부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산(주식 포함)은 우리의 땅값(헛값) 무지 때문에 학자가 체계적 논리를 펴도 그 논리의 절반 이상은 엉터리가 되고, 부동산 일자 무식자가 독백으로 내뱉아도 50% 넘게 맞는 것이 있다.

사람의 신분을 분류할 경우 특히 성별 분류에서 2사람을 두고, 남자와 여자, 그리고 군인이라고 분류하면 어떻게 하는가? 군인은 어디에 속하는가? 사람의 수는 2명인가 3명인가?

우리는 지금 부동산 문제와 정책에서 세금을 이렇게 분류하고 있다. 부동산 세금은 보유세와 거래세, 그리고 양도세라고 말이다. 필자는 부동산 세금을 오래 다루어 왔지만 이렇게 세목을 분류하는 경우를 본 적이 없다. 그러나 지금의 정부는 그렇게 세금을 암암리에 분류하여 왔고, 이것을 언론이 계속 보도함으로써 부동산 세금은 보유세와 거래세, 그리고 보유세와 거래세도 아닌 괴변의 양도세가 하나 더 추가되고 있다. 2사람이 3사람으로 둔갑한 것이다.

원래 거래세는 부동산의 거래(매매)에서 부과되는 양도세, 부가가치세, 취득세, 등록세 등을 말한다. 보유세는 거래가 아닌 보유에서 거두는 것으로 재산세(04년 종토세 포함), 종부세 등이다.

그런데 최근 들어서 어느날 갑자기 보유세는 재산세와 종부세, 거래세는 취득세와 등록세로 변하여 버렸다. 그리고 양도세는 슬그머니 별종의 세로 돌리고, 부가가치세는 아예 말도 없이 숨겨두고 있다. 2억 짜리 아파트 한 동 구입하면 1,000만원이 넘는 부가세는 일언반구 언급도 없다.

그 이윤인즉

1. 다른 나라는 부동산에서 대게 양도세와 부가세가 없다. 이는 자본거래이기 때문에 원래 세금 매기기가 곤란하며, 부작용이 크다. 그래서 세금을 매겨도 그 세금은 그냥 일반적 세금인 소득세에 포함되어 있다. 그러나 지금 정부는 다른 나라에는 없는 세금을 계속 존치시키거나 오히려 더 강하게 밀어부치려고 하니 언어의 기교상 거래세에는 빼는 것이다.

2. 이론과 정책은 원래 보유세를 높이면 거래세인 양도세는 낮추는 것이 정도고 합리며, 과학이다. 참여 정부 이전의 대다수 학자나 여론은 그렇게 흘러갔다. 그러나 세금 좋아하는 정부는 이런 정책은 그들의 구미에 맞지가 않다.

그래서 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 일반화 정책에 슬그머니 양도세는 빼고, 별종의 양도세가 된 것이다. 양도는 보유도 안고 거래도 아닌 사생아로 만든 것이다. 대신에 세금 비중이 양도세나 부가세보다 아주 낮은 취득세와 등록세만 거래세라고 하여 낮추어 주겠다고 생색을 내고 있다.

3. 양도세는 세금을 값이 아니라 양(수나 소유기간)으로 거두는 아주 원시적인 세금이다. 집 1채 소유 총 5억원은 선하여 면세하고, 3채 소유 총 3억원은 아주 악하여 60%라는 고율로 중과하는 세금이 양도세다.

3채 소유자가 주택을 비워두는 것도 아니고, 그 주택은 누가 살아도 살고 있는 그 집을 말이다. 임대시장에서 3채의 소유는 집 3채를 공급한 것과 같은 면도 있는데 이를 수요 또는 가수요라고만 하는 이론과 정책은 도대체 어디서 어떻게 나온 것인가? 5억 짜리 큰 집에 한 가구만 사는 것은 사치일 수 있고, 3억 짜리 집 3채에 3가구 이상 사는 것은 절약이고 경제적일 수도 있는데 말이다. 양도세가 혹시라도 사치를 보호하고 절제는 징계하는 세금은 아닌가?

이것은 값의 개념을 모르는 원시인이 사냥한 토끼를 분배하면서 큰 놈 작은 놈 구분없이 한 사람에게 한 마리씩만 분배하고 그것을 공평 분배라고 지껄이는 것과 다를게 없다.

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성장경제에서 집은 시간흐름으로 값이 작아지는 물질이고, 땅은 시간흐름으로 값이 커지는 물질이다. 그러나 학자와 정책가, 그리고 우리 모두는 부동산에서 이런 단순 과학도 모르거나 알고도 무시하는 부동산 사상과 사회를 만들어 놓고 아웅다웅 거리며 살고 있다. 헐어버리고 새로 지을 땅을 팔고 사면서 그것을 집값이라고 말하고, 10억 짜리 아파트에 80%는 땅값이지만 그것을 집값이라고 말한다.

학자는 땅만 나오면 자본거래와 소득거래도 식별하지 못한다. 자본거래는 그 값이 아무리 커도 소득이 0인 거래이고, 소득거래는 값이 아무리 작아도 이익 아니면 손실이 나는 거래다. 학자와 정책가, 그리고 모든 사람들은 이런 경제의 기초라도 알고서 양도세를 들먹거리고 있는가 말이다.

이것은 과학이 보면 야만이거나 완전한 미신이다. 이런 야만과 미신이 지금의 부동산 문제를 해결한다는 것은 천동설 신봉자가 달나라에 가는 것보다 더 불가능하지 않겠나?