부동산 정보포털에서 거래포털로!

저는 부동산은 절대적으로 안정되었으면 합니다.
집값이 과도히 오르는 현상도 바람직스럽지 않다고 봅니다.
그러나 그렇다고 하여 지금처럼 유주택자를 매도하고 죄악시 하는 것은 정말 어처구니 없는 일입니다.
거의 정책이 사회주의에 근접했습니다.
실질적 거주이전의 자유가 손상되고 대국민 보복성 조치가 난무합니다.
언론을 동원한 무차별한 인민재판성 여론을 정부가 주도합니다.
자본주의 사회에서 재산가들이 무차별 난타당하면 아무도 열심히 노력해서 돈을 벌 이유가 없는 겁니다.
다 하향평등화하여 못살수 밖에는 없습니다.
정부는 이성을 찾고 스스로의 반성을 통해 과도한 집값상승이 안되도록 양질의 주택을 저렴하게 공급하는 노력을 정말 진지하게 경주해야 합니다.
그게 서민을 위한 진정한 정책입니다.
상대적으로 그 숫자가 많은 중산층 이하 사람들을 대상으로 총선 대비용으로 선동적으로 상류층을 매도하고 쳐죽일 대상으로 몰게 되면 그게 파쑈이고 대중영합주의가 되는 겁니다.
결과로는 문화대혁명하고 그리 다르지 않은 일일 겁니다.

서설이 길었구요,
조금 길지만 여러분들이 향후 집값 판단하거나 부동산 문제를 생각하는 데 조금 도움이 될까해서 제가 아는 몇가지를 적어봤습니다.
물론 제가 틀리게 생각할 수도 있는 부분입니다.
내용이 길어서 지루할 지 모르니 필요한 부분만 보세요. 다들 현명히 판단하시고 행복하세요...

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1. 부동산 투기과열지역, 부동산 투기지역 존속여부

집값이 계속 떨어지고 미분양이 나도 투기과열지역과 투기지역 계속 존속할 거라 믿습니까?
그냥 영구히 투기지역으로 묶을라고 할까요?
일부 투기과열지역 및 투기지역에 부동산거래 신고제 한다고 알고 있는데 그럼 부동산거래신고제는 제 상식적 생각으로는 얼마 가지 않아 없어지겠네요.
그게 총선전후가 될까요?
아뭏튼 10.29 부동산거래 동결조치는 대부분 투기과열지역이나 투기지역 대상이니까 뭐 총선전후로 대충 영향권에서 벗어나지 않을까요?

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2. 후분양제

후분양제 하면 초대형 건설회사들도 몇 개단지 건립하면 자금 바닥납니다.
중소업체는 아파트 건립 포기해야 하구요.
은행에서 건립자금 전체를 빌린다구요? 그거 쉽지 않습니다. 너무 까다롭고 어려운 절차입니다.
선진국에서 한다고 뭐든지 좋은 건 아닙니다.
그네들은 원체 자본축적이 어마하게 되있고 금융시장 규모도 대단한 나라입니다.
뱁새가 황새 쫒아가는 형국이 아닌지 걱정됩니다.
그리고 기존 선분양일 때 평당 1000만원 정도 분양가 책정하는 아파트가 형성된 지역이면 후분양할 때 금융비용(토지 및 건설이자)이 단순 계산할 때 평당 117 만원(땅값 550만원x8%*3년치+건축비 350만원x50%x8%x2.5년치-선분양시 평균금융비용 50만원/평) 정도 상승하여 분양하여야 합니다.
사업을 많이 못하기 때문에 시공사나 시행사 마진을 더 많이 먹어야 유지하므로 아마도 최하 평당 150만원 정도는 분양가가 올라가는 게 맞습니다.
물론 자금부족으로 공급물량이 적어지게 되기 때문에 실제 분양가는 얼마만큼 더 오를지 모르죠.
아마 추가로 평당 200 내지 300만원 더 올라가게 되지 않을까요?
그러면 평당 분양가는 아마도 1400만원 정도로 족히 올라가게 될 겁니다. 후분양제 실시할 경우 분양가가 약 40% 정도는 오르겠네요...
선진국이 한다고 다 좋은 제도는 아니죠. 우리나라에 맞는 제도가 좋은 겁니다.
현재 시공사가 부도나도 분양보증제로 인해 차질없이 입주하는데 뭐가 걱정입니까?
건축비가 왜 350만원이냐구요? 분양면적은 연면적이 아닙니다.
총 공사비는 지하부분의 공사비도 있으므로 분양면적의 평균 약 1.4배로 계산해야 합니다.

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3. 보유세 관련

이번에 억지로(사실은 세무당국도 다 알고 있을 거라고 믿지만...) 시가표준으로 재산세 물리겠다지만 우리세제상 부동산의 대표적 보유세인 종합토지세와 재산세는 그 부동산의 성격에 따라 분리하여 물리는(즉/토지분:종합토지세,건물분:재산세) 제도의 취지에 비춰볼때(요고 예전에 합쳐져 있던것을 분리한 겁니다),
건물분인 재산세에 토지가격이 합산된 개념인 기준시가를 적용하는 것은 명백히 이중과세에 해당합니다.
이는 최근 집값 잡아 총선 승리하겠다는 일념으로 거의 공약(空約)성격의 세무대책을 대책없이 양산한 거라고 밖에 할 수 없읍니다.
거의 대국민 공갈수준이지요... 우리국민은 이래저래 호구인가 봅니다.
만약에 정말 모르고 이중과세 방안을 쉽게 발표했다면 이 같은 안을 내 놓은 부처 관계자는 업무태만한 거든지 무능력자로서 분명한 징계사유에 해당될 겁니다.
해당 정부부처 분들은 한번 이쁨 받고 출세하고 싶어서 그런지 모르지만 정부는 제발 자중해야 할 상황입니다.
출세지향주의 공무원이 너무 많아서 그런 것 같습니다.
아뭏튼 시세를 반영하여 재산세 물리는 것은 명백한 이중과세로 통과여부가 의문시 됩니다.
그런데 거기다 또 종합부동산세 물린다구요? 그럼 삼중 중복과세인데 웃기는 세제정치이네여.
행정소송 또는 위헌소송 걸면 100% 가까이 정부의 패소가 예상됩니다.
그리고 재산세 중과하면 지자체장 다음 선거때 심판 받아 다 떨어질 겁니다.
그걸 감수할 지자체장은 많지 않을거라 생각됩니다.
우려하는 것처럼 대폭 올리기는 어려우리라 판단합니다.
대부분 법개정을 해야 하는 데 총선을 상당부분 겨냥한 이 조치에 과연 거대야당이 전폭적으로 협조해 줄까요?
왜 총선대책용이냐구요?
강남 등 일부지역의 집값상승문제 말고도 어마어마한 많은 난제들에(실업문제, 경기활성화 문제, 신용대란문제, 장차 국민이 먹고살 성장엔진문제, 세계적 경제블록화에 대처할 문제 등 이루 말할 수 없이 많습니다) 대해서 전혀 고민하지 않고 대책도 없이 강남 및 다주택자 때려잡기와 대선자금 정국으로 유리한 고지점령하기에만 모든 행정력을 동원하기 때문입니다.
상식적으로 총선용 아닙니까?
저는 강북에 살지만 최근 뚜드려 잡기에 속 시원하고 잘한다는 사람도 의외로 많더라구요.
결국 부메랑이 되어 자기세금 늘어나는 줄 모르구요.
사이 나쁜 옆집이 불났다고 좋다고 불구경하다가 자기 집에 불 옮겨 붙는 줄 모르는 것과 같습니다.
선진국 보유세 제도는 제가 아는 한 재산세액 만큼 소득세액 공제해주는 걸로 압니다.
결국은 보유세가 없는 거나 마찬가지입니다. 언뜻 보기에만 많아 보이는 거구요, 결국 소득세 범위내에 해당한다고 볼수 있지요.
거래세(취등록세,양도소득세)는 선진국에서는 우리와 비교하여 거의 없는 수준입니다.

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4. 서울권 공급물량

서울은 땅이 바닥났습니다.
대부분 아파트 공급은 재건축으로 공급되었습니다.
도시 및 주거환경정비법 시행시점 관련 일시적으로 금년에 많이 사업승인이 있었지만 이 사업승인난 물량만 지나가면 앞으로는 서울지역의 아파트 추가공급은 거의 없다고 봐도 됩니다.
향후 재건축은 시공사가 돈을 대지 못하게 했기 때문에 초기부터 주민들이 자발적으로 돈을 추렴하여 재건축을 추진해야 하는 데 될지도 안될지도 모를 재건축에 누구를 믿고 돈을 걷어서 사업합니까?
사업추진이 거의 불가능하다고 봅니다.
우리나라는 한 20년간은 가구당 세대원수가 줄어들고 세대수는 크게 증가될 것으로 전망됩니다.
그 세대를 위한 아파트 공급을 생각하면 과연 서울지역의 집값이 계속 떨어지기만 할까요?
서울 주변에 신도시 아직도 많이 필요할 겁니다.

5. 주택보급율 100% 돌파하면 집 공급이 필요없을까?.
우리나라는 비약적으로 소득수준이 높아진 반면 상대적으로 주거환경 수준이 매우 열악합니다.
그래서 지속적으로 소득에 걸맞는 주거시설을 찾게 되어 있습니다.
정상적인 사고방식이라면 국민소득 1만불에서 2만불을 바라 보는 시점에서 국민소득 2천불이하때 살던 주거시설로 과연 만족을 얻을 수 있을까요?
높아진 소득만큼 더욱 수준높은 주택이 필요한 겁니다.
따라서 앞으로도 고급화된 주택에 대한 지속적인 공급이 필요한 겁니다.
안그러면 그런 고급화된 주택으로 수요가 몰려 폭등하게 되는 겁니다.
선진국에서 주택보급율 130% 넘어도 계속 집을 짓는게 그런 이유지요.
실제 중요한 보급율은 주거에 대한 기대수준 상승에 부합하는 주택의 보급율이 정작 중요한 요인이지요.

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6. 분양가 상승시킨 원흉이 시공사이다?

너무 시공사 매도하는 상황입니다.
사업은 통상 시행사 (즉,건축주) 라는 개발업자가 하고 시공사는 도급 을 받아 공사하고 적정 공사이윤만 받는 것입니다.
단지 시공사의 브랜드를 달기 때문에 시공사가 폭리 취하는 것으로 오해하는 겁니다.
너무 공사비로 이윤취할 수 없는 게 시공사끼리 경쟁이 치열 해서 공사비 마음대로 올리지 못합니다.
그래서 적정 이윤만 겨우 확보하게 되는 거지요.
그럼 시행사가 원흉인가요?
일부 폭리를 취하는 시행사도 있습니다만 통상적으로는 분양가의 약 7%정도의 세전이익을 먹습니다.
세후로는 약 5%정도 먹는 거지요.
사업리스크가 있어서 그 정도는 눈 감아 줘야하지 않을까요?
그런데 왜 7%정도만 이윤보느냐구요?
이건 이렇습니다.
토지는 유한한 자원인데 시행사가 많아서 서로 경쟁이 붙고 토지주에게 서로 사려고 합니다.
결국 토지주는 가격을 비싸게 올리는데 사실 시행사도 사업하지 않을 수가 없어서 결국 적정토지가 이상으로라도 사서 사업을 할려고 합니다.
시행사도 7%정도는 남아야 사업하기 때문에 기존 가격보다 불가피하게 더 비싸게 분양하는 과정이 생기고 신규분양가는 자꾸 상승하게 되는 겁니다.
악순환이죠...
시공사는 분양가 높으면 미분양우려 때문에 시행사가 너무 높게 올리면 분양가를 낮추도록 유도합니다.
왜냐면 대부분 건설사들이 그 사업에 대한 보증을 하게 되기 때문에 분양가 높여봐야 사업리스크만 커져서 싫어하게 됩니다.
(은행은 절대 손해 안봅니다. 시공사만 불쌍한 일입니다.)
그럼 누가 분양가 올린 이익을 보았을까요?
그건 원 토지소유주가 상당부분 분양가 상승분을 챙긴 겁니다.
그건 여러 시행사들의 토지확보경쟁 결과 땅값이 엄청 올랐기 때문입니다.
그리고 정부지자체의 각종 세금(부가가치세, 취등록세, 보유세 등등) 물경 분양가의 약 15%정도입니다.
정부 지자체는 좀 세금을 많이 감면해야 합니다.
실제로는 정부가 오만 이득은 다 취하는 겁니다.
그리고는 약자인 시공사에게만 분양가 상승시킨 주범이라고 합니다.
겨우 도급공사비의 7%정도(분양평당 25만원정도)의 순이익을 보는 건데도...
좀 낯이 두꺼운 정부입니다.
실제로는 운동권과 가까운 환경론자와 그에 편승한 정부가 분양가 상승 많이 시켰습니다.
분양가중 종전처럼 용적율 280%일때의 땅값이 분양가에서 차지하는 금액은 평당 393만원 이었을 건데(땅값 1100만원/2.8) 지금은 용적율 200% 적용하면 550만원 (땅값 1100만원/2.0)으로 평당 157만원 올린겁니다.
이 이외에도 금년에는 어줍잖은 사회보장 개념도입해서 인부들 보장보험 등으로 평당 약 20만원 올렸습니다.
이런 저런거 합해서 최근 3년동안 평당 200만원은 정부가 올린 책임이 있는 겁니다.

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제 생각으로는 정부가 총선용으로 강남 뚜드려잡는 무책임한 짓하는 것 보다는 정작 서민들에게 싼 값에 좋은 품질의 아파트를 충분히 공급해줄 책임과 의무가 있다고 봅니다.

이제는 서울은 이미 땅이 바닥났고, 수도권도 땅은 많지만 택지가 부족합니다.
정부가 아무리 노력해도 신도시 만드는데 분양할 때까지 5년 이상은 걸립니다.
정부가 더 노력해야 할 거 같습니다.
오히려 강남때려잡기보다 더 시급할 수 있습니다.
지금처럼 자기의 공급실책을 엉뚱한 사람에게 덤태기 씌우고 화풀이하는 짓은 하면 죄악이라고 생각합니다.
정부는 철저히 자기반성부터 해야 할 것입니다. 말만 성급하게 앞서고 편갈라서 소수를 매도하고 세금 잔뜩 올리면 결국 골탕먹는 것은 이나라의 주인인 국민입니다.