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대략 3년간은 아파트값 상승때문에 맘 편한날 없이 지낸거 같은데 결국엔 부화뇌동하는게 아닌가 싶어 구입을 포기하고 나니 세상이 변했더이다.
살아가는게 세상이 왜 이러냐고 푸념만 한다고 바라는 대로 되는건 아니기에 언젠가 집한채 마련은 꼭 해야 한다고 생각하고 있으나 지금 시기는 아마도 서두를 시기는 아닌거 같다고 판단되어 글한번 써보려구요.

부동산 가격과 관련하여 나름대로 여러변수들이 존재한다고 생각해봤는데 한 번 나름대로 정리해보고 싶습니다.

부동산 가치 상승의 제일 주범이자 방아쇠(trigger)역할을 한건 역시 금리인하가 제일입니다.
아무래도 금리하락은 돈가치의 하락으로 돈가치 대비 자산가치의 상승은 당연한 몫일테지요.
물론 개발경제시대에서 금리보다 자산가치 상승률이 더 높았다고 하더라도 2000년 이후 급격한 금리하락 현상은 이전의 개발시대의 부동산 가치상승과 다르게 화폐가치 하락의 상대적 부산물인 측면이 더 큽니다.
대략 경영학을 조금이라도 접해보신 분이면 다 아시겠지만 모든 자산가치는 대해선 현재가치(NPV=Net Pricing Value)로 비교를 하게 되는데요.
이자율이 10%에서 5%로 감소했다고 볼때에는 영구하게 일정한 현금흐름을 보일 수 있는 자산을 가정햇을때 가치는 두배로 상승하게 됩니다.
영구한 현금흐름을 보이는 자산은 없다고 보더라도 부동산은 최소한 1-2십년 이상의 가치를 확보할 수 있는 수단이니깐요.
우리는 한반도로 제한된 국토에서(물론 개발등을 통한 가치변동 등은 있다고 하더라도 자본이 투입되어야 하는 것이기에 자본량의 변동은 가격변동을 반드시 초래한다고 보입니다.) 경제활동을 해나가면서 경제성장의 과실은 자본량의 증가인데 부동산과는 아무래도 비례관계를 형성할 수밖에 없습니다.
(돈벌어서 땅사서 집짓고 그러면 토지가치 올라가고... 뭐 그런거죠)

재개발 주택의 예를 들면 아마 이런거 같습니다.
잠실에 있는 15평 아파트가 얼만지 몰겠지만 아마 한 5억가량 하는거 같은데요.
뭐 15평 아파트가 5억한다고 뭐라고 비난하는건 철모르는 소리인건 맞지만 아무래도 그정도 가치가 진짜 되나하는데는 의구심이 드는거도 사실입니다.
잘은 모르겟으나 5억원이라는 돈은 실제가치면에서 3-4년 뒤 잠실에 30평대의 아파트의 가격일텐데요.
아마 건축비 시간가치 등등을 생각할 때에는 아마 3-4년 동안 1-2억 정도는 더 들어가는게 아닌가 하는 생각은 해봅니다.
(죄송하지만 재건축 과정은 정확히는 잘 모릅니다. - 전문가는 아니라서시리.)
아마 가능한 금액이라 봅니다.
그런데 잘 모르겠지만 2000년에는 그 아파트가 1억 5천 전후를 왔다갔다 한걸로 아는데요.
그때와 변한 거는 금리와 사람들 심리인거 같습니다.
2000년부터 시작된 금리인하 러시는 세계경제 침체와 더불어 <최장기간 호황의 연속을 구가하던 미국인들의 습관을 유지하고 싶은 욕망은 그간 축척해온 자산(인상된 금리)을 일거에 폭탄처럼 터트립니다.> 시작되어 가히 폭발적으로 일어났으며 그로 인해 화폐가치하락은 급격하게 일어납니다.
- 1억을 1년에 천만원에 빌리던걸 5백만원에 빌릴수 있게 된거죠.
솔직히 그렇게 싸진 돈의 효용은 여러가지 있습니다.
소비재를 구입할수도 있으며 음주가무에 탕진할 수도 있습니다만 결국 돈은 돌고돌아 한정된 재화인 부동산에 귀결됩니다.
- 술집주인이라도 부동산 살수 있는거니깐요..

얘기가 두서없이 흘러가긴 하지만 다시 재건축 아파트로 돌아가서 1억 5천 아파트가 5억이 되는 과정은 대강 이런거 같습니다.
솔직히 1억5천이라는 가격도 15평 아파트라고만 가정하면 당장 효익은 없습니다만 (대강 들어가 살아보신 분들은 압니다. 얼마나 깝깝한지) 그게 대부분 15평 아파트가아닌 보통 30평 아파트라고 생각되기에 그가격이 된 것입니다.(재개발을 감안한 가격이엇습니다 그때도)
그때 송파구쪽의 새로된 30평 아파트는 아마 평당 1천가량 계산하면 맞을거 같은데요.
언제 갖게 될지 모르는 30평 아파트와 지금 현재 존재하는 30평 아파트 사이의 간격이 1억 5천가량 생깁니다.
1억5천 묻어두면 그땐 돈 많이 됐습니다.
12%로 빌리는걸 가정했을때 1천8백만원이 연간 나갑니다.
그러니 그 언제일지 모르는 그 시간간격이 1억5천 정도가 된거죠.
그런데 금리가 내리기 시작합니다.
그리고 부동산 경기 활황을 유도해 경기활성화를 시키려는 정부 의도는 재개발을 유인하게 되고 그래서 그 언제일지 모르는 게 3-4년이라는 구체적 시간으로 드러납니다.
그럼 30평 아파트와 재개발대상 15평 아파트의 간격은 1억 5천이 아닙니다.
3년간의 이자비용일 뿐입니다.
1억5천인 아파트는 3년후 30평 아파트이기 때문이지요.
그럼 지금 1억5천에 집을 사둔 사람은 당시 금리 7%를 가정해서 천만원씩 3 년간만 지불을 하면 됩니다.
그럼 3천만원만 더 지불하면 3억원 아파트를 소유하게 되는거니깐요.
그럼 사람들은 1억 5천에다가 1억2천까지를 더 지불할 의향이 있게 됩니다.
그래서 아파트 가격은 2억7천까지 상승할 수가 있는 거구요. 그럼 본전이니깐요.
그러나 만일 금리가 두배인 14%이라고 가정하면 1년에 2천만원씩 3년이면 6천만원을 더 지불해야 하는 것이며 그럼 1억5천만원짜리 집은 2억 4천까지 상승할 여력이 있는 것입니다.
뭐 대강 그런식으로 재건축일정 확정에 따라 부동산 가격상승 현상이 두드러지게 나타난거구요.
아마 이렇듯 정부정책과 금리인하가 가장 먼저 두드러지게 반영된건 재건출 아파트 단지일 것입니다.
거기에 넘쳐나는 수도권의 주택수요도 물론이구요.

뭐 재건축 일정의 가시화에 따른 자본(아주 싸지고 있는)유입에 따라 부동산 가격 상승의 방아쇠(trigger)는 역시 재건축아파트 단지가 맞을 겁니다.
그건 시작일 뿐이고 돈 값이 싸졌잖습니까.
주택수요라는 건 솔직히 지속적으로 존재합니다.
길거리 노숙자도 돈 있으면 집사고 싶을 겁니다.
카드깡해서 집살수 있다고 하면 노숙자도 집 살겁니다.
그정도는 안되니깐 당장 술먹고 흥청거리다 빛안갚아서 카드사 저모양 된거 아닙니까. (그런 사람들에게 돈빌려주고 못받는다고 아우성 치니 참....)
10년동안 월세로 살면 총1억이 들어가는 집이 있다고 가정햇을때 연간 천만원이 되겠죠.
그런집 전세가격은 옛날에는 1억이면 됩니다.
1억이면 이자수익이 천만원 나온다고 보고요.
그런데 이젠 금리가 반으로 내렸습니다.
1억으로는 천만원 안나옵니다.
2억이어야 합니다.
수요자는 2억 줘도 어짜피 돈 갚는데는 똑같이 천만원 주면됩니다.
그만큼 여력이 생긴겁니다.
공급자 입장에서도 2억 받아야 되고요.
수요곡선 공급곡선은 둘다 위로 상승합니다.
어짜피 공급물량이야 거기서 거기구요.
그래서 전세가격 오릅니다.
집값도 마찬가집니다.
전세수요와 마찬가지로 매매수요도 똑같이 오르겠지요.
돈싼데 그거같구 집사구 싶어진 겁니다.

아까 말씀드린대로 재건축 아파트가 2억7천까지 상승할 여력이 생긴건데 이젠 주변 아파트가 6억이 되었습니다.
그럼 재건축 아파트는 5억 7천까지 상승할 여력이 생긴겁니다.
물론 이자비용뿐 아닌 따른 비용 감안해서 4-5억 정도 하는 거구요.
뭐 잘은 모르지만 실수요자라면 3년 후에 30평 아파트가 현 시세대로 간다면 재건축아파트 구입도 그렇게 무리는 아닐 것입니다.
그런데 현 시세대로 가기위해선 돈이 계속 싸야한다는 전제조건이 달려있는 것이죠.

부동산가격 상승은 금리하락과 비례관계입니다.
부동산가격 상승은 저금리와는 아무관계가 없습니다.

이유는 간단합니다.
부동산 가격상승과 금리하락은 변동에 대한 개념이고 저금리는 그냥 스톡개념입니다.

너무 글이 길어져서 더 쓰기 심들어져서 간략히 마무리하고 싶습니다.
금리가 더 이상 하락하기 힘들다는 겁니다.
거기까지 설명하긴 심들고요.
대부분 동의하실테니깐 더 이상 하락하기 힘들다고 전제하겠습니다.
저금리 지속은 부동산 가격이 현수준에서 유지된다는 것이지 부동산가격 상승은 아니라는 것입니다.

반대현상도 생길 수 잇습니다.
금리상승은 부동산 가치하락이라는 등식도 성립하게 되는 것이구요..
화폐라는 것은 단지 명목상 존재하는 것이기에 부동산 가격이 하락하지는 않는다는 믿음은 허상이라는 말씀을 드리고 싶습니다.