금리하고 부동산에 대한 생각 - 잘 읽었습니다.

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-(굳�*�*) 금리하고 부동산에 대한 생각 - 잘 읽었습니다.

-님의 다른글보기 등록일 2003/12/19 | 조회5327 | 등록IP .***.***.
분류 : 대격돌! 상승 vs 하락

님의 글처럼 길고 내용이 있는 건 참 좋습니다.
특히, 몇 일간 계속된 Documentation에서 해방되어 간만이 생긴 짬을 느끼기엔...

글 가운데 이런 문단이 있던데, 정확이 무슨 뜻으로 하신 말씀인지 이해가 되지 않아서요.
제가 잘 못 모르고 있는 걸 아시는 것같아 감히 여쭙습니다.
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"부동산가격 상승은 금리하락과 비례관계입니다.
부동산가격 상승은 저금리와는 아무 관계가 없습니다.
이유는 간단합니다.
부동산 가격상승과 금리하락은 변동에 대한 개념이고 저금리는 그냥 스톡개념입니다."

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제가 아는 플로우와 스톡의 개념을 적용할 수가 없네요.
플로우와 스톡의 개념은, 재무제표를 만들 때 평가기간이 특정 시점(Balance Sheet)냐 일정 기간(Profit Statement, Cash Flow..)의 차이에 따라 필요에 의해서 생겨난 것으로 알고 있습니다.
즉, '손익계산서 상에 순이익이 1000만원이라면, 지난 1년 동안(Flow) 장사해서 1000만원을 벌었다는 거지, 지금 손에 1000만원을 갖고 있는 것(Stock)은 아니므로, 이 사실을 명심해라'는 뜻을 고상?하게 표현한 것 아닌가요?
보유할 수 없는 것이 스톡이 될 수 있나요?
저금리가 스톡개념이라는 말씀이 잘 이해가 되지 않습니다.

금리에 굳이 플로우와 스톡 개념을 적용하신 뜻이, 미래 금리에 대한 예측과 현재금리 사이의 관계를 말씀하시고자 한 것이라면, 일반적인 예측모델을 한번 살펴보시라고 권하고 싶습니다.
모든 예측모델은, 현재의 상태를 그 시작점으로 하고 있습니다.
미래 금리에 대한 예측은 아마 대부분 사람들이 이렇게 하겠지요 :
'현재 금리가 5%이고, 내년에는 경기가 이렇게 변하고, 소득은 이렇게 변하고.... 그래서 종합하면, 대략 5~7% 사이가 되겠다.'
미래의 금리를 아무도 모르기 때문에, 현재 금리를 기준으로 하고 여기에 변동패턴(Volatility)와 에러 요소를 감안하여 상황별 금리와 확률을 각각 구하고, 이들을 종합하면 대략적인 예측 금리가 나오는 거 아닌가요?
보다 사실적인 상황은, 저를 비롯한 대부분의 사람들은 '느껴지는 감에 따라 내년도 금리는 올해에 1%정도 오르겠구나' 하는 정도의 선에서 계산을 멈추지요.

아마 투자의 ABC는 내부수익률(Internal Rate Of Return)일 겁니다.
IRR은 미래의 Cash Flow(Future Value)에 적정한 할인율(예측금리)을 감안하여 얻은 순현재가치(Net Present Value)를 현재시점의 투자비용으로 나눈 것으로, 이게 젤 높은 녀석한테 투자하는 게 옳다는 걸 몸으로 못 느끼신 분들은 없을 겁니다.
IRR에서 가장 중요한 게, 영업하시는 분한테는 아마 분자가 되겠고, 재무담당하시는 분한테는 분모가 되겠지요.
그만큼, 미래금리는 중요하고, 또한 미래금리는 현재금리에 종속적이지요.

케인즈가 말했듯이, 화폐에는 투기적(Speculation) 수요가 있고, 자본주의가 돌아가려면 반드시 있어야 합니다.
사람들이 돈을 지니고 있으려는 이유중 하나가, 제대로 된 사람이라면 '돈이 보이는 곳에 얼른 뛰어들어 가려고 항상 대기 중이려고 노력한다'는 뜻입니다.
작금의 저금리는 이러한 노력을 가볍게 해서, 너무 많은 사람들이 너무 많은 돈을 너무 쉽게 확보했다는 데 문제가 있습니다.
많은 돈은 사람을 낙관적으로 만듭니다. 포카판에서도 쩐이 많은 (꾼이 아닌) 사람은 개패 갖고도 끝까지 따라가는 경향을 보입니다.
쩐이 많은 사람들이 모이는 포카판은 판돈이 큽니다.
경제학에서 쩐은 판입니다.

제 생각에, 저금리는 아파트가격 상승의 직접적인 원인이었습니다.
계산에 능한 사람들을 아파트로 불러들인 초대자였습니다.

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아마, 많은 사람들의 예측은 나름대로 합리적이었을 것입니다.
자신의 경험에 비추어도 주변의 분위기도 살펴도, 앞으로도 아파트 값은 확실히 오릅니다.
이 저금리에 전세 내줘봤자 까짓 임대수익은 없는 거나 마찬가지지만, 아파트의 미래가치는 '확실히' 금융비용을 상회한다고 다들 말했고, 그렇게 움직이지 않았습니까?
그리고, 그 이익은 자신의 도덕심이 가하는 상한선 저 위에 있습니다.
감히 말하지만, 이분들은 주어진 환경에서 최대한 합리적이었을 겁니다.

경제현상에 도덕을 덧붙이지 말았으면 합니다.
제 생각에, 자본주의는 도덕을 전제로 하고 있지 않습니다.
차라리 사회주의가 인간적인 게 사실 아닙니까?
물론, 도덕을 배제하면 사회에서 모든 제동장치가 사라져버린다는 걸 모르는 바 아닙니다.
그러나, 도덕에서 출발하면 결론은 항상 '공자님 말씀'이거나 '혁명'입니다.
앞의 것은 귀가 아프고, 뒤의 것은 술만 마시게 하지요.

상투를 잡은 분들은 미처 더 넓게 더 깊게 합리적이지 못한 부분이 다소 있었지요.
정부정책이나 아파트의 수급상황, 아파트 분양원가... 정부정책 같은 외부요인을 고려하지 못한 것은 정부에 대한 불신과 이러한 불신을 야기한 정부의 그간의 무책임 탓으로 돌린다쳐도... 아파트 수급상황이나 분양원가는, 포카판의 생리도 모르고 뛰어든 철부지들에게는 너무 어려웠나 봅니다.
아내모에서는 벌써 전부터 그렇게 경고를 보냈건만... 꾼들이 판 치는 곳에서 사람이 제정신을 갖는 게 얼마나 어려운지는 다들 한두번 경험했을 겁니다.
아내모의 말은 너무 깊이 들어간 다음에나 듣게 되었습니다.

이분들은 동정을 받아도 쌉니다.
다만, 바로 그 동정에서 멈춰야 합니다.
이 분들이 정부를 욕할 수 있습니다.
아니, 욕을 하지 않으면 정상이 아니겠지요.
저 역시 게임의 규칙을 너무 급격하게 바꿔버린 정부의 탓이 크다고 생각합니다.
그러나, 정부의 존재이유가 바로 그것 아닙니까?
잘못되어 가는 것들의 물길을 바꿔주는 것...
그리고, 정부가 사전에 경고도 없이 쿠데타적으로 정책을 바꿨습니까?
충분히 많은 시그널을 보내도, 그때는 모르쇠로 일관하더니...

막차 타신 분들도 다들 합리적이셨습니다.
제가 바라는 것은, 합리적이셨던 것만큼 뒷감당도 합리적이셨음 하는 것입니다.
게시판이 지저분합니다.
물론, 불만을 토로하시는 게 건강에 좋습니다.
우리네가 그걸 수용하지 못할 정도로 옹졸한 민족은 아니라고 봅니다.
다만, 화풀이에도 격이 있지 않겠습니까?

우려되는 건, 아직도 덜 깨어나신 분들과, 깨어났으나 아직도 쥐구멍을 찾고 계신 분들이 여전히 많다는 것입니다.
덜 깨신 분들은 시간이 해결해줄 테니 당분간은 귀가 아플 뿐이라서 인내할 수 있을 듯합니다.
그러나, 폭탄을 돌리려고 아직도 노력 중인 분들은 참 싫네요.
이분들이 폭탄을 떠넘기려는 행위를 욕하는 게 아닙니다.
그 폭탄을 넘겨받을 이웃이 안쓰러운 거지요.
이분들이 폭탄을 던지는 것 역시 지극히 자연스럽겠지요?
폭탄은 피하는 게 현명하겠지요?
이웃에게 돌진하는 테러차량을 멈추게 하는 건 아름답겠지요?

아무쪼록, 아름다운 분들이 많은 게시판이 되길 바랍니다.

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