부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요? 부뱅회원님들.


제목은 위에 써있는바와 같이 “최근 부동산가격 급등의 거시적 고찰”입니다. 제 수준이 걸맞지 않게 거창합니다만 이런 의견도 있다고 보아주시면 감사하겠습니다.

1. 추석을 앞둔 부동산 시장 현황 분석

본의아니게 남의 집(처가가 남이라고 하긴 좀 그렇군요.) 일로 30평대 아파트를 구하러 다닐 일이 있었습니다. 김포, 서대문/은평/마포/강서/서초쪽을 돌아보았습니다. 예산은 2억 초중반을 기준으로 약간의 가감이 가능한 상황이었습니다.

많은 고수님들이 언급하듯이 분양원가를 공개하던, 실거래가격을 공개하던 결국 공급량이 부족하면 아무런 의미없는 숫자놀음에 불과한 것이 아니겠습니까? 심지어 채권입찰제도도 마찬가지입니다. 과거에 분양가는 싸고 청약열기가 뜨거운 시절에 도입된 제도가 하품나오는 분양가에도 도입된다는 것이 참으로 우습습니다.

거두절미하고 매물도 드물고 급매물도 없습니다. 여름휴가 전에 널려 있던 매물은 도대체 어디로 간것일까요? 연말에 다주택자의 매물이 쏟아진다고 한 말은 그냥 웃고 넘겨야 할 상황이고, 행신-판교-파주-은평으로 이어지는 고분양가의 행진은 매물의 씨를 말리고 가격을 급등시켰습니다.

가격의 결정요인은 무었보다도 수급입니다. 공급보다 수요가 많으면 가격은 올라갑니다. 반대로 수요보다 공급이 많으면 내려갑니다. 공급이 아주 많으면 어디까지 내려가느냐…원가 근처에서 일차 저지되고 (주택은 손절매가 드물지요.) 장기적으로 변동원가수준에서 멈추게 됩니다. 간단한 경제원론입니다.


2. 거시경제적 검토내용
원가측면에서 신규공급물량은 많지 않고 가격은 비싼게 현재의 서울 서북부 중소형아파트 가격급등의 원인이 되겠습니다. 이런 마이크로한 측면 이외에 매크로한 측면에서 바라본 부동산 시장은 어떤 모습일까요?

문제는 “금리”, 즉 돈의 값어치라는 것은 다 아실겁니다만 중앙은행에서 정해주는 금리가 아니라 실제 금리가 중요한 것입니다. 그러나 단순히 금리만의 문제가 아니라 환율, 금융시스템, 주가, 재정적자 기타 여러 요인이 복합되어 있습니다.

1) 금리동향

일전 ‘글로벌 유동성 장세는 끝났다’가 대세였던 것이 불과 몇달전입니다. 매파인 한은 총재는 사실 부뱅게시판에서 폄하되는 측면이 있지만 상당히 유능하신 분으로 알고 있습니다. (유능하다고 실수가 없으란 법은 없으니) 뒷북은 머 그러려니 해야하지만 장기적인 한국 금리추이는 “이제 인상은 없다.”라는 관점이 있습니까?

아닙니다.

“오히려 이제 금리하락추세가 감지된다.”가 이번주의 금리전망입니다. 국고채는 연 4.71%로 채권가격이 초강세입니다.

22일 채권시장에서 지표물인 5년 만기 국고채 금리는 연 4.71%을 기록했다. 20일 4.75%, 21일 4.74% 등 연중 최저치를 계속해서 갈아치우고 있다. 국고채 3년물 역시 지지선으로 여겨지던 4.7% 선을 한순간 하향 돌파하며 4.62%까지 내려앉았다. (중략) 채권전문가들은 미국 금리 인하 가능성이 달러수요를 낮추면서 원화값 가치를 높이고 있다는 데 주목하고 있다. 일주일 만에 원ㆍ달러 환율은 16원이나 하락한 상태. 환율 급락은 수출에 크게 의존하는 국내 경제와 경기에 치명타를 입힐 수 있어 앞으로 한국은행 금리 인하 가능성을 높일 수 있기 때문이다. [관련기사-매경]

2) 재정적자

이승만 대통령부터 김대중대통령시절까지의 적자보다 노무현 대통령 시절의 재정적자가 크다는 보도를 다 보셨을 겁니다. 그 대부분은 “환율방어비용”입니다. 즉, 수출기업의 마진감소 혹은 적자를 국민의 혈세로 메꾸었다는 뜻입니다.

관련 기사 잠시 보시면 다음과 같습니다.

국가채무가 증가한 가장 큰 요인은 현 정부가 집권한 이후 큰 정부를 지향했기 때문이다. 참여정부 3년 동안 부처들을 늘려 국가공무원 2만 7000여명이 증가했고 그에 따른 인건비가 1조원 가까이 더 들어갔다. 국가채무 증가의 두 번째 요인은 무리한 환율개입에 따른 것이다. 환율방어용으로 2004년 17조 8000억원, 2005년 15조 8000억원의 국채가 발행됐지만 환율을 방어하지는 못했다.. [출처: 내일신문] 국가채무가 눈덩이처럼 불어난 것은 정부가 환율을 방어하기 위해 외환시장 안정용 국채(환시채)를 많이 발행한 탓이 크다. 정부는 경상수지 흑자 등으로 국내에 달러가 넘쳐 원•달러 환율이 하락(원화가치 상승)하자 시장에서 달러를 사들이는 방법으로 환율 하락 저지에 나섰다. 달러를 사기 위해 필요한 돈은 환시채 발행으로 마련했는데,그 규모가 15조8000억원에 달했다.[출처: 한국경제, 이상 전후략함)

보다 냉정하게 이야기하면 과소포장된 원화가치로 인한 환율이 제위치를 찾으려는 시장경제를 억지로 국채를 발행하면서 버티느라 생긴 재정적자입니다. 어떤 사람이 청와대에 있더라도 내수버블과 외채발행으로 환율유지같은 정책에서 선택하라면 쓸 수 밖에 없는 카드이긴 합니다. 그러나 이러한 환율방어가 일시적인 현상에 대한 땜질처방인지 아니면 장기적인 시장흐름에 역행하는 당랑거철의 몸부림인지 냉정한 시장흐름을 읽는 것이 필요하겠지요. 청와대는 전자라고 판단했는데 (혹은 잘 몰랐거나) 결과는 후자였다고 보여집니다. 일시적인 환율 안정 이후에 다시 환이 요동치고 있습니다.

다시 요동치는 환율추이가 장기적인 흐름이 될지 단기적인 미국경기불안탓인지는 아직 알 수 없습니다. 그러나 대미환율만의 현상이 아나라는 데 문제의 심각함이 있습니다. 대미 환율만이 문제가 아니라 대일환율도 문제입니다. 유독 원화만이 엔화에 대하여 타 화폐와 다른 방향으로 움직인다는 것은 대단히 심각한 일입니다. 이는 기존에 시장가격 이상으로 원화가 절하되었기 때문에 제 위치를 찾는 다는 뜻입니다.

쉽게 말해서 그냥 달라만 움직이고 엔화는 같은 비율로 연동해서 움직이면 원자재 수입가격이 낮아져서 수출가격 인하를 어느정도 상쇄합니다. 울산공장 소나타 비중 낮추고 알라바마공장 소나타 늘리면 어느정도 헷징가능합니다. 그런데 엔화가 움직여 렉서스가 소나타보다 더 가격경쟁력이 생기면 한국의 경쟁력이 취약해지는 것이며 단순한 대미환율 방어만으로는 해결할 수 없게 됩니다.

이러한 측면이 계속 부각될 경우에는 수출기업의 수익성이 현저히 약화됩니다. 가뜩이나 제조업 수익성이 하락하는 상태에서 거의 치명적이지요. 이경우 단기적으로 금리인하 및 내수경기 부양으로 생존한 후 장기적으로 기업체질변화를 통하여 경쟁력을 확보해야 겠지요. 재조정이 아닌 앰플주사가 필요한 시점이 올까요? 추석 뒤에 발표될 경제연구소 전망에 주목해야 할 이유입니다.

3) 화폐의 유통속도

빈말이지만 “술은 술술 넘어가고 돈은 돌고 돈다.”라는데 경제는 정말로 돈이 돌아가야 됩니다. 경제학적으로 화폐의 유통속도가 떨어지면 돈이 안돌아서 승수효과가 없고 그로 인하여 버블만 커진 동맥경화증이 문제가 됩니다.

돈이 왜 안도느냐? 부동산 시장에 잠겨서 그렇다고 말하긴 어렵습니다. 부동산 가격이 안오르냐? 오르는데 거래는 못하는 stagflation시장이 된 것은 아닐까요? 거래없이 올랐다면 돈이 돌고 안돌고는 아무런 영향을 미치지 못합니다. 대출받아 묻어놓으면 화폐의 유통속도가 떨어지는 것은 맞습니다. 그러나 그럴수록 거래가 되어서 회전이 되어야 할텐데 그렇지는 않지요.

3. 결론

몇가지 더 있지만 다음 기회로 넘기고 결론만 이야기하면

1) 환율하락(원화절상)이 대미 환율은 물론 대일환율도 근래 들어 최고수준인 바, 현재의 재정적자를 감안할 경우 추가적인 환율방어는 곤란할 것이다.

2) 이러한 상태에서 채권가격 상승(채권형 펀드도 유망)은 결국 향후 금리인하가능성을 전제로 한 것이다.

3) Global유동성장세 종료라는 판단은 한국적 상황에 맞지 않는다. 오히려 해외 부동산가격보다 덜 오른 것이며 (그 공로는 노무현 정부의 적극적인 환율방어대책때문임. 그러나 비용으로 국민들이 나눠서 갚아야 하는 국채로 부담됨) 다시 환율이 절상됨에 따라 한국의 유동성이 풍부해지고 버블이 추가형성될 가능성이 있다.

4) 이 경우 투자포인트는 수출주보다는 내수주, 성장주보다는 자산주, 주식보다는 채권/채권형펀드이다. 물론 성장형 수출주에 대한 좋은 대안중의 하나는 ‘부동산 투자’다. 이를 뒷받침할 유동성은 추가설명이 불필요할 정도로 극도로 풍부한 상태이다.

5) 분양가 인상논란과 대선 앞둔 규제완화설과 함께 시너지 효과를 내는 것을 경계하여야 한다.


머 이정도 예측은 누구나 할 수 있는 것이고 최근 부동산 가격이 수도권 서북부 지역을 중심으로 급등한 것과 거시적 요인을 매칭시키는 것은 논리의 비약일 수 있습니다. 그러나 향후 부동산시장이 다시 오른다면 이러한 거시적 측면을 무시할 수 없다고 봅니다.




결론은 하나! 공급입니다……………라고 주장하기 전에 해야 할 것이 먼저 있습니다.



공급은 투기꾼들 배만 불리는 행동이니 공급할 필요없이 징벌적 세금제도로 충분하다고 주장한 사람들에게 책임을 물어야 합니다. 그런 공무원 있으면 사표받고, 책임지지도 못하는 위치에서 말만 앞세운 시민단체 있으면 개방형 공무원 제도로 종9품 벼슬주고 제도권으로 나와서 나중에 책임지게 하던가 국고지원 없애야 합니다. 말만 번지르르한 헨리 조지학파 추종자들과 소위 시민논객이라고 불리우는 정권의 홍위병들이 부르짖는 좌파 사이트에서 앵무새처럼 파생되는 반시장대책, 세금지상주의 논리를 차단하지 않고는 시장경제가 요원합니다.

말이 잠시 다른 길로 갔는데, 거시경제적 관점에서 부동 산 가격이 오를 것이라고 주장하는 것이 이 글의 요지라고 생각하시면 C학점 정도겠지요.

대체불가능한 재화의 가치는 불변하고 화폐가치가 떨어질 가능성이 높다고 이해하신 분이 계시면 A학점이겠지요? 이미 욕쟁이님이 누누히 설파한 바 있듯이 부동산은 중국산 저가 냉장고가 아닙니다……..

기회가 된다면 미시적 관점에서도 설명해보고 싶은데 이것은 욕쟁이님 글이나 SUN님 글이 저보다 훨씬 나을 거 같아 써도 올리기 힘들듯 합니다.

졸필 줄입니다.