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나의 시장분석 결과...

내년 아파트값 2∼5% 이상 하락할 것으로 전망합니다.
그리고 앞으로 십년간 50% 정도 하락할 것입니다.
왜냐하면... 실수요자는 없고 가수요자들만 있으니까...
건축업자들 많이 남으니까 주택 과잉공급은 뻔~~~하그던요.
2~3년간 분양한 아파트 2백만채 정도는 아직 입주도 하지않았는데, 전세대란은 올 것같고 대출받어 집구입한 가수요자들은 싸구려 경매처분 당할 것으로 전망됩니다.

주택가격은 10.29대책에 따라 심리적 위축속에서 단기적으로 하락세는 불가피하나 중장기적으로 하향 될 가능성이 크다는 분석이 나왔다.
내년 아파트값 하락폭은 강남권을 중심으로 클 것(전국의 경우 -2.0%,서울은 -3.0%,강남권은 -5.0%)으로 전망됩니다.
단기하락은 불가피하구요.
정부의 10.29 대책이후 보유세 강화와 주택거래신고제 등의 후속조치가 이어지면서 정부가 집값 안정을 위한 강력한 실행의지를 갖고 있음이 다시 한번 입증되자 강남권 재건축 아파트를 중심으로 큰 폭의 하락세를 보이고 있습니다.

2004년에도 이러한 정책 방향성에는 큰 변화가 없으며 또는 정부의 각종 주택시장 규제대책중 상당수가 상반기부터 실행에 들어갈 것으로 보여 주택가격 조정은 불가피하다는 판단이다.
아울러 주택시장이 안정을 보이지 않을 경우 토지공개념을 비롯한 강력한 2단계 조치들이 나올 예정이어서 주택시장은 당분간 위축될 수 밖에 없을 것입니다.

우선 재건축시장의 위축이 불가피할 것입니다.
소형주택 건설 의무화로 공사원가 상승에 따른 수익성 악화가 예상되고 사업지연이 예상되구요.
그리고 조합원 명의변경 금지조치가 2004년부터 시행됨으로써 조합설립인가 이후 완공까지 4년을 고려할때 투자자들의 환금성 제약으로 매물 출회 가능성이 크지요.
단기투자 수요의 급격한 감소도 예상되구요.
그동안 주택시장에서 재건축아파트가 상승을 주도했기 때문에 심리적인 측면에서 주택시장 위축또한 불가피합니다.

둘째, 10.29대책에서 발표한 다주택자 보유자에 대한 양도세 중과세가 2004년 1월부터 시행되고 주택거래 신고제가 2월부터 도입됨에 따라 취득,보유,처분에 대한 비용이 크게 증가해 매물 출회가 지속될 것으로 예상됩니다.

셋째, 투기지역에 대한 주택담보대출 비율이 40%로 하락함에 따라 투기자금 신규유입이 감소될 것으로 보이구요.
투기과열지구내 분양가 규제도 단기적으로 기존 아파트의 가격 하락에 기여할 것입니다.
다만 현재 입법 추진중인 주택금융공사법(가칭)이 국회에서 통과될 경우 장기주택 금융의 활성화로 주택가격이 안정될 수 있는 토대가 마련될 것 같습니다.

최근의 주택가격 상승을 촉발한 계기는 다름아닌 주택공급 부족에 있었습니다.
하지만 2001년부터 주택경기 호황으로 인해 주택공급 규모는 2001년 55만호, 2002년 67만호가 공급돼 예년수준을 회복했으면 올해는 9월까지 41만호가 공급돼 연간 물량으론 아파트만 50만호 이상이구요.
다세대 빌라가 2001년이후 2백만 가구를 상회할 것입니다.
따라서 입주물량 기준으로 할때 2001년이후 확대된 주택건설물량을 감안할 때 2005년까지 주택공급의 과잉현상을 해소하기 어렵습니다다.
특히 서울과 수도권의 경우 이러한 입주물량 부담이 예외가 아니지요.
가격 상승을 주도했던 수도권 아파트의 경우 2002년 18만호, 2003년 9월말현재 16만호가 분양돼 과거 평균 수준을 회복했구요.
아울러 아파트의 대체효과가 있는 주거용 오피스텔과 주상복합 역시 열풍속에 대거 분양됐던 점을 미뤄 볼 때 입주물량 부담은 어느때보다 높을 것입니다.
다만 고강도의 부동산 규제책으로 주택시장이 급격히 위축되고 이에 따라 민간부문의 주택공급이 급속히 감소할 가능성이 커 장기적으로 수급불안 요인은 잠재돼 있다고 할수 있습니다.

최근 3년간 주택가격 상승은 동일기간 경제성장률이나 물가상승률에 비해 과도합니다.
지난 2001년 3분기부터 2003년 3분기까지 2년간 주택가격은 분기평균 13.1%(서울 아파트 23.5%)이상 상승했습니다.
이 기간 실질 경제성장률은 4.6%, 소비자물가는 3.1% 올랐습니다.
결국 지난 2년간 주택가격 상승률이 실질 경제성장률이나 소비자물가 상승률을 지나치게 상회해 동기간 금리하락 수준을 감안하더라도 과도한 상승입니다.

아울러 주택시장 내부측면에서도 가격 이상 왜곡현상이 목격됩니다.
전셋값은 안정되는 데 매매값은 지나치게 올라 매가가 대비 전세가 비율이 서울지역 아파트의 경우 50.6%를 기록, 주택가격 장기침체기와 유사한 패턴을 보여줍니다.
또 가격상승이 거래량 상승을 동반하지 못하고 호가위주로 상승했다는 점도 가격 왜곡 현상이지요.

현재의 출산률을 유지할 경우 한국은 2023년 5천67만명을 정점으로 인구가 감소하게 돼 초고령 사회에 진입하게 됩니 다.
따라서 향후 부동산 수요감소로 부동산 투자의 매력도는 감소할 것입니다.
전국 단위의 주택가격 급락이 현실화한다면 부의 효과를 통해 가계 소비가 둔화될 뿐만아니라 금융기관의 담보가치 하락으로 기업의 자금난과 투자위축을 초래합니다.
금융기관의 경영 부실화 가능성도 높아 경기침체와 물가하락을 장기화시키는 요인으로 작용할 것입니다.
부동산 과열에 따른 금융기관의 부실화문제는 경기회복을 지연시킬 가능성이 있습니다.

얼마나 하락할 것인가는 80년대 말과의 매매가 대비 전세가 비율 분석, 경제 성장률, 소비자물가 상승률, 금리수준, 정책강도, 주택공급상황 등을 종합적으로 고려할 때 2004년은 연간기준으로 전국 주택은 1%,전국 아파트는2%, 서울아파트는 3%, 강남아파트는 5% 이상빠질 것으로 보입니다...
매매가 대비 전세가 비율로 볼때 서울 아파트는 2002년 9월이전 수준까지 하락할 것 같습니다.
2004년은 1999년이후 처음으로 하락을 경험하는 한해가 될 것입니다.