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여섯째, 주상복합아파트와 신규아파트는 가격이 급등한다.
200년부터 들어서게 된 주상복합아파트와 신규밀레미니엄 아파트는 현재와 같은 인기지역 부동산 공급 규제 정책이 계속되는 한 아파트 가격 상승은 불보듯 뻔할 것으로 예상된다. 아파트가격 결정하는 요소중에 대중적인 인기를 가진 종목과 신개념 설계는 아파트투자가격을 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.

우리가 한번 생각해 보자. 현재 자신이 가지고 있는 아파트를 팔고 새로운 아파트로 평형을 옮기고자 할 때 과연 마음에 맞는 인기지역 아파트는 얼마나 있을까? 결국 고급화와 편리성등을 고려해 보면 이에 맞는 신규아파트는 주상복합아파트와 신규 밀레미니엄 아파트로 압축되고 실거주자 위주의 매매로 이어질때 이들 아파트는 내년에도 그리고 그 후에도 지속적인 인기를 끌 것으로 보인다.

동일한 평형의 아파트중에 신규설계가 등장하여 실거주면적이 10%정도 증가될 때 누구나 이런 아파트를 선호하기 마련이다. 따라서 과거 설계도에 의한 아파트보다는 신규 밀레미니엄 설계아파트의 등장으로 향후 아파트 시장에서는 신규 밀레미니엄 아파트가 가격을 주도할 것으로 보이며, 이 또한 아파트 양극화 요소의 중요한 요소라고 말할 수 있겠다. 따라서 2006년 하반기 이후 강남의 초창기 재건축 시장에서 공급하기 시작한 밀레미니엄급 아파트의 공급은 가격 상승의 주도적인 역할을 하여 2007년에도 지속적인 가격 상승을 주도해 나갈 것으로 보인다.

일곱째, 저평가 된 지역의 아파트 가격도 상승할 것이다.
선거는 부동산 가격상승과는 특별한 관계가 이어지지는 않는다. 그러나 선거를 통한 공약등으로 인해 선거 1년뒤에는 개발공약지역을 중심으로 가격 상승이 일어난다. 특히 인기지역 아파트는 개발과 관계없이 가격 상승이 일어나 꾸준한 가격상승이 일어나지만 비인기지역은 이러한 영향권에 들어가지 못한다. 선거나 개발 호재로 인하여 가격이 급상승한 경우를 볼 수 있다. 상대적으로 저평가된 지역이 된 경우 꾸준한 상승 지역으로 옮아갈 수 있는 것이다. 이러한 저평가 지역은 일시적으로 가격이 상승 했다가 오르지 않는 가격한계지역과 구분하여야 할 것이다.

인기지역 아파트 가격이 너무 오르게 되면 비인기지역의 아파트도 자연적인 상승, 즉 최소한의 은행 금리정도의 상승은 일어난다. 그런데 이러한 가격 상승이 꾸준하게 일어나는 것이 아니라 몇 년간 누적된 가격 차이가 한꺼번에 일어나기 십상이다. 그러나 여기서 중요한 것이 있다. 비인기지역 아파트값 가격 상승현상이 일어난다고 해서 그 지역이 계속적인 상승지역으로 판단하면 큰 오산이다. 이러한 상승은 자연스러운 은행금리 정도의 상승으로서 더 이상의 가격 상승은 기대하기 힘들다. 이러한 지역을 가격 상승 한계지역이라고 말한다. 따라서 일시적인 가격 상승 지역인 한계지역과 저평가된 가격 지역을 구분하여야 할 것이다.

저평가 된 지역은 상대적으로 인기지역 주변 지역일 경우가 많다. 인기지역의 가격 상승의 주도적인 분위기에 힘입어 동일하게 가격 상승이 일어나지 않고 인기지역 아파트가 오르고 난 뒤 한 참 뒤에 가격의 변동이 일어난다. 2007년도 아파트 가격은 이러한 저평가 된 지역의 아파트 가격 상승도 덩달아 이어질 것으로 보인다. 예를 들면 용산이나 상암동지역, 광진구 아파트 나 일산과 산본 지역 아파트를 이야기 할 수 있다.

여덟째, 비인기지역 아파트나 부동산은 경매가 급증한다.
참여정부 들어와서 계속되는 부동산 가격 억제정책에 따라 심각한 타격을 받은 아파트는 강남지역 인기 아파트가 아니라 서민아파트나 비인기지역 그리고 지방 아파트가 되어 버렸다. 왜 그랬을까?

아파트의 경우 인기지역이나 좋은 지역 아파트는 독특한 정책이 아니고서는 일반적인 정책에 대해 강한 내성을 지니고 있다. 특히 수요가 몰리는 현상이 강하면 강할수록 그런 지역은 어떠한 부동산 정책에 수긍하려 들지 않는다. 반면에 내성이 약한 지역의 아파트, 즉 지방이나 비인기지역의 아파트는 조그만 정책에도 부동산 가격은 요동을 치며 규제 바람에 휩쌓이기 쉽다. 따라서 강남과 같은 특정지역을 겨냥한 정책이라고 하더라도 그 후유증은 주변과 비인기지역 그리고 지방의 아파트에는 커다란 영향을 끼치게 되어 정책이 의도하는 방향과 전혀 다른 부작용을 발생시키게 된다.

세금정책과 같은 규제책은 더욱 현실적이어서 영향을 받은 쪽은 수요가 탄탄한 강남의 아파트가 아니라 지방의 아파트가 대부분이 되어 버렸다.
특히 규제정책 3년을 넘으면 그 부작용도 심하게 나타나는 게 일반적인 법칙인데 참여정부의 지속적이고 강력한 부동산 규제책은 이미 3년을 넘어 그 한계에 다달았고, 그 부작용으로 비인기지역 아파트와 지방의 아파트에 엄청난 어려움에 직면하게 될 것이다.

강남의 아파트 값은 잡지 못한 채 비인기지역의 아파트와 지방의 아파트는 고사단계로 가게 되는 것이다. 따라서 양극화는 수요가 몰리는 곳에는 어떠한 정책도 약효가 먹히지 않을 뿐아니라 지방과 같은 허약한 체질에는 약간의 부동산 규제책이 지속되었을 경우 폭풍우와 같은 영향을 받아 올 하반기부터 내년에는 비인기지역과 지방의 부동산과 아파트에 엄청난 경매 바람이 불 것으로 보인다.

아홉째, 토지는 개발지를 중심으로 가격 상승 압력이 거세질 것이다.
토지시장은 부재지주의 경우 양도세가 60%로 중과돼 개발지를 제외한 지역의 토지시장은 이미 얼어 붙어 더 이상의 투자는 어렵게 만들어 버렸다. 그러나 토지시장 중 개발 예정지나 주변지등은 가격의 상승과 꾸준한 투자자의 발길이 이어져 상당한 가격 상승이 일어날 것으로 보인다. 왜냐하면 440조가 넘는 부동자금과 전국토 개발지에서 매년 보상금으로 나오는 자금이 10-19조가 되어 상당한 자금은 다시 토지로 들어가기 때문에 토지시장은 국지적인 가격 상승이 일어날 것이다. 따라서 토지시장도 상당한 양극화를 맞이할 것으로 보인다.

그러나 무턱대고 토지를 매입했다가는 상당한 어려움에 처할 가능성도 높다. 개발 계획에 의한 토지 매입이 아닌 경우 매년 매입가의 10%를 강제이행금을 물리게 되어 10년이면 매입가의 전부를 세금으로 내놓을 가능성이 높기 때문이다.
따라서 과거와 달리 토지시장은 신중한 투자가 요망되고 있다.

열번째, 다주택자들은 더욱 늘어나게 된다.
부동산 시장은 중심지이론에 의하면 집중화 현상이 일어나는 것 중의 하나다. 다시말하면 가격이 오르는 곳은 계속적으로 오르게 되고 하락하는 지역은 하락의 끝을 종잡을 수 없다는 것이다.

다주택자들에 대한 세금이 중과 되고 양도세 및 종부세가 강화 될 경우 다주택자들은 양도세를 피하기 위해 아파트를 팔지 않고 임대주택 사업자로 전환할 가능성이 높다. 또한 종합부동산세는 임대사업자의 경우 합산 과세 배제 신청으로 중과를 피해갈 수 있기 때문에 2-3채를 가지고 있는 사람들은 아파트를 더 매입하여 5채 이상을 매입한 후, 부동산임대사업자로 전환하게 되면 종부세의 부담에서 벗어나게 되고, 최소 3년 이상 임대사업자를 유지해야 임대사업자 신청시에 감면받은 취,등록세를 토해내지 않기 때문에 장기간 보유할 가능성이 높다.

따라서 세금이 강화되면 될수록 정부가 추구하는 방향과는 달리 다주택자들은 더욱 늘어날 가능성이 높다. 2007년 6월은 지금보다도 더 많은 다주택자들이 자신들의 이익대변을 위해 나서는 시기가 될 것이다.
이와 같이 1년뒤 2007년 6월의 부동산 시장을 이야기 하였다. 필자가 이러한 예상 시나리오를 이야기 한 것은 필자가 이야기한 방향으로 가기 전에 정부 관계자들이 부동산 정책을 올바른 방향을 설정하여 가장 일반적인 서민들이 편안하게 정부 정책을 신뢰하여 안정된 부동산 시장이 이어지기를 바라는 마음에서 이야기 한 것이다.

필자가 예상하는 방향이 전부 틀려 제대로 된 부동산의 방향으로 정책이 이루어지기를 간절히 바라보고 싶다.