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지금 재건축, 특히 강남 재건축만을 겨냥한 정책들이 쏟아지고 있습니다. 이 정책들의 논리 근거의 핵심은..

재건축 하면 용적율, 즉 토지를 이용하는 비율, (토지면적 대비 각 층의 면적 합계 정도의 개념) 이 높아지니, 그것은 원래의 재산에 근거없이 추가되는 불노소득이라는 이유입니다.

여기서 중요한 것은,

용적율은 해당 주택을 기준으로 하는 것이 아니라, 땅을 기준으로 하는 개념이라는 말입니다.

즉, 특정지역, 잠실지구라고 칩시다.

도시계획속에 잠실지구는 일반주거지역이 적절하다고 결정했고, 일반주거지역에 해당하는 토지( 땅)는 용적율 230%를 할당한다.

이렇게 정해졌다는 겁니다.

즉 잠실아파트를 소유한 사람은, 그 아파트 가구에 해당하는 토지 지분이 만일 10평이라고 친다면, 그 10평 * 230%(용적율) = 23평까지 건축물을 지을 수 있는 권리가 이미 처음부터 주어져 있던 것이고,,

그 아파트를 살 때부터 그 해당 지분에 따른 용적율까지 포함해서 구매한 것입니다. (토지지분까지 샀으니 당연한 것이지요)

그러나, 20년 이전에 지을 적에, 이 땅에 할당된 용적율을 다 이용하지 않고, 예를 들면 170%만 이용해서 건물을 짓고, 나머지는 쾌적성 등을 이유로 여유로 남겨 두었던 것입니다.

여기서 중요한 포인트가 있습니다.

용적율을 정부가 늘려주는 것이라면, 이미 구입할 때부터 아니 그 이전부터 230%의 용적율이 허용된 땅이므로, 이것이 400~500%로 늘려주는 것이 아닌 상태에서 그대로 230% 그대로 있는 것인데,

170%만 이용하다 이제 다시 꽉 채워서 이용하겠다는 것인데,

여기에 무슨 추가로 정부가 늘려준 용적율이 있다는 겁니까?

마치, 땅을 100평을 구입해서, 집을 40평만 짓고 나머지는 마당으로 여유로 남겨두다가, 집이 오래되서 다시 짓는 김에 마당 다 이용해서 100평 꽉 채워서
짓거나, 80평까지 늘려 짓고, 20평 남겨두거나 하는 것에 있어서,

무슨 누가 보태준 게 있다고 내놓으라고 하는 겁니까?

이 정책의 가장 큰 맹점은,,

용적율은 해당 토지에 부여된 것이지, 해당 주택(아파트)에 부여된 것이 아니라는 점 입니다.

해당 토지의 가치는 당연히 원래부터 부여되 있는 용적율의 가치가 포함되어서 매매되는 것이고, 그것을 매수한 자는 당연히, 그 용적율을 자기 맘대로 사용할 수 있는 겁니다. 그 용적율을 다 사용하든지, 반만 사용하고 여유를 즐기든지요.

여기에 무슨 불노소득의 개념이 결부될 수 있습니까?

원래 자신이 가지고 있는 토지의 가치를 최대한 이용해서 매수 훨씬 이전부터 허용된 범위 안에서 집을 더 크게, 또는 추가의 주택을 지어서,

좋은 지역에 좋은 주택을 구입하고자 하는 사람들에게 시장가격에 제공하는 행위를 하고자 하는 것입니다.

이것이 불노소득이라면,

건설사가 땅을 구입해서 건물을 짓고, 분양하는 행위, 또, 재개발, 리모델링, 심지어 고장난 주택 수리하는 행위도 불노소득이어야 합니다.

실제 시공은 건설사가 안 하고 시행사로 넘기고 있지 않습니까? ㅋ

수리하면 가치 상승된 주택을 보유하고 있으니 환수대상이겠군요. ㅋ

불노소득?

이것 참, 수구보수, 빨갱이, 이런 단어들과 같이 애매한 말입니다.

자유시장경제에서,

합법적인 경제활동이면 활발히 장려되는 것이 맞습니다. 그래야 경기가 활발히 순환되지요.

왜 노가다식의 근로만 근로입니까?

의사가 진단하여 처방전 내리는 것, 법률가가 위법,합법 판단내려주는 것, 주식투자자가 분석하여 투자하고 그 리스크에 따른 수익/손해를 받는 것, 등등

모두가 건전한 근로이고 그것으로 인해 경기가 활발히 돌아갑니다.

투기라는 것은,

마치 공정거래행위를 어기는 것처럼,

거대 자본이 매물을 매점매석하여 시장가격을 왜곡하거나하는 것처럼 불법적인 행위이고, 이미 규정은 잘 되어있습니다. 그 불법여부만 철저히 가려내면 됩니다.

자기 땅에 허용된 용적율을 최대한 이용하여 건축하고 남는 공간을 매매하는 행위.

이것이 불법입니까? 무슨 불노소득이요? 건설사가 하는 행위와 같습니다.

그리고, 불로소득도 합법적이면 당연히 허용되는 것입니다.

결론으로,

이 개발이익환수제도는

땅을 근거로 하는 상식으로 접근하는 것이 아니라, 멸실되는 건물(아파트)에만 잘 못 집중하여, 잠재되거나 유보되어 있던 토지 소유자의 정당한 가치실현행위를 아무 근거없이 몰수하는 제도로서,

땅을 근거로 해야하는 것을, 주택가격을 근거로 그 상승분을 아무 근거없이 몰수하겠다는 내용이며,

이 내용과도 맞지 않는 소위 "개발 부담금"이란 이름을 붙여

마치, 남이 개발을 해주거나, 주변에 좋은 인프라를 만들어 주어서 그 혜택을 주니까 그 혜택에 따른 부담금을 내라는 식으로,

정말 착각하게 하고 헷갈리는 제목을 붙이고 있습니다.

추가로,

다른 모든 재건축 압박제도에도 많은 맹점이 있습니다.

임대주택 필수 제도? 역시 바로 위에서 설명한 맹점을 그대로 이어받아 소위 " 마치 정부로부터 새롭게 추가로 부여된 것처럼 용적율을 증가시켜 주었으니까 그 댓가로 지어라 하는 식이지요.

추가된 용적율도 없으니 그 댓가도 당연히 없어야 됩니다.
추가를 하려면 230%에 추가하여 4~500%을 해놓고 애기하든지요.

기반시설부담금제도라는게 있지요.

( 재건축의 경우 증축부분에 대해서만 부과한다. 연면적 1000평짜리를 1100평으로 재건축할 경우 100평에 대해서만 부과하는 것이다. )

이 제도는 얼핏 합리적인 것처럼 보이나 역시 근본 접근에서 본래취지에 어긋나는 점이 있습니다.

기반시설 부담금이라는 것은 가구수 증가(사용인구 증가)에 따른 주변 기반시설( 도로, 공원,지하철,버스, 기타) 에 대한 이용인구 증가에 따른 부담을 증가시키는 것에 대한 비용추가를 부담하라는 것으로, 그 산정의 기초는 이용인구(가구수증가)증가에 있지, 평형 증가에 있지 않습니다. 이것이 포인트입니다.

25평 사는 4인 가족이 35평에 산다고 해서 주위 기반시설을 더욱더 많이 이용하지는 않습니다. 기반시설사용인구 증가에 따른 부담금의 기초는 평형증가가 아니라 사용인구증가(가구수 증가)에 따라 산정해야 한다는 것입니다.

$$ 재건축의 포인트는 땅입니다. 그 땅에 원래부터 허용되어 왔던 용적율(230%)만큼 덜 사용했던 그 땅의 가치를 소유주가 "스스로" 개발(즉 노력에 의하여-하청을 주든말든)하여 그 이익을 일부 갖고 나머지는 매매로 공급,유통시키는 정당한 경제행위를 하는 것입니다.

어쩌면 이것은 비난이 아니라 장려받아야 할 경제활동 인 것입니다.

더 많은 사람이 좋은 위치,환경에 새로운 건물을 향유할 수있고, 조합이 그 일을 건설회사에 맡기고, 그 건설회사는 시공사, 등등 경제활성화에도 이바지하는 효과가 있습니다.

집값은 소유주가 올린다고 올라가지 않습니다. 따라오는 구매자들이 구입을 해주기 때문에 오르는 것이고, 그 구매자들은 그만한 가치를 지불할 만하다고 판단해서 따라오는 것이고,,

뭐가 불만인 겁니까?

10년전 같은 돈을 투자해서, 강북에 산 사람하고, 강남에 산 사람하고 왜 차이가 이렇게 크게 나야 하느냐? 불공평하지 않느냐? 불로소득이지 않느냐?

그럼, 떨어졌으면 보태주실 겁니까?

주식을 생각해 보시면 아실 겁니다. 주식은 어느종목에 투자했느냐에 따라 하루, 한달만에도 달라집니다.

강남 개발할 때 들어갔던 사람들은 그 리스크를 감수하고 그 결과를 받은 것입니다.

큰 돈을 투자할 때, 그 고민과 불안을 갖고 결과를 기다리는 것.. 이것도 자유시장경제에서는 노력에 포함됩니다.

이 설명이 조금이라도 퍼져서 정책 입안자들이 고려하게 되었으면 좋겠습니다.