부동산 정보포털에서 거래포털로!

어제 "매수는 총선전, 지역은 강남, 상품은 중형아파트"를 올렸던 네티즌입니다.
어제에 이어서 부동산 고수님들의 의견을 올려드리오니 참고하시기 바랍니다.

금일 부동산 동향에서 눈여겨볼 만한 사항은 이미 고수님들이 예견했던 여러 사항중 일부분이 너무 일찍 드러나고 있다는 사항입니다.
그동안의 고수님들의 의견을 되새겨 보면...

1. 정부의 조치에 덤비지 마라. 그에 따른 피해는 전방위적 조치 일 것이다.

2. 무주택자들은 함부로 조세정책을 건들지 말라. 그 조세부담의 마지막 부담은 결국 임차인이 질것이다.

3. 부동산도 경제의 한축이며 한상 전환점이 도래한다.

4. 정부의 정책은 결국 "블루칩 내지는 명품"과 "비명품 소외지역"으로의 양극화된 시장을 유도할 것이다.

이중 1항과 4항이 예상 밖으로 10.29 조치후 1개월만에 나타나고 있다는 것입니다.
재건축과 주상복합은 이미 정부도 알다시피 거품과 투기의 장이었습니다.
10.29도 어쩌면 두 상품에 대한 제재라 불려도 과언이 아닙니다.
당분간 아니 최소 참여정부하에서 강남권의 재건축과 광명 그리고 과천등의 재건축은 답보가 될 것이고 설령 추진하더라도 입주까지는 근 10년이 걸릿듯 합니다.

주상복합 또한 도곡 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 서초동 슈퍼빌, 서초동 아크로비스타, 잠실 롯데 캐슬 등 이미 강남권의 주요 지역내 시장은 이미 그 입주할 만큼 재력을 갖춘분들로 사실상 주인이 정해진 상태이며 위의 주상복합 이외의 기타지역 및 사업자의 주상복합 상품은 그 규모나 위치에서 기존의 주상복합만큼 경쟁도 없을뿐더러 하나의 유행성 상품으로 머무를 것입니다.
결국 고수님들의 예견대로 재건축과 주상복합은 사실상 물건너간 상품이라 할 수 있겠습니다.
무엇보다도 시세차익을 노린 묻지마 청약의 결과는 년말과 내년 1/4분기에 이르면 더욱더 하락세를 이어갈 것입니다.

제가 서두를 장항하게 설명한 이유는 소위 "선수"들이 지나간 자리에 묻지마 투기에 동참한 일반 무지한 서민들은 "실제 피해자"로 전락할 수 있다는 것입니다.
고수님들이 지난 여름부터 줄기차게 주장하였던 정부정책에 반기를 들지 말라고 하였는 데 하반기 부동산 열풍에 재건축과 주상복합상품에 가세한 선량한 무지한 서민들은 어느순간 정부로부터 "투기꾼"으로 변해버렸습니다.

둘째, 고수님들은 정부의 강력한 정책을 "조세 징수"로 예견했습니다.
그 결과 10.29조치와 2단계 예비조치로 사실상 부동산 시장이 가라앉아 버렸습니다.
고수님들은 정부의 조치는 과중한 세금부여라고 즐기차게 주장하였습니다.

세째, 4번째 항인데 10.29 조치 후 여러 고수님들께서는 내년 상반기에 철저한 부동산 차별화가 이루어질 것이고 그 주의보는 "8-90년대 시장의 재판"이라 하였습니다.
그런데 놀랍게도 10.29조치 채 한달도 되지 않아 시장의 양극화 현상이 이루어지고 있다는 사실입니다.
서울 및 수도권에 아무리 신규 아파트를 공급하더라도 결국 수요의 규모라 예측하였습니다.
실제 강남권의 앞뒤좌우 "자물쇠 정책"에 따르는 정책으로 강남권의 신규아파트 시장이 사실상 막혀있는 형국에서 내년말이면 입주물량이 대부분 끝나고 2005년부터는 나홀로 내지 소규모 아파트만 입주 가능한 상황에서 퇴로를 열어주지 못한 정부의 정책은 결국 아파트의 가치 차별화를 부각시킬 것이라고 예상하였는 바 현재 강남권의 시장이 벌써 그렇게 가고 있다는 사실입니다.

어제 말씀 드렸던 압구정 현대, 신사동 미성, 서초동 삼풍, 방배동 신동아 그리고 대치동/도곡동/일원동/개포동 지역의 일정규모 이상의 단지 중대형 평형이 꿈틀거리고 있다는 사실입니다.
물론 과거와 같이 시세 분출은 없을 것입니다.
문제는 강북권은 뉴타운과 관계없이 재개발의 완공으로 많은 물량들이 입주 대기 상태이며 사실상 수요의 한정으로 상승기류 유지가 힘들며 기존의 아파트가 하락을 면치 못하나 강남권의 위의 지역과 해당 상품아파트들은 최소한 강보합으로 은행금리 이상의 상승세를 유지한다는 것입니다.
즉 강남과 강북의 격차는 더욱 벌어지리라는 것입니다.

고수님들은 조세정책은 결국 무주택자로의 전가를 즐기차게 주장하고 있습니다.
짧은 소견으로는 내년 12월 겨율방학때 그 현실이 무주택자등 임차인에게 전가될 것 같습니다.
조세부담의 학습효과를 경험한 다주택자들의 파상적인 "방빼 공세"가 이어질것 같습니다.
물론 이것도 시장 차별화에 대한 양극화가 이루어질것입니다.
비 인기지역의 경우보다는 과다 수요지역 즉 임차비율이 높은 강북구/도봉구/노원구 등 소위 월급쟁이들이 많이 사는 지역에서 이루어질 것 같습니다.

결론은 다시한번 종합하면 고수님들의 의견은 "기본으로 돌아가자 입니다."
즉 부동산도 경제의 한축이므로 실저주 목적이라면 어느정도 자금이 뒷받침되면 블루칩으로 들어가라는 이야기입니다.

여러분들 특히 강남권등 일부지역에 대해 무차별 비난을 가하시는 네티즌 여러분, 부동산도 경제의 한 생물입니다.
무조건적인 비난과 폭락 그리고 중과세 주장은 결코 여러분들께 도움이 되지 않습니다.
본 사이트의 장점은 여러 고수님들의 의견이 많습니다.
이 의견을 종합하여 자신의 눈높이에 맞추면 절대 손해가 없습니다.

일부의 네티즌님들 부동산 고수님들이 가지고 있는 명언중에 "부동산은 거짓말을 않는다. 또한 자기가 정직하면 사라지지 않는다. 천천히 기다려라"라는 격언이 있습니다.
이를 엄밀히 생각해보십시요.

끝으로 재무학중에 "Financial Investment"라는 교재중에 이런말이 나옵니다.
부동산 투자시 고려사항 1. Location 2. Location 3.Location 4. and
참고하시어 좋은 집 장만하십시요.

내일은 "부동산과 주식중 어느것이 더 정직한가?"라는 것에 대해 한 글 올리겠습니다.

감사합니다.