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사람들은 부동산의 소유에서 얻는 사용가치(또는 수익)는 투자한 비용(보유이자)보다 항상 작은 것을 모르고 살고 있다.
우리는 부동산시장의 [소유가격 > 전세가격]에서 오는 [소유비용 > 사용수익]의 불변 현상을 거의 모르거나 알아도 실상을 그 반대 현상으로 오해하고 있다는 뜻이다.

우리는 부동산시장에 대하여 학자는 물론이고 모든 사람들이 오해와 착각만 하고 있다.
이 오해는 천체의 지동 현상을 겉보기로만 관찰하여 그것을 사실로 믿어버리는천동 현상의 오해처럼, 오해만 하고 있다. 또 그런 오해가 부동산의 이론과 정책을 구사하고 있어서 성공할 수가 없다.

부동산 소유는 토지의 가치성장과 땅값의 동반 상승성으로 인하여 균형상태는 늘 [보유비용=보유수익+땅값(집값)상승액]이 된다.
그런데 여기서 땅값 상승액은 소유자가 보유나 사용을 포기하고 언제인가 팔 때, 그때에만 회수할 수 있는 가격이다(실물이 아니고 화폐로만 회수).

이 사실은 우리가 잘 알고 있듯이 부동산은 Stock시장이 늘 [소유가격>전세가격] 현상이며, 이에 따라 Flow시장은 [보유비용(소유이자)> 보유실수익(임대수익)의 형태가 되기 때문이다.

여기서 부동산시장은 소유에서 항상 [비용>수익(실수익)]이 일반 현상이며, 곧 시장법칙이다.
그러나 우리는 부동산이 상승하는 성질 때문에 이와 반대로 소유에서 [비용=수익]이나 [비용<수익]이 된다고 오해한다.
이 현상은 유명 경제학자라도 그렇게 오해하며 시장 이해가 서투른 정책가들은 더 오해가 심하다.
특히 부동산에서 규제와 세금을 다그치는 행동가들에게는 부동산 소유자가 떼돈을 버는 것으로 곡해를 한다.

다시 말하지만 부동산 소유자는 97% 이상이 소유에서 늘 손해를 보고 있다.
여기서 손해란 투자에 대한 사용비용(이자비용)을 주거가치나 사용가치로 회수하지 못한다는 뜻이다.
다시 말하면 소유자는 집을 살 때 정상가보다 더 비싸게 사기 때문에 소유만으로는 늘 적자를 본다는 뜻이다.
다만 그 차이는 부동산 가격이 매년 올라야 하며, 그래서 그 상승액은 집(땅)을 처분할 때 겨우 적자를 보상받게 하는 가격이 된다.

여기서 부동산 소유자 중 97% 이상은 늘 적자이고, 3% 이하만미 초과이득(불로소득)을 보는 근거를 다시 살펴보자.

1. 균형상태를 가정하면 성장하지 않는 자본 곧 채권은 [매입이자 = 이자수익], 사업자본도 [투자이자 = 사업이익]이다. 그러나 성장하는 자본은 자본 자체의 성장성 때문에 항상 [자본이자(투자이자) > 자본수익]이 된다. 성장성 주식은 기업의 이익을 100% 배당하여도 그 배당으로는 투자의 돈이자(기회비용)를 보상받지 못하고, 매매차익으로 보상을 받는다. 부동산도 이와 꼭 같다.

2. 그럼에도 3% 정도는 부동산 소유자가 돈을 버는 이유는 다음과 같다.

(1) 부동산 토지에서 외부효과나 무임승차의 기회를 가지기 때문이다.
이는 부동산 밑에 깔려 있는 땅이 자연물이기 때문에 오는 것이다.
무상으로 토지를 첫 점유하고 소유한자, 정부의 용도변경(농지가 상가지구로), 정부의 도로개설, 신도시 건설과 같은 타인의 토지개발로 인한 나의 토지가치가 갑자기 커진 외부효과 등이다. 이것도 그 땅을 살 때 외부효과가 반영되지 않은 토지만이 그런 행운을 잡을 수 있다.

(2) 부동산 토지에서 자기의 개량으로 인한 초과소득이다. 땅은 정상으로만 개발하면 무한한 가능성을 가진 물질이다.
그래서 기술개발을 하면 여기서 개발이나 투자비 이상으로 큰 수익을 안겨 줄 수가 있다.
임야나 농지를 정상가격으로 매입하여 용도가 다르게 공장을 하거나 호텔을 짓거나 관광사업 등을 할 경우 그 투자비용을 훨씬 능가하는 경우를 말한다(여기서도 인간의 개발투자에 대한 공헌 증대분을 말하는 것이 아니고, 이 투자의 공헌분을 초과한 자연력이나 위치가치 등 토지만의 가치가 증대한 것을 뜻함에 유의).

(3) 부동산 거래상의 행운이다.
헐값 매입에서 고가 판매를 하고 부동산시장을 떠난 사람들, 곧 부동산 비소유자들을 말한다.
토지는 10-15년 주기로 한번씩 급등을 하는데 이 때 오르기 직전인 저점기에 땅을 사서 고점기에 땅(집)을 팔고 시장을 떠난자는 큰 행운을 잡을 수가 있다.
여기서도 땅을 팔고 시장 떠난 자만 행운을 잡을수 있다.

그러나 이런 경우도 판 토지에 다시 대토를 하여(다른 부동산을 사서) 부동산시장에 계속 머물러 있는 소유자는 이런 행운을 누릴 수 없다는 것을 알자.
곧 땅값이 아무리 급등하여도 이런 경우는 공간간(소유자간) 제로섬 게임, 또는 시간간 제로섬 게임으로 상쇄하여 소멸하여 버리기 때문이다.
여기서 소유자간 제로섬 게임은 거래자간 가격 급등에 대한 이해득실이 사회에서는 소유자 서로간에 상쇄되어 소멸하는 것이며, 시간적 제로섬 게임은 가격 급등기 일시적으로 발생한 소유자의 보유이득이 평상시 장기적 보유손실로 시간적으로 평균에 접근하여 상쇄되고 없다는 뜻이다.

부동산 평균 거래비율이 매년 소유의 10%가 되어도 여기서 실제로 부동산시장을 떠날 수 있는 자는 극히 적으며, 그들 역시 대다수는 보유에서 [보유비용>사용수익] 현상 때문에 겨우 본전만 건지는 게 태반이고 초과이득은 챙기기 어렵다.
그래서 이 행운의 기회자는 3% 미만이 된다. 여기 3%에서 부동산시장을 떠날 수 있는 자 중에서도 매매차익만을 노리고 들어와서 이를 챙기고 시장(소유)을 떠난 자만이 진정한 투기자인 셈이다.

3. 부동산 소유자 97%는 늘 소유에서 돈이자도 보상받지를 못하지만 그래도 부동산 소유자가 부자로 남아있는 이유는 진작 우리가 생각하지 못한 손실 그 자체에 있다.
곧 이 손실액은 [보유비용 = 보유수익 + 땅값 상승액]에서 보듯이 땅값 상승액이 매년(또는 10-15년에 한번씩) 올라 주기 때문이다.
이 값은 부동산 소유자에게 소유에서는 쓰지 못하는 값이기 때문에 사회에 강제로 하게되는 저축과 같은 것이다.
이 상승액은 소유자가 평소에 쓰지 않고 저축만 하다가 땅을 팔 때 일시불로 예금을 찾는 것과 같다.

예를 들어서 80년도 1억원을 예금하여 찾아 쓰지 않았다면 지금은 10억원이 넘는 재산이 되어 있는데 부동산 소유가 이런 것이다.
부동산 소유자는 평소에 보유로는 늘 적자상태로 허덕이지만(자금이 쪼들리지만), 그래도 소유자가 부자로 남아 있는 이유는 바로 이것이다.

4. 부동산 보유자 97%가 가지는 정상가격(정상 땅값 상승분)은 소유자 개인에게는 투자 비용의 회수이고, 적자에 대한 보상이므로 지극히 당연한 것이다.
그러나 사회는 그 적자분 보상액에 해당하는(메꾸어 줄) 실물이 없다.
그래서 그 값은 사회 전체가 인플레이션으로 물어주는 헛값이다.
소유자 개인은 투자에 대한 균형이라서 당연한 보상지만, 사회는 그 값만큼 늘 불균형만 나온다.
빈부격차, 인플레이션, 초과와 과소수요, 불황과 공황 등이다.
그러나 이것은 토지 사유제, 땅값시장과 주식시장에서 해결할 수 있는 방법이 없다(물론 이 법칙을 사람들이 알기만 하면 방안이 있고 쉽기도 하지만, 사람들이 모르고 있으므로).

이를 다시 정리하면

(a) 부동산 보유자는 97% 이상의 소유에서 늘 적자만 보고 있다.
부동산을 제값(사용가치의 자본가격)보다 더 비싸게 사서 손해를 보고 살고 있고, 그 손해를 팔 경우에만 겨우 보상을 받는다.

(b) 부동산 보유자 중 초과소득, 소위 흔히 말하는 불로소득은 3% 미만의 극히 제한된 자들만이 가지게 되는 행운이다.
그러나 우리는 소유자 대다수가 이런 해운 누리는 것으로 오해한다.

(c) 부동산 소유자 97%는 늘 손해만 보지만, 그래도 사회는 결국 부동산 소유자가 부자로 남아 있다.

(d) 성장경제와 기술개발사회에서 땅값시장제는 부동산시장의 불변법칙 [소유이자 > 사용수익] 현상 때문에 어떤 정책도 제대로 기능을 하지 못하게 된다.
부동산은 묶으면 경제가 죽고, 그래서 풀면 시장은 과열하거나 전복한다.
이것이 부동산 시장의 시장실패와 정부실패이다.

그럼에도 불구하고, 소수 2%에 대한 징벌성 정책으로 부동산시장 전체를 꽁꽁 묶어두고 이제 "투기시대는 끝났다"라고 하거나 "8.31정책이 입법화되면 천지개벽"과도 같은 것이라는 말을 하고 있다.
이는 부동산시장의 [비용>수익] 법칙과 과학이 볼 때 너무너무 안타까울 뿐이다.