부동산 정보포털에서 거래포털로!

주식시장에서 흔히 상승장의 정점에서 주식을 잡은 사람들을 상투 잡았다는 표현을 사용하는데요.
이는 주식시장 뿐 아니라 사람들의 심리가 투영되는 시장에서는 모두 적용될 겁니다.
예를 들어 채권시장에서도 안전자산에 대한 선호현상이 작용해 국채금리를 3%대까지 끌어 내린적이 있습니다.
1년에 3.9% 먹으려고 3년간이나 돈을 묶어놓는다는 건 일반적인 상식으론 잘 이해가 안됩니다만 당시의 채권시장 상황은 딜러들이 그런 결정을 내리도록 만들어 놓았습니다.

주식시장에서는 이런 오버슈팅이 빈번히 발생하게 되어 어떤 주식이던지 급상승을 보이는 종목에서는 펀더맨틀의 변화로 인해 상승이 정당화 되더라도 온전한 가치에 비해서는 항상 최소 2-30% 이상으로 비상한 후 본래가치로 회귀하게 됩니다.
이를 설명할 수 있는 것도 결국은 사람들의 심리인데요.
급격한 상승장을 1달정도 목격한 투자자들은 가치에 대한 합리적인 판단보다는 마치 액션영화의 주인공이 된듯 하늘로 내달리는 폭주기관차에 몸을 맡기고 싶은 비이성적 환상에 몸을 맡겨버리곤 하게 되는 것입니다.

금리 인하로 인한 부동산시장 부양정책도 정책이었으며 부동산 폭등을 저지 시켜보고자 하는 것도 정책이었습니다.
다만 이런 정책의 변화는 시차를 두고 일어났으며 이를 냉온탕식 정책으로 비난하기에 모든 사람들이 자유롭기도 힘이 든것도 사실입니다.
안타깝게도 자본주의 사회에서는 투기꾼(speculator)도 시장참여자의 하나로 인정합니다.

정책일지를 작성할 수는 없으나 IMF자금지원 창구로 정부가 달려가게 된 초유의 사건 이후로 경험한 부동산 폭락현상은 지금까지 경험하지 못한 사회적 부작용을 나타내었었구요.
정부는 98년이후 지속적으로 부동산시장 부양을 위한 정책들을 쏟아내고 잇었습니다.
부동산 전문가가 아니라 잘은 모르겠지만 임대사업 등을 촉진하기 위해 다주택 보유등을 촉진하고 청약통장도 늘어났으며 각종 세제개편, 그리고 전매제 완화 등 일정한 기간내에 부양책을 쏟아내었습니다. 물론 금리도 포함해서요.

그런데 이런 제도변경에 부동산 시장은 즉각 반응하지 않는다는 한계를 내포합니다.
부동산 시장은 경제학에서 말하는 합리적 기대보다는 적응적 기대에 의해 움직인다는 표현이 더 맞을 겁니다.
뭐 부동산 가격이 상승할 수 있는 잠재적 요인은 정책적으로 축적되어 왔으며 단지 사람들이 반응하지 않았을 뿐입니다.
사람들은 하락에 익숙해져 있었으니깐요..
하락에 있어서도 오버슈팅은 존재합니다.
주식보유자의 경우 한없이 떨어지는 자기주식을 보고 있으면 그 공포감은 점점 극에 달해 모든걸 포기하고싶은 자포자기 심정으로 가치있는 주식을 버려버리는 모습은 자주 나타납니다.
게다가 주택가격이 수십년동안 올라오면서 과표현실화 등 실물경제를 즉각 반영해서 제도를 정비할 수 있는 정책 시스템은 애초에 만들어져 있지도 않았습니다.

어쨌건 금리인하와 부동산경기 부양책에 따른 각종 정책들은 부동산 가격 상승의 결과를 초래했는데요..
뭐든지 지나치면 좋지 않은법 부동산 가치 상승으로 인한 부작용들은 다양하게 정책입안자들을 압박하기 시작합니다.
아뭏든 대한민국 보통사람이 수도권 아파트 한채(토지로 보면 20평도 되지않는 작은땅) 구입을 평생 하지 못한다는 절망감은 정책입안자들에게도 상당한 부담인건 사실입니다.

이에 대응하기 위한 정책들이 2002년부터 다양하게 나오기 시작합니다만..
부동산 가격이 3배로 뛴 상황도 아닌데 쓸데없이 과감한 정책은 세간의 비웃음거리만 될뿐입니다.
뭐 살짝살짝 내놓기 시작하는거지요.
마치 아파트보고 니가 알아서 잠잠히 있어줘라라고 외치는 것처럼요.

그런데 이미 탄력이 붙기 시작한 시장(심리적 과열)은 그 스릴있는 게임을 연장시키기 위해 더 많은 사람들을 유인하기 시작합니다.
사람들이 상투다 아니다를 외치는 그 순간에도 사람들은 왜이렇게 시끄러운거야 하면서 시장을 기웃거리다가 지금까지 완성해온 우상향의 급한 그래프에 자신도 몸을 싣고 싶어집니다.
과열로 접어드는 것이지요.
이런 상태에선 침체기에서 잘못 내놨다간 부동산 폭락을 불러일으킬만한 정책재료도 가열된 용광로에선 쉽게 녹아버립니다.

솔직히 짜증나는 정책도 많고 근원적인 대책이 아닌것도 많았기에 사람들이 반응안한 것도 사실인거 같습니다.
뭐 정책입안자들도 당장 시장에 똑같이 참여하고 있는 자들인데요.. 뭘..
그들에게 주택소유를 하지 못하게 하고 관가를 제공할 수만도 없는게 사실이니깐요..
슬슬 정책당국도 짜증이 나기 시작합니다..
이젠 괜히 오버하는 정책을 내놓아서 시비거리를 만들까 걱정하던 정책당국도 이젠 그런 걱정에 대한 면죄부도 사회적 공감대가 형성되는 순간 짜증섞인 정책 들을 내어놓기 시작합니다. 쫌 쎈걸루요....

2002 월드컵 때에 우리 태극전사들의 상태를 정신과 의사는 '집단조증'이라는 생소한 용어를 써서 분석하더이다.
집단적으로 너무 좋아 들뜬 상태가 되었따는 것이죠.
어지간한 태클에는 아픈줄도 모르고 그냥 뛰게 된답니다.
우리말로 '신바람'하고 비슷한거 같더라구요.

아뭏든 부동산 참가자들도 비슷한 상태였으니 어지간한 정부의 태클에는 반응을 안합니다.
문제는 가장 짜증섞인 태클은 맨마지막에 나온다는게 문제입니다.
솔직히 정부도 정책에 있어 총수요, 총공급 조절을 시도하는 정책은 초기엔 전혀 나오지도 않았습니다.
그나마 맨마지막 10.29땐가 그때 보유세강화가 처음 언급되었고 수도권 주택건설도 쪼금 구체적으로 얘기하더이다.
보유세 강화가 그렇게 늦게 나온 배경에 대해서는 제 개인적으로도 조금은 의아했습니다.
솔직히 삼척동자도 총수요 총공급에 대해 모를리가 없고 총수요를 줄일 수 잇는 방법으로는 가수요를 줄이는게 가장 기초적인 것이니깐요.

솔직히 무주택자인 저로서는 쫌더 짜증석인 정책이 나오기도 바랬으나 정부는 신중론을 견지하더이다.
대책도 1차대책과 2차대책으로 나누어서 말입니다.
실망을 하긴했으나 쪼금은 약발이 먹히자 정부는 호들갑도 떨더이다.
이 이상 낼수있는 대책은 없다면서 엄살도 떨고 말입니다.
솔직히 대책이 나오자 재경부 게시판은 또 헛짓을 했다면서 장관을 비난하는 목소리가 줄을 이었습니다.
그정도론 안된다고 말이죠.

아뭏든 추가 상승을 위한 체력도 그 즈음에는 많이 약해졌던것도 사실입니다.
실례로 일부 투기꾼들이 호가를 높이는 방식으로 아파트 가격이 상승하는 것처럼 보이게 만들긴 했지만 거래량이 실리지 않았기 때문에 그것이 진짜 아파트 가격이라고 믿는 사람은 별루 없을겁니다.
추격매수를 할만한 심리도 아니고 그만큼의 체력도 많이 떨어졌다고 볼수 있으니깐요...

그나마 상승추세가 꺽이면서 미국발 경기회복소식이 들려오더이다.
더 이상의 금리하락은 없다는 얘기지요..
이말은 곧 돈은 풀릴만큼 풀렸다는 뜻입니다..

정책당국은 당분간 건전한 시장환경 조성을 위한 방향으로 나아가야 할 것입니다.
부동산 가격의 인위적인 상승, 하락 이런거 말구요...
당장 과표 현실화를 해나가야 할 것이구요..
솔직히 매매가의 5분의 1도 안되는 가격으로 신고합니다..
이래가지구 세제가 제대루 맞춰갈 수가 없습니다.
과표 현실화에 따라 취득세, 등록세 오르면 세율 낮춰야 하구요..
보유세는 저항이 만만치 않겠지만 사회적 공감대 형성을 유도하면서 현실화해야 합니다.
양도세 인상에 대해선 의아하게 생각합니다.
유독 양도세 인상을 꾀한 의도가 무엇인지....
그것이 세수확보를 위한 수단인지 하는 의구심은 떨쳐버릴 수가 없습니다만, 거래 자체를 위축시킴으로 인한 부동산시장 위축은 가격하락이 자연스럽게 이루어지게 하기도 어려울거 같습니다.

만일 지금까지의 부동산경기 억제책이 오버슈팅이 아니라는 결과가 만들어지려면 금리가 쪼금 더 내리면 가능할 겁니다.
그러나 금리가 현상유지를 하다 조금이라도 인상되는 기미가 되면 언제든지 오버슈팅의 결과를 만들어버릴 가능성도 있습니다.
지금까지 쌓여온 정부정책의 결과는 시장환경의 영향을 계속 받긴 하겠지만 이의 지속적추진과 집행은 오버슈팅의 결과를 스스로 만들어낼수도 있긴 합니다.
노 대통령의 말처럼 자신도 퇴임후 집사야한다는 말처럼 된다면 말이죠.

미래를 예측한다는건 신의 영역입니다.
단지 인간이 살아가는 사회에 대해선 경험의 법칙이라든지 사회적 법칙이 어느정도 설득력이 잇기에 글을 써본 거구요...
무주택자의 입장에서 약간이라도 정부정책이 오버슈팅이었던 것으로 결론지어진다면 좋겠다는 생각도 가끔은 해봅니다.

참고로 주택담보비율에 대해서 은행들에 대한 지도가 이루어졌는데요...
이거 안하면 은행도 신용카드회사 꼴 납니다.
만일 주택가격에 대해 100% 대출이 가능하게 되면 1억 아파트에 대해 1억 빌려주면 그거 빌려서 다른 아파트 사면 이런 수요들이 몰려 아파트 2채를 각각 2억으로 만들어 놓으면 그사람은 3억(전집 상승분 1억, 새집가격 2억) 또 빌릴수 잇습니다.
3억 빌려 또 집사고 그런식으로 수요 늘어서 집가격이 각각 4억이 되면 그사람은 8억 또빌릴수 있습니다. (전집 두채 상승분 각각2억, 새집 가격 4억)
이런식으로 가다보면 끝 없습니다.

신용카드회사들 새카드 막 발행해줍니다.
처음에 1개 갖구 100만원 빌려쓴사람 그거 갚으려고 하나 더 만들어서 처음거 갚고 잠시 넘어간후 다시 두개에서 200만원 빌립니다.
그거 갚으려고 2개 더만들고 그래서 400만원 빌리게 됩니다.
S카드가 발급한 카 드에 대해 입금된 금액은 L카드사 것이고 그 다음엔 D카드사 그 다음엔 H카드사였던 겁니다.
그런식으로 팽창되는 과정이 2001년 이었고 결국엔 맨마지막에 발급한 카드사만 빵구나는 겁니다.
집값에 대해서 이런 위험이 발생할 가능성은 그다지 크지 않다고 봅니다만 추가 상승여력에 대해선 정책의 오버슈팅 가능성, 금리인상 가능성 등에 비추어 높지 않을 것입니다.

정책의 오버슈팅인지 아닌지는 앞으로도 계속 시장참가자들이 만들어 가는 결과물입니다.
그러나 향후 금리인상(인하는 더 이상 힘들다고 생각됩니다.), 부동산 공급증가, 수요위축, 등이 장기간의 하락곡선을 만들어 낸다면 작금의 정책은 오버슈팅으로 결론 지어지겠지요...