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IMF 이전과 이후를 비교해 보며 부동산 가격이 현재 거품인지 아닌지 저의 주관적인 판단을 적어봅니다.

IMF 사태가 없이 순탄하게 우리나라가 년 평균 6~7%의 경제성장을 해왔다면 2003년 현재의 집값은 단순계산으로 하더라도 97년 대비 40%정도 인상되었을 것입니다.
즉 1억 짜리가 1.4억, 2억 짜리가 2.8억 정도가 되었겠죠.
그러나 부동산의 특성상 특별한 정책이나 변수가 없으면 통상 년 평균 10%이상의 수익율을 나타냅니다.
96,7년 당시만 하더라도 제1금융권의 3년 만기 적금상품의 수익율이 8~10%정도 하였습니다.
우리가 흔히 알고 있는 상식으로 위험이 높으면 높을수록 기대수익율은 높아질 수 밖에 없습니다.
따라서 가장 위험이 적은 은행의 수익율이 10%정도 하였으니 주식이나 부동산의 수익율은 그 이상이 되었을 것입니다.
이렇게 계산을 해보면 IMF로부터 만 6년이 지난 지금 년 평균 10%씩만 계산하더라도 1억이 1.6억, 2억이 3.2억 됩니다. (복리로 계산하면 그 이상이 되겠지요.)

그러나 우리에게는 안탑깝게도 IMF사태가 터지게 되었고 그로 인하여 예상치 못했던 경제판탄, 기업부도, 실업자증가, 부동산가격 폭락, 미분양 사태 등등 헤아릴 수 없는 고통을 격어야만 했습니다.
이로 인하여 집없는 분들은 아마도 누구나 한번쯤은 경험해 보셨을 것입니다.
전세보증금 인하요청 및 새로운 전세집을 찾아 이사 그리고 집을 소유하고 계신분들은 가격폭락의 아픔은 이루 말할 수 없었을 때였죠.
즉 매수자가 매도자 보다 우위에 있었던 시절이었습니다.
그러나 이때 당시에 이상한 현상은 매수자가 유리한 입장이었지만 실제 전,월세의 이동은 많았지만, 매도,매수는 거의 없었다는 것입니다.
그 이유는 매수자가 유리한 위치였지만 IMF 로 인해 경제가 어떻게 될지 모른는 상황이었기 때문이었죠. (중략)

그후 IMF 사태가 어느정도 해결 되어지기 시작한 시점은 2000, 2001년도가 될 것입니다.
IMF 동안 분양권전매,세제(취득,등록세감면,소득공제)혜택 등의 부동산 경기부양 정책의 효과가 2001년부터 본격화 되기 시작하면서 부동산(아파트)에 불붙기 시작 하였습니다.

우리는 여기서 간과하면 안 되는 한가지가 있습니다.
즉 모든 대한민국 국민들이 IMF라는 큰 고통을 겪었다는 것입니다.
사람들에게는 보상심리라는게 있습니다.
고통이 수반된 뒤에는 그 이상의 무엇인가의 보상을 필요로 합니다.
우리는 IMF라는 큰 고통을 경험했고 이제부터 부동산 경기가 살아날 조짐이 서서히 보이기 시작하자 무엇인가 그 고통(아픔)을 달래 줄 수 있는 보상이 필요 했습니다.
바로 그 보상을 부동산 가격이 대신 하였고 그속에서 사회적으로 많은 부작용이 발생되기도 하였습니다.
부의 편중이 심화 되었고 상대적인 박탈, 빈곤감이 서민들의 가슴을 저미게 하였죠.

여기서 제가 생각하는 것은 바로 고통에 따른 보상이라는 것입니다.
IMF의 고통은 위험(리스크)이었고, 부동산 가격의 인상폭은 위험에 따른 보상(기대수익율)이라는 등식입니다..

A : 96,7년 대비 2003년 부동산가격 인상율 : 80%~100%
B : 6년 동안의 자연 증가율 : 60%이상 (년 10%)
C : 위험율(고통에 따른 보상) : 기대수익율 20% ~40%(년 3~6%)

* A = B + C

즉 IMF 이전 가격과 현재 시점가격을 비교 해면 수도권을 중심으로 강남등 일부 지역을 제외하고는 약 80%~100%정도 인상되었습니다.
수치로 판단 하면 크게 올랐다고 판단하겠지만, 6년이란 세월과 IMF란 고통을 감안한다면 과연 현재의 부동산 가격(일부지역 제외)이 폭등한 것일까요?
주관적인 판단이겠지만 현재의 가격은 지극히 정상이라고 판단합니다.
물론 lmf의 고통은 국민 전체가 부담을 했고, 고통에 따른 보상은 일부 기회를 잡은 사람들의 몫으로 돌아가 부의 분배가 편중된 것은 가슴 아픈 일이지만 이에 대하여는 자본주의 원리에 의해 별다른 이의는 필요가 없을 듯 합니다.
강남지역과 행정수도 관련 충청, 대전지역, 김포, 파주, 판교, 화성 등의 신도시 발표지역을 제외하고는 아마도 지극히 시간과 위험에 따른 자연적 상승이였지 거품은 아니였습니다.
그러나 이런 거품분위기를 전국적으로 몰고 간 근본적인 원인은 정부의 분별력 없는 탁상공론과 사후행정에(순간순간 지엽적인 투기지역, 투기과열지구 선정등) 익숙한 잘못된 부동산 정책수립 탓일 것입니다. (중략)

우리가 생각해야 할 중요한 것은 부동산 가격이 아니라 부동산 가격을 움직이는 보이지 않는 손(변수)들입니다.
따라서 정부에서 해야 할 일들이 바로 이런 변수들을 사전 차단 예방을 하는 정책을 세워야 할것입니다.
이렇게 되면 자연스럽게 수요와 공급의 원칙에 의해 부동산 가격이 결정될 것이며 부동산 가격에서 거품이란 단어가 사라질 것이라고 생각합니다.

이제는 정부에서도 나무만 보지말고 숲을 볼줄 아는 지혜를 가졌으면 하는 바램입니다.

모든 분들의 건강과 행복을 기원합니다.