부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산이 버블이냐 아니냐의 논쟁은 다음과 같은 이유로 버블이라고 볼 수 없다고 생각합니다.
우선 부동산이라는 부분은 아파트 or 주택 등의 주거지로 한정해서 얘기해 보겠습니다.

첫째, 아파트 가격의 폭락이라는 차원에서 정말 아파트를 구입하면…
대출을 앉고, 전세를 앉고 구입한다면 본전도 못 건지는 형상으로...
팔리지도 않고 저놈의 아파트 땜에 마음고생… 돈고생 할까…
여기서 저는 주식과 부동산을 비교해 보건데 흔히 하는 얘기로 주식은 사용가치가 "0"이다…
하지만 아파트는 내가 사는 주거지이므로 사용가치가 있고 주식과는 다르다는 것입니다.
들어가서 내가 살면 되지… 입니다.
여기서 아파트란 놈은 주식과는 달리 가격의 하방경직성이 존재한다는 것입니다.
부동산의 버블을 접하면서 우리가 마음 한구석에 걱정하는 것은 주식의 장기간 폭락을 경험하였기에 부동산도 그렇 수 있다…는 가정이 뇌리에 밖혀있기 때문입니다.
게다가 일본 및 홍콩의 경기불황과 맞물리는 자산가치의 폭락을 보면서 우리도… 라는 우려가 존재하기 때문입니다.
결론을 말하자면 아파트는 주거지로서의 사용가치가 있기때문에 가격의 하방경직성이 존재하고 따라서 폭락이라는 단어는 걸맞지 않습니다.
물론 2채이상의 소유자들은 1채는 팔아야 겠지요…
하지만 이는 전체의 일부이고 이를 매입하고자 하는 수요는 항상 상존하므로 별 무리가 없다는 것입니다.

둘째, 정말 버블일까요… 아파트 분양가를 한번 봅시다.
전 건설회사 직원이 아니라서 분양가가 정말 적정한가의 결론을 낼 수 는 없지만 분양가의 책정이 주변시세에 연동한다는 것은 모두가 아는 사실입니다.
주변이 평당 1천만원 시세이면 아무리 낮아도 8-9백만원은 하며 요즘은 오히려 주변시세를 능가하는 분양가가 속출합니다.
해서 분양가 규제라는 얘기도 나오고, 분양가 공개도 얘기되지만…
제가 얘기하고자 하는 것은 평당 1천만원의 아파트가 거품이라면 아파트 분양가도 거품(이익이 엄청 포함된) 이라는 얘기입니다.
물론 최근에 예전과는 달리 아파트 원가에 많은 비용(재건축수주비, 분양대행업체 수수료 등등) 이 들어 있다지만 기존시세가 거품이면 시세에 연동된 아파트 분양가에는 건설업체들의 엄청난 이익이 포함되어 있어야 한다는 거지요…
하지만 건설업체들의 주가를 보셔요…
액면가이하가 대부분입니다.
저는 건설업체들이 그렇게 폭리를 취한다고는 보지 않습니다.
시장 논리상 그렇게 폭리를 취한다면 자동적으로 분양가가 낮아 질 수 있다는 거지요…

셋째, 아파트 가격은 도대체 소득의 몇배가 되어야 정상적인 것일까?…
누구도 이 물음에 정확한 답변을 할 수 없고 불가능하지만, 대략 개인 연봉의 4-5배 수준이라고 합니다.
30대 중,후반의 30평 아파트를 기준으로 년봉이 5천만원 수준의 5배이면 2.5억…
강남 등의 특구를 제외한 서울 및 경기도를 기준으로 본다면 3.5억-4억 수준 좀 고평가되어 있다고 봐야 하나?…
만일 지방을 기준으로 본다면 전혀 고평가가 아닌 저평가라 해도 될 것입니다…(지방도시 평당5 백만원 수준 가정)
사실 아파트 가격의 왈가왈부도 서울의 강북 일부 지역은 10여년전 그대로의 가격으로 물가상승률에도 미치지 못하는 아파트가 수두룩하다는 사실…
전, 그래도 그렇까 했는데…
아는 선배분이 95년도 휘경동 30평 대 아파트를 180백만원에 구입했는데, 그분의 친구는 당시 대치동의 아파트를 185백만원에 구입했다고 하더군요…
물론 잘못한 투자라고 놀렸지만 휘경동의 아파트 시가는 현재도 최저가 210백만원∼최고가 240백만원이더군요…
강북이 아무리 소외된 지역이라고 하지만 실 사례를 접하고 보니… 쩝쩝…
문제는 오르는 아파트만 오르지 오르지 않는 아파트는 절대 오르지 않는다는 사실… 명심해야…

넷째, 강남을 포함한 일부아파트는 정말로 고평가 되어있나…
아파트라 해서 모두 같은 종류로 구분해서는 안됩니다.
아파트의 가치는 하드웨어(위치)이니 소프트웨어(내부인테리어)가 아니라는 사실…
따라서 지역별로 아파트는 전혀 다른 상품이라는 사실을 우리는 망각해서는 안됩니다.
집에서 냉장고가 부족하다고 TV로 대체할 수 있습니까?…
아파트의 지역별 차이…
즉 강남아파트와 김포나 파주의 아파트는 냉장고와 TV차이 입니다.
전혀 대체가 불가능한 제품이라는 사실을 종종 잊어버리기에 아파트 가격의 거품론을 얘기하는 것입니다.
많은 사람들이 돈벌면 강남에서 살겠다는 것입니다.
강남이라는 특구에서 특별한 사람으로의 대접을 받으며 살겠다는 수요가 항상 무궁무진한 지역으로 어느샌가 우리의 의식속에 자리잡혀 버렸습니다.
이런 의식이 새롭게 바뀌려면 모르긴 몰라도 반세기는 흘러야 할 것입니다.
30년 전에 독재정권 시절처 럼 강제이주가 가능한 시기가 있으면 모를까?…
전 외국의 부동산 가격사례를 잘 모릅니다만은 홍콩 or 일본의 유수지역 아파트 가격이 서울 강남보다 비쌉니까?…
물론 소득수준의 차이가 있으니 그걸 감안해야 겠지만 대한민국 수도 서울의 강남이라는 특구가 홍콩이나 일본의 유수지역보다 못하라는 법은 없다고 생각합니다.
(참고로 저는 강남에는 송곳 꼽을 내땅도 가지고 있지 않은 평범한 샐러리맨 입니다…)

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아울러 전 강남을 타켓으로 내놓는 부동산 대책에 많은 불만이 있습니다.
아래는 일전에 올렸던 글중의 일부입니다.

오늘의 강남은 말 그대로 특구입니다.
서울특별시 중에서도 특구라고 많은 사람들이 생각합니다.
그러한 특별한 곳은 특별한 곳으로 내 버려 두고 진정한 서민들을 위한 복지정책이 수립되어야지...
평당 3천만원 하는 아파트를 대상으로 정책을 내 놓는 게 무슨 의미인지...
혹자는 강남을 잡아야 주변으로의 부동산 가격 동반 상승을 막을 수 있다…
그래서 강남이 타겟이 될 수 밖에 없다고 얘기들 합니다만...
시장경제 원리상 수요가 증가하면 오르는 것은 당연한 사실…
공급을 늘려서 수요를 흡수해야지 강제로 막는다고 수요가 가라 않겠습니까…
제가 정책을 낸다면 차라리 강남의 용적률을 상향하여 강남의 공급을 대폭 확대하겠습니다.
최근의 종세분화로 인한 용적율 제한은 한마디로 강남을 특구 중에서도 더 없이 살기 좋은 특구로, 타지역은 감히 따라올 수 없는 특구로 만들겠다는 차원이 아닌지 생각이 들며...
그러한 대책을 발표하는데 강남이 오르지 않을 수 있겠냐는 생각이 듭니다.

좀 과대 포장하여 얘기한다면
첫째, 정책당국이 잔심으로 강남 집값을 잡아서 주변의 다른 집값도 안정시키겠다는 의지가 있는지 의심스럽기도 합니다..
왜냐구요?..
특구란 말그대로 특별한 곳이고 특별한 곳이 여러군데 생기면 더 이상이 특구가 될 수 없기 때문입니다.

둘째, 모든 정책은 장기적인 원칙에 입각한 정책이 수립되야 합니다.
곰곰히 다져봅시다...
2년간 20여가지가 넘는 부동산 대책이 나왔다고 하는데 그러한 대책이 없었다면 집값이 지금보다 더 올라 있겠습니까...
대책이 있건 없건 오를놈은 어떤 대책으로 누르더라도 오를 수 밖에 없습니다...
그것이 시장경제 논리이니까요…
눈앞에 보이는 실적에 급급한 정책 보다는 장기적으로 원칙이 있는 사회를 정립한다는 안목에서 정책을 수립해야 합니다.
부동산투기를 잡는다는 신문지상의 보도도 이제 지양해야 한다고 봅니다.
부동산을 소유하면 최고의 재테크가 된다고 온 국민이 다 알고 있는 작금의 시스템 속에서 부동산투기를 잡는다면 온 국민을 부동산 투기꾼으로 잡아야 할 것입니다.
가격이 상승하는데 수요가 집중하는 것은 당연한 현상이며 경제논리의 기본입니다.
문제는 그러한 가격이 오르게 되는 시스템이 문제입니다.
시스템을 근본적으로 장기적인 차원에서 바로 잡아야 합니다.
저의 짧은 소견으로는 가격을 잡는데 가장 이상적인 방법은 공급을 확대해야 한다는 것입니다.
그것도 김포나 파주신도시의 공급확대 정책이 아닌 많은 사람들의 관심대상이 되는 강남 혹은 주변구역에 대한 공급의 확대입니다.
용적율 200-250% 수준이 아니라 초고층 아파트로 재개발하는 거지요.
최첨단의 금융 및 벤쳐타운, 상업시설의 한편에 있는 주거단지에는 현재의 12층, 15층 아파트가 아니고 50층짜리로 재건축을 하여(물론 건축비 등을 감안해 보지는 않았지만...) 공급을 확대한다면....
저의 소견이 너무 짧은가요...
하여튼 시장논리로 가격 상승을 막아야지 강제로 규제하는 대책으로 가격을 막으려 한다면 오르고자하는 물꼬를 결코 막지 못할 거라 생각됩니다.

결론적으로 왜 아파트가격에 대한 얘기가 이렇게까지 온 나라를, 온 국민의 입에서 회자되느냐?…
한마디로 너무 짧은 시간에 올랐다는 것입니다.
이와같은 상승률이 10년을 기간으로 해서 서서히 올랐다면 1년사이 부동산 대책이 20여 가지가 나오지 않았을 것입니다.
너무 빠른 시간에 한꺼번에 용수철 튀어 오르듯 올라버린 작금의 상황이 문제였던 것입니다.
이는 IMF라는 시기의 부동산 가격의 폭락에 전정권의 경기부양책으로 인한 분양권전매, 건설경기부양책, 엄청난 자금의 공적투입으로 시중 유동성의 증가, 금리의 인하 등 단번에 오를 수 밖에 없었던 모든 요인이 투입된 합작품이었던 것입니다.

문제는 지금부터입니다…
한번 상승시마다 기본 2-3천만원이고 5천… 심지어 1억의 상승이 우스운 아파트 가격 상승에 대한 기대심리의 안정입니다.
아파트는 주거기능로서의 가치을 가져야지 재테크 수단으로서의 물건이 되어서는 안된는데…
한번 밖혀버린 의식의 물꼬를 바꾸는데는 엄청난 노력과 비용이 투 입됩니다.

상기에서 언급하였듯이 장기적인 차원에서 원칙에 입각한 정책이 수립되고 시행되고 정책에 대한 follow up 및 feedback이 이루어 져 새로운 정책이 뿌리를 내리고 해야 하는 것입니다.
오염된 한강물을 맑게 정화하기보다 더욱 힘든 작업이 될것으로 보입니다.
절대 강제적인 규제로서는 사람들의 뇌리에 밖힌 "부동산이 최고야…"라는 의식을 바꿀 수 없습니다…
한올 한올… 한계단, 한계단… 씩 이루어 내야 합니다.
한번 잘못된 정책으로 인한 비용은 엄청난 대가로 부메랑처럼 되돌아 옵니다.
현재 저희가 맞고 있는 현실입니다.

얘기가 길어졌군요…
부동산의 버블에 대한 얘기가 너무 삼천포로 빠졌습니다…
하여튼 현재 상태까지에서의 아파트 가격에서는 아파트 가격의 폭락은 없습니다.
감사합니다…