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지금 연합뉴스 탑에 강남 재건축이 9주째 하락하고 있다는 기사를 보고 한마디-;


이것은 아무리 비수기철이라 할지라도 예년에 없던 이상 현상이다.

IMF때를 제외하고는 강남 아파트 가격이 9주째 연속하락한 적이 없다는 것을 봤을때

시장이 더이상 현재 가격을 유지할 수 없을 정도로 버거움을 느끼기 시작했다는 뜻이요,

꼭지점 가격까지 올라 왔다는 뜻일 것이다.

재건축만의 현상이 아니다.

일반 아파트도 지난주에는 + 에서 - 로 돌아섰다는 사실은 여름철 비수기 현상만으로는 설명이 않된다.

만약에 지금의 하락세가 일시 조정세라고 하면 다음과 같은 예후가 나타나야만 한다.

주택담보대출의 문의 증가와 집을 보러 다니는 사람의 증가현상및 전세가 하락같은 징조 말이다.

하지만 실상은 반대로 나나타고 있다.

신규대출은 완전 중단상태이며 지금의 대출도 고작 상환연장및 갈아타기와 신규분양 대출뿐이다.

지난주까지 신도시및 수도권은 아직까지는 + 라고 각 부동산 사이트 시세표는 말하고 있다.

하지만, 이것도 속을 들여다 보았을때는 되레 더 큰 폭의 하락임을 알수 있다.

그제 발표한 건교부의 실거래가를 보면 극명하게 그 사실을 알수 있다.

다시 말하자면, 외형상으로는 아직까지 수도권 미약 상승, 강남권 하락 강,

서울은 미약 하락세지만, 속은 완전히 딴판이라는 것이다.

매수세가 죽어있는 상태에서 지금의 가격이 터무니 없이 부풀려져 있다는 사실이

이번 건교부의 실거래가 공개로 일반 대중에게까지 각인되게 되었다.

5월까지 0.1%를 넘던 1주 매매 회전율이 7월들어서는 0.05%이하로 떨어졌다.

10,000 가구 아파트중에 한주일 동안에 매매가 체결되는 건수가 겨우 5채 이하라는 뜻이다.

5채의 매수자는 누구인가?

토지보상금자나 롯또 당첨자처럼 갑자기 손에 거금을 쥔 사람들일 것이다.

이런 사람들이 매도자가 부르는 호가를 덜컥 덜컥 받아먹었을 것이다.

이런 사람들에 의해서 지금의 하향 균형이 겨우 겨우 유지되고 있는 실정이다.

하지만, 매도자가 5명을 초과하게 되면 본격적으로 매도자게에 하락 압력으로 작용케된다.

아직까지는 힘겹게 버티기를 하고 있다.

정상적인 일반 매수세가 사라지고 없는 상황에서 매도자가 버티는것도 한계가 있다.

개략적인 시장 상황을 말해본다면,

첫째, 어지간한 소득과 안정된 직장을 갖은 사람들은 90% 이상은 2003년부터 시작해서

올해 5월까지 주택담보 대출을 통해서 내집마련를 완료한 상태다.

둘째, 예전처럼 여유자금을 갖는 부자들이 이제는 더이상 아파트 매입을 하기엔 어렵게 되어있다.

셋째, 경제및 여건의 환경이 글로벌 금리인상기조에 따라 점점 더 어려운 상황으로 전개될 것이다.

금리 상승및 경기침체에 따라 매도자가 버티는것도 점차 한계점에 도달케 된다.

네째, 그동안의 집값을 떠받혀 왔던 핵심 요인이었던 "주택담보대출"이 급속히 줄어들고 있다.

주택담보대출은 더욱더 위축될 수밖에 없다.

금감원이 방치했던 2 금융권까지 지도 감독에 나서기로 했기때문이다.

이런 이유들 때문에, 매수자는 점점 느긋해질 것이고 그 숫자도 줄어들것이지만,

매도자는 시간이 갈수록 그 숫자가 증가하게 되어있다.

시장 참여자들의 이런 심리는 상승기때와는 정반대인 것이다.

상승기때에는 매수자가 더 오를거라는 초조감때문에 용감하게 대출받아 질러댔다.

하지만 지금은 그 반대 상황이 전개되고 있다.

따라서, 지금은 어쩌면 일본같이 버블 붕괴의 초기단계에 진입하고 있지 않나 싶다.