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부동산개발업체인 GMRC 우형달사장(건국대 강사)이 10.29대책에 따른 아파트·단독주택·빌라 등 상품별 파장과 전망에 대한 전망을 내놓았다.

노무현 정부의 대선 공약중 서민들에게 상당히 어필한 공약이 바로 부동산가격 안정이었다고 본다.
물론 상대적이기는 하지만 한나라당이 정권을 잡았을때보다는 부동산가격 억제정책을 더 강하게 추진할 것이라는 막연한 기대가 있었다.

이전의 김대중 정권이 경기회복의 일환으로 풀어버린 각종 부동산 규제책의 결과로 부동산 가격 상승은 예견되어 왔다고 할수 있다.

여기에다 세계 경제에 편입돼 버린 한국 경제는 세계경제 기조인 저금리 정책을 취하지 않을수 없엇던 것도 부동산 가격이 폭등양상을 보이는데 일조했던 것도 사실이다.

그 결과들로 급등의 부작용이 나타나자 여러차례 규제정책을 구사했음에도 불구하고 약효가 미미하자 마침내 10.29대책을 발표하였고 다시 효과가 미미하면 더 강력한 2단계 규제책을 구사하겠다고 공언하기에 이르렀다.

물론 현재 구사되고 있는 정책들이 장기적인 관점에서 세련되게 다듬어진 다음 구사되고 있다고 보기에는 어설픈 측면들이 많은 것 또한 사실이다.

상품별 전망을 해보자.

● 강남 아파트

10.29대책을 불러온 가장 직접적인 원인을 제공한 강남 아파트(재건축,기존아파트,신규공급아파트)는 종별 위치에 관계없이 상당기간 고전할 것으로 보인다.
여기서 상당기간 이라함은 적어도 이 정권이 끝날 때까지는 금리 이상의 가격상승은 기대하기 어려울것으로 보이며, 오히려 가격 하락(본인의 견해로는 5~15%까지)도 예상된다.

● 강북 아파트

실제 부동산 가격 상승과는 아무런 상관도 없이 텀터기를 쓴 측면이 강하다.
강북지역의 아파트들의 가격 상승과정을 살펴보면 적어도 상식적인 범위이상으로 상승하지 않았음을 알수 있다.
10.29대책의 결과로 어느 정도의 가격하락은 예상되지만 강남아파트에 비해서 큰 충격은 받지 않을 것이고, 강북정비계획 결과로 수혜를 입을 수도 있다.
따라서 10.29대책으로 인해 큰 충격은 받지 않을 것으로 보인다.

● 수도권 아파트

수도권 아파트 또한 10.29대책을 불러 오는데 어느 정도 일조한 것이 사실이다.
특히 신도시 아파트들의 가파른 가격 상승은 그 자체의 요인라기보다는 저금리에 기초한 측면이 있기는 하지만 투기지역내 일부 신도시 아파트 또한 강남 아파트의 신세를 면하기 어려울 것으로 보인다.

● 지방 아파트

10.29대책과는 상관이 덜하지만 가장 큰 피해를 볼 가능성이 있다.
정부는 가격상승의 기미만 보이면 가차없이 투기규제지역으로 묶을 태세여서 상당 기간 상당한 피해가 예상된다.

● 단독주택(다가구)

주택주택은 이번 규제정책중 그다지 큰영향을 받지 않을것으로 본다.
왜냐하면 현재 수도권에서 신규로 대규모 주택을 공급할 토지가 절대적으로 부족해지고 있는 상황에서 토지는 가격이 하락 가능성이 크지 않고, 현재 가격의 움직임을 보더라도 주택의 가격하락은 거의 나타나지 않고 있다.
물론 매매가 활발하지 않고 정확한 흐름을 파악하기가 어려운 것이 이 종목의 특징이나 경매시장에서 낙찰되는 가격을 살펴보아도 단독주택의 낙찰가격이 크게 낮아지는 현상을 발견할 수 없다.
(매매가격파악이 어려운 단독주택의 경우 법원의 경매 물건 낙찰가격 파악이 가격 움직임을 파악할수 있는 한 방법이다).

● 연립, 빌라,다세대

이번 규제정책으로 서울및 수도권의 이 종목은 어느 정도의 가격 하락이 예상된다.
특히 재건축, 재개발을 염두에 두고 구시가지에 이런 물건에 투자한 투자자가 상당했던 것이 사실이다.
정부의 2가구 이상 주택 소유자에게 중과세 하겠다는 방침을 밝히고 있어 여기에 부담을 느낀 소유자들이 매물로 내놓을 가능성이 커지고 있다.
지금까지 이쪽 물건에 투자한 투자자들의 패턴을 보면 구입해서 전세주고 다시 그 자금으로 구입하는 식이었는데 정부의 압력과 전세가격 안정이 상당기간 지속되고, 도심에서 재개발,재건축이 점차 어려워지는 상황을 감안하면 가격 하락이 점처진다.
그 근거로 현재 법원의 낙찰가율이 점차 낮아지고 있는데서 찾아볼 수 있다.

●종합해 보면

대강 살펴본 바대로라면 당분간(향후 2-3년)은 전반적으로 가격상승을 기대하기가 어려울것 같다.

하지만 내가 어떤 입장에 있는가에 따라 냉정하게 살펴볼 필요가 있다.
즉 내집 한칸 마련하려는 입장인가,아니면 부동산을 철처히 투자대상으로 삼을 것인가에 대해서 말이다.

개인적인 견해로는 내년 5월 이후가 부동산을 매입하는 한번의 시기가 되지 않을까 한다.
그리고 좀 더 장기적으로는 지금 규제정책으로 수도권에서 주택공급 상황이 나타나는 2년 후에는 다시 하번 부동산 가격 상승이 나 타나는 시기가 올 것으로 본다.

물론 당분간은 정부가 부동산에 끼어 있다는(본인은 부동산 거품에 대해서 인정하지 않음) 거품을 걷어내려는 정책의 결과로 어느 정도는 안정세 내지는 하향곡선을 그리게 되겠지만 예전의 커브들을 통해 살펴볼때 2년 이상 지속되지 않고 현재의 하락세를 멈추고 약간의 보합국면을 지나 은행금리 이상의 상승기로 접어들 것으로 본다.

어떤 이는 이번 기회에 부동산 가격을 절반으로 떨어뜨려야 한다는 무지막지한 이야기를 하기도 하는데, 그렇게 된다면 서민들이 내집마련의 기회가 떨어진 가격 만큼 빨리 올거라고 믿는건지...

물론 그렇게 정부가 정책을 끌고 가지도 못하지만 만약 그런 사태(부동산 가격의 경착륙: 현재 가격 대비 20%이상 하락)가 발생한다면 제일 먼저 금융기관이 도산하게 되고, 그 결과로 가장 큰 피해를 입는 그룹은 또다시 집없는 서민들이 고스란히 뒤집어쓰게 되어 있다.

돈있는 사람들이 왠 횡재냐며 부동산을 ‘수집(?)하러 다니는 상황이 오게 된다는 점을 우리는 IMF때 충분히 학습했다고 본다.

다시 한번 기회가 오고 있다는 느낌이 든다.
기회는 항상 혼란속에서 누가 먼저 방향을 정확히 정했는가에 따라 다가온다는 점을 기억하자.