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주택관련세에 대한 올바른 이해 (한미비교 - 퍼온글)
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안녕하십니까 ?
요즘 부동산 보유세및 관련 세금으로 인해 말들이 많은데요, 정확한 정보는 보기 힘든것 같습니다.
제가 아는한 정확한 정보를 올려드립니다.
한번 비교해 보시지요

먼저 글의 공신력을 위해 제 소개를 해야겠네요.
저는 한국 그리고 미국 공인회계사입니다.
한국에서 회계법인에 한 5년정도 있었고 지금은 미국에서 회계법인에서 일하고 있습니다.
미국온지는 한 2년 정도 되었고, 내년에 한국으로 돌아갈 예정입니다.

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우선 소득세부터 시작을 하지요, 왜내하면 소득이 있어야 집을 살거 아닙니까 ?
그리고 미국의 부동산 세제는 소득세와 밀접한 관련이 있습니다.
소득세는 단순 비교하기 참 어렵습니다.
하지만 미국에서 조금 더 내신다고 생각하면 거의 정확합니다.
(봉급생활자 소득세율, 미국과 비교해서 한국 절대 만만치 않습니다. 자영업자야 한국이 천국이지요).
여담으로 한국에세 회계사 공부하면 법인세법에 70% 시간을 투자하고 소득세법에 한 20% 투자합니다.
미국에세는 소득세법에 70% 투자하고 법인세법에 한 15% 투자합니다.
왜냐하면 미국에서는 개인의 소득에 대한 소득공제, 세액공제 그리고 룰이 많고 다양합니다.
법인요, 사람한테 신경쓰기도 모자란데 법인에 왜 신경씁니까 ?
미국에서는 법인세는 가능하면 간단 명료하게 유지하려고 노력합니다.

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다음으로 주택 구입에 관계되는 취득세, 등록세로 넘어가지요.
한국은 현재 기준시가 등으로 과세하는데요, 해당금액의 약 6% 정도, 시가로 따지면 2-3% 정도 든다고 생각하시면 될 겁니다.
미국은 취득세, 등록세 내지 않습니다.
왜냐하면 조세 이론상으로 볼때 취득, 등록세는 보유세와 더불어 상당히 "위험한" 조세이기 때문입니다.
납세자가 세금을 낸 정당한 소득으로 집을 샀을 경우에 단순히 집을 샀다는 행위 자체만으로 과세하는 것은 이중과세라는 논란의 여지가 있을 수 있습니다.
(토지, 노동, 자본은 부가가치세, 미국기준으로는 sales tax 대상도 안되니까요)
제 의견으로는 미국에서는 이러한 논란을 피하기 위해 취득세, 등록세를 과세하지 않는 것 같습니다.
미국애들 소송 오죽 좋아합니까.
아마 취득, 등록세 과세하면 납세자 연맹 같은데서 바로 소송 걸 겁니다.
아니 그보다 그런말 꺼낸 국회의원은 그 순간부터 정치는 포기해야 될 겁니다.
그런 면에서는 한국은 국민들이 세금내면서도 너무 순한거지요.

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그 다음 지금 가장 논란이 되는 보유세를 봅시다.
한국은 상당히 낮습니다.
대충 시가의 0.1 내지 0.2 % 정도 될 겁니다.
미국의 경우는 주마다 다르고 모든 주가 시가로 과세하는 것도 아니지만 어쨌든 시가로 치면 1에서 2% 사이일 겁니다.
(다소 높은 것 같지만 오해를 사지 않기 위해 그냥 가지요).

그렇다면 보유세 또한 단순한 재산에 대한 과세 즉 "위험한" 세금인데 미국에서 이렇게 매기는 이유는, 그리고 매길수 있는 이유는 무엇일까요.
그것은 보유세 소득공제라는 제도를 도입하고 있기 때문입니다.
비록 재산자체에서 나오는 소득이 없는 상태에서 매기는 세금이긴 하지만 보유세 납부액을 보유세 납세자의 다른 소득에서 공제하여 주는 제도를 택함으로서 이중과세의 논란에서 한발 비껴 서 있는 겁니다.
만약 소득공제 제도가 없다면 누군가 미국에서 주정부를 상대로 소송걸면 주정부가 질 가능성이 상당히 높습니다.
미실현 소득에 대한 과세니까요.
세금은 기본적으로 소득이 있고 그리고 실현된 곳에 과세하는 것이니까요.
한국의 토초세가 위헌이 된것도 기본적으로는 미실현소득에 대한 과세라는 점 때문이었습니다.

일반인들이 느끼는 다른 이유중의 하나는 재산세가 지방세이고 그리고 특히 그 지방 공립학교로 들어가는 비중이 상당히 높기 때문입니다.
비싼 지역에서 세금 많이 거두어 그 돈이 해당 지역 학교로 들어가는 거지요.
공립학교도 부익부 빈인빈이 됩니다.
그래서 학부모들 중에는 비싼 세금 감수하고 좋은 곳에서 애들 공부시킬려고 그 지역에서 사는 경우도 있습니다.
한국사람들은 물론 집 안사고 월세로 들어오지요, 세금 내기 싫어서요.
미국도 좋은 학교 있는 곳은 집값 비쌉니다.
사람 사는 곳은 어디나 같습니다.

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그 다음 집을 팔았을때 내는 세금을 비교해 보겠습니다.
최근에 신문등지에서 미국 양도소득세에 대해 제가 알고 있는 것과 다른 내용도 가끔 나오던데요, 근거가 무엇인지 참 궁금하더군요.

한국은 제가 말씀 안드려도 잘 아시겠지요.
기본적으로 과세 그러나 1가구 1주택 비과세 요건이 있어 대부분 비과세로 처리되고, 2주책, 3주책 정부가 최근에 엄청나게 때리고 있고요.

미국에서는 양도 차익의 경우 기본적 으로 $250,000 까지는 비과세 입니다.
한국돈으로 꽤 돼지요.
그리고 집을 판 돈으로 다시 다른 집을 구입했을 경우 그 양도 차익에 대한 세금 이연이 가능합니다.
아주 합리적인 제도라고 생각됩니다.
집을 팔고 양도 소득세를 내고 나면 다시 그 정도 수준의 집을 사기가 힘들어지니까요.
그리고 부동산이 항상 오르기만 하는 것은 아니니까요, 즉 차익에 대해 세금을 부과하면, 나중에 집값이 내려손실이 나면 국가가 환불 해 줘야 하는 경우가 있으니까 아예 이 집에서 다른 집으로 가는 그러한 경우에는 중간에 계산하지 않고 최종 단계에서 한꺼번에 계산하겠다는 사고 방식입니다.
한국에서 흔히 말하는 집을 늘려가는 경우 양도 소득세를 이연할 수 있다는 것이지요.

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이상으로 간단하게 살펴 봤습니다.
마지막으로 한가지, 미국애들이 정말 겁없이 집값의 90% 대출 받아 집사는 이유중 가장 큰 것중 하나는 주택구입대출 이자에 대한 소득공제입니다.
원금 $1,000,000 까지 대출에 대한 이자비용 소득공제가 가능합니다.
이자율 5% 정도에 유효세율 20% 정도라고 생각하면 엄청난 1년에 세금이 $10,000 원화 1200 만원이 주는 겁니다.
그리고 주택구입대출과는 별도로 사용 목적에 상관없이 주택담보 대출의 경우 원금 $100,000 까지 이자금액을 소득공제해 줍니다.
미국애들 이거 이용해서 차 많이 삽니다.
약삭 빠르신 분들, 그러면 차입금 많이 내서 집사면 자기가 낸 세금보다 환급을 더 받을 수 있겠다 생각하실 수도 있는데 그런 경우는 없습니다.
위에서 말씀드린 대로 미국의 개인소득세법 무지하게 경우의 수 많습니다.
참고로 한국도 차입금 이자비용 소득공제 제도 있습니다.
자격 요건이 조금 (?) 까다롭구요, 공제금액 아마 한도가 몇년전에 6백만원 인가 그랬을 겁니다. (유효 세율 20%면 한 120 만원정도 세금 줄겟네요)
궁금하시면 국세청 사이트에서 한번 확인 해 보시지요.

이상으로 글을 마치겠습니다.
참고가 되었으면 하고, 더 이상 미국 부동산 세제에 대해 장님 코끼리 만지는 이야기들이 없었으면 합니다.