 하고 싶진 않습니다.
이상하게도 여기 게시판의 글들을 읽어보니 건설회사가 마치 거대한 투기꾼집단같이 매도하시는 분들이 계셔서 제가 경험한 사실적 진실과 직업적 소신에서 가능한한 객관성을 유지하면서 토론을 하고자 합니다.
참고로 저는 건설회사(남들이 빅파이브라고 하시더군요.)에서 16년 정도 근무하고 있는 건설인으로서 현재도 건설원가를 다루고 있는 계통에 근무하고 있습니다.

원가...
우리는 무엇을 원가라고 할가요?
분양원가입니까?
건설원가 입니까?

혼동하지 마십시요^^
전혀 다른 개념입니다.

제가 건설인들을 폄하하려는 뜻은 전혀 없습니다만 건설을 직업으로 하시는 분들도 솔직이 건설원가나 분양원가라는 개념을 잘 모릅니다.
저 또한 마찬가지 입장이라는 말씀을 전제로 합니다.

일단은 건설원가부터 집고 넘어 갑시다.
아파트를 건설하는데 투입되는 비용 모두를 건설원가라고 가정합시다.
즉 건설원가에는 현장에서 투입되는 현장원가가 있으며 이를 우리는 보통 변동비라고 부릅니다.
여기에서 많이들 오해하시는 부분이 있습니다.
대부분의 일반인들이나 매스컴에서는 현장에서 무심코 흘러나오는 이 원가를 가지고 이야기합니다.
즉 평당 얼마다라는 단순한 원가개념입니다.

두번째 오해를 할 수 있는 부분이 여기에서의 평당이라는 개념이라 생각합니다.
일반인들이나 매스컴(어제 100분 토론에서 조차..ㅠㅠ)에서의 평당개념과는 완전히 다릅니다.
건설현장에서 흘러나오는 평당이라는 개념은 건물 연면적 개념입니다.
연면적의 정의란 각층 바닥면적의 합계를 뜻합니다.
따라서 지하주차장이나 경비실, 기계실등의 면적을 포함한 것이 연면적의 개념입니다.
여기 대부분의 넷티즌들께서 말씀하시는 부분이 이 부분이라 생각합니다.
즉, 연면적 평당 200 만원이면 떡을 친다는 이야기가 이 부분입니다.

참고로 제가 말씀드리는 부분은 2001년 중반기 서울 수도권 지역의 평당 현장원가(보통 변동비라고 하며 건설회사의 실행예산이라 부르죠^^)가 200만원이 약간 넘었습니다.
총 세대수는 약 2천세대, 24개동
평형은 30~60 평형대
구조는 철근콘크리크 벽식구조
층수는 13~20층
지역은 서울, 수도권
물론 빌트인 포함
자아~~
저위에 나열한 공사개요를 잘 보십시요^^
저기에서도 원가 구성은 달라질 수 있습니다.
똑 같다구요?

한 번 살펴볼까요?
경험적 결론만 말씀드릴게요^^
세대수가 적을수록 공사비는 증가합니다.
작은 평형이 많을수록 공사비는 증가합니다.
판상형 구조보다는 타워형 구조가 공사비가 증가합니다.
층수가 높은수록 공사비는 증가합니다.
지역은 서울 도심지일수록 공사비는 증가합니다.
뭐 대충 이렇습니다.
왜 그런지는 지면관계상 생략하겠습니다.
하나 하나 자세히 설명드리려면 상당히 길고도 복잡한 설명이 필요합니다.
즉, 아파트의 원가는 입지에 따라 구조에 따라 층수에 따라 규모에 따라 지역에 따라 입주자의 요구수준에 따라 모두 다르다는 사실을 일단은 인정하시고 가셔야 합니다.
이야기가 다소 엉뚱한 방향으로 흘렀습니다.

다시 본 이야기로 돌아와서요.
일반적으로 연면적과 분양면적을 혼동해서 쓴다고 말씀드렸습니다.
건설현장에서 습관적으로 이야기하는 평당 건설원가와 일반인들이 이야기하는 분양평형당 건설원가는 당연히 차이가 나게 됩니다.
얼마정도 나느냐?
이것도 일율적으로 획일화하기는 힘듭니다만 분양평형의 20% 정도의 상승을 가져 옵니다.
따라서 상기의 200만원 곱하기 1.2배수를 곱해야만이 어느정도 정확한 원가가 나옵니다.
즉 200만원 * 1.2 = 240 만원입니다.
이것은 현재시점에서 볼때 그동안의 물가 상승율은 감안하지 않은 수치입니다.
물가가 제자리라고 가정하고요^^

그런데 결정적으로 빠진 것이 있죠?
건설회사의 고정비가 누락되었습니다.
이것은 화사마다 를 수 밖에 없는데 회사의 규모, 재정상태, 차입금, 경영형태에 따라서 모두 다르게 됩니다.

에이~~ 그만 쓸께요....
미안합니다...
아무리 열심히 써봤자 머리속에서 태클이 뱅뱅돕니다.
손가락도 아프구요....

하여튼 제 결론은 건설회사가 폭리를 취하는건 절대 아니라는 사실 하나입니다....