부동산 정보포털에서 거래포털로!

따르릉~~~
“요즘 아파트 시세가 어때요?” 한평범한 목소리의 아주머니의 목소리가 수화기로 들려온다.
“글쎄요..매도자의 희망매도가와 매수하시려는 매수자의 호가차이가 커서 요즘은 정확한 시세를 말씀드리기가 저희로서도 난감합니다.”
“그래요? 33평은 얼마나 가나요?”
“하한가 몇억몇천에서 상한가 몇억몇천선으로 보시면 될듯합니다.”
“언론에서 많이 내렸다 하던데 별로 내리지도 않았네요.”
“처음에 말씀드렸듯이 매도매수인 사이의 생각하는 차가 벌어져 있어서 그렇지 그렇게 시세 자체가 몇억씩 내리지는 않았습니다.”
“요즘 거래는 되나요? “
“집을 매매 하시면서 갈아타시는 분이거나 급매물 위주로 거래는 됩니다.” “아..네..그래요? 연말쯤 가격이 더 떨어진다고 하던데…정말 그럴까요?”
“글쎄요…그건 시간이 지나봐요 알겠지만 …..” 이런 대화가 현재 제가 근무하는 중개사무소의 대부분의 통화내용에 해당하며, 여타 다른 지역도 크게 다르리라고는 생각하지 않습니다.(물론 세상에는 예외의 변수도 있겠지만요..^^)


언제 부터인가 집을 사고 팔려는 사람들은 자신이 살려고 하는 지역의 특성이나 집의 구조 , 주변환경과 여러가지 주거로서의 집에 가치보다는 그 집이 도대체 앞으로 떨어질것이냐 오를것이냐에 많은 부분의 초점이 맞춰져 있는듯 합니다. 물론 현재만 그런 것은 아니지만 과거5~10년 전과 비교해 보면 너무나 많은 차이가 납니다.
많은 분들이 알고 계시는 것처럼 IMF라는 거대한 파도를 해쳐나가기 위해, 정부는 경기부양을 해야만 했고, 건설과 금융등에 적극적으로 부양책을 펼쳤습니다. 시간이 흘러 그 거대한 파도는 해쳐 나갔지만 사회 양극화 라는 병패를 낳았고, 이양극화는 현재 사회의 많은 곳곳에서 나타나고 있습니다.

이러한 현상은 비단 우리나라 뿐만이 아니라 전 세계적인 추세이기도 하며, 앞으로 인류가 풀어야할 큰 숙제이기도 합니다. 그중에 부동산의 양극화는 사회구성원의 박탈감을 가져오게 만들었으며, 한편으로는 전국민을 부동산 박사를 만들기도 했습니다. 누가 얼마에 무엇을 사서 얼마를 벌었다더라. 요즘은 웬만한 성인 남녀2~3명 이상만 모이면 빠지지 않고 등장하는 주제가 부동산이라는 것만 봐도 그렇습니다.

현재의 부동산 시장은 과도기적인 시장인듯 합니다. 급격한 가격상승과 이를 억누르려는 정부와의 싸움. 많은 사람들이 부동산가격 상승을 경험했고, 학습효과를 겪어 이제는 웬만한 항생제로는 듣지도 않는 슈퍼바이러스가 되어 버린듯 합니다. 과연 지금의 부동산 시장이 과연 항생제의 약발이 먹힌 것인지 아니면 바이러스의 면역력을 키우는 결과를 낳을지는 시간이 흐르면 알게 되겠지만 조금이나마 주택을 구입하시거나 매도하시는데 도움이 되셨으면 하는마음에 몇가지 사견을 적어보겠습니다.


[양극화의 심화]
위의 글에서도 언급한 것 처럼 양극화의 심화는 더욱 심화될것입니다. 다주택자의 양도세 중과와 보유세의 강화는 그 양극화를 심화시키는 주범이 되었으며, 실제로 이러한 현상은 부동산 시장에서도 많이 보여지고 있습니다. 허나 이것이 마치 대한민국 분단의 현실처럼 한강을 중심으로 강북쪽에 위치하는냐 강남쪽에 위치하느냐의 문제는 아닙니다.
강남권이냐 비강남권이냐의 양극화가 아닌 지역내에서의 양극화의 심화입니다. 같은 강남권에서도 편차는 발생할것이며, 강북권에서도 강남권의 가격에 버금가는 지역이 탄생할것입니다.
실제로 용산의 미군기지 이전, 왕십리 뉴타운, 한강변을 중심으로 성동구의 줄지은 재개발 사업, 강북으로의 U턴 프로젝트, 송파신도시 건설, 판교열풍등이 그 뒷바침 할만한 증거라 할수 있습니다. 이러한 개발호재가 있는곳은 주택의 가격상승은 그렇지 않은 지역과의 격차를 벌이므로서 지역내에서의 양극화 현상이 발생되리라 생각됩니다.



[대체재로 보상받는 상가/빌딩 시장]
상담을 하다보면 많은 주택의 매도희망자들이 주택매도후의 대체 상품으로 상가나빌딩을 매수하기를 희망합니다. 부동산에서 흘러나온 돈은 웬만하면 부동산으로 대체하는 특성이 강합니다.
작년에 적립식 펀드나 주식시장의 상승으로 많은 이익을 본사람들이 있기는 하나 이들또한 자산 포트폴리오의 구성중에 일부분에 지나지 않았습니다. 그만큼 과거 부동산의 가격상승이 가져다준 재산증식의 학습효과는 웬만한 처방으로는 듣지 않을 만큼 이미 많은 사람들이 경험을 하였습니다. 또한 현재의 경제상황이 그리 좋지 못하다는데 있습니다. 근래에 들어 금리의 상승이 이었기는 하나 이정도의 금리상승으로는 투자가치로서의 부동산의 수익률을 타라오기에는 많이 미흡하리라 생각됩니다.

상가와빌딩에서 오는 임대수익률과 지가상승으로 인한 가격상승 은 주택시장에서 매도를 하는 다주택자들에게 대체상품으로서 각광을 받을것이며, 입지여건이 뛰어난 대단지의 아파트상가나 상업지역으로 예상되는 곳의 빌딩매입이 이를 대변해 준다고 생각됩니다.



[중대형 평형의 반사이익]
현대인의 삶의 질적수준은 상당히 많은 부분 높아졌습니다. 거리에는 고가의 외제차를 쉽게 볼수 있고, 웬만한 명품은 많은 사람들이 하나 이상씩 소유하고 있습니다. 주택에서의 경우도 예외는 아닙니다. 과거의 국민주택 규모라는 전용면적 25.7평(30평형대 아파트)가 이제는 바껴야 할때가 아닌듯 싶습니다.
실제로 최근에 분양되는 모델하우스를 가보면 배란다를 확장하지 않을 경우 좁다라는 생각을 많이 하게됩니다. 1가구당 평균 한두명의 자녀를 둔경우는 정말 아이들 방주고 나면 서재나 기타 여유공간을 확보하기가 무척이나 어려운 것이 현실입니다. 20~30평형대 아파트가 가격상승기나 하락기에 상승하지 못하거나 쉽게 무너지는 경우도 이러한 원인이 많은 부분 작용합니다.

서울만을 보더라도 아파트를 지을 땅이 거의 없습니다. 새로이 아파트를 짓는다면 대부분 재건축 아파트나 재개발지역의 아파트들일 것입니다. 허나 이러한 아파트의 아킬레스관은 조합원들의 이익문제와 용적률제한이라는 높은 장벽으로 인하여 20~30평형대가 주류를 이르고 있거나 최악의 경우는 1:1재건축을 하는 경우가 많이 발생할 것 입니다. 그러다 보니 40평대 이상의 아파트는 상대적으로 적을것이고, 이에 따른 대형평형의 가치상승은 당연이 높아질 것입니다.

강남 대치동의 빅3 아파트 단지나 도곡동의 렉슬, 센트레빌을 보시면 중대형평형으로 구성되어 있고, 그지역의 대표아파트로 가격상승률이 상당이 높습니다. 하지만 급격한 상승을 얘기하는 것은 아닙니다. 앞으로는 보유세 강화와 양도세율의 증가로 인하여 과거와 같은 폭등은 조금 힘들지 않을까 생각됩니다.


[주택매수 타이밍은 8월중순이 적기!!]
사실 지금 주택시장은 거의 거래가 되지 않는 동면에 빠져있다 해도 과언이 아닙니다. 많은 전문가들이 올해 가을이나 하반기를 주택구입의 적기라 얘기합니다. 허나 개인적인 사견에는 8월중순이 괜찮치 않나 생각됩니다.
가을 이사기의 주택시장의 변화는 대부분 8월하순에서 시작해서 9월과10월에 정점을 이룹니다. 물론 올가을 이사철은 예전 처럼 많은 거래가 있지는 않을 것입니다. 허나 분명이 움직이리라 생각됩니다. 이로인해 하락세를 보이던 부동산 시장은 바닥을 찍었다는 분위기를 보일것이며, 가파른 상승세는 아니지만 매물을 거두어 드리는 현상이 발생하며, 하락된 가격을 보상받을 것으로 생각됩니다.
이를 위해서는 타이밍을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 관심있는 지역의 믿을만한 중개업소와 친밀도를 높이시고, 급매물을 매수하신다면 성공적으로 매입하시는 거라 생각됩니다.

본격적인 휴가철이 시작되는 7월말입니다. 잠시 세상의 시름을 잊고, 가족과 함께 즐거운 휴가를 맞이하시길 바라며, 비오는 날 몇자 끄적여 봤습니다.