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최근 부동산의 주기적 가격 급등기를 맞아서 일부 부동산 가격이 급등하였고, 이에 해결책이 무엇인지 그 강도는 어느 정도인지에 대하여 우리가 관심을 집중하고 있다(기다려 보아야 세금 올리고, 거래를 묶고 하는 일상의 정책 외에는 다른 것이 있을 수 없지만). 모든 현상과 문제는 바로 알고 바로 풀어야 한다. 부동산 역시 마찬가지다. 그런데 정부의 부동산에 대한 현상을 알려주는 통계 자료가 실제의 사실과 다르거나 수치가 너무 과장되어 있다는 것이다. 더구나 그 자료의 분석과 적용에도 특정 계층만을 겨냥 한 듯 심하게 편중되어 있다. 이렇게 실제 현상을 왜곡하거나 과장하고 특정 계층을 겨냥한 편중된 인식으로 수립하는 정책은 성공하기 어렵다.

행정자치부는 05년 7월 15일 ‘전국 토지소유 현황’에 대한 공식 기자회견을 갖고 “총인구의 상위 1%(48만7174명)가 전체 사유지의 51.5%를 갖고 있는 것으로 나타났다”고 발표했다. 또 “땅 부자 상위 5%가 전체 토지 면적의 82.7%를 갖고 있어서 86년 65% 정도에 비하면 토지의 소유편중도가 매우 높고 나빠진 것으로 분석됐다”고 밝혔다. 그리고“땅을 단 한 평이라도 갖고 있는 사람은 총인구의 28.7%에 불과한 1,397만명”이라고 한다. 그래서 과거에 위험 심판을 받은 토지공개념 법안들을 다시 도입하려는 움직임을 보이고 있다.

이 발표는 필자가 평소에 알고 있는 것과 너무 차이가 나서 놀랐다. 그러나 알고 보니 엉터리 통계라고 할만큼 잘못된 통계이고 과장된 발표이었던 것이다. 지금의 정부는 최근 이런 식의 통계를 종종 발표하고 있다. 부동산에 대한 정부의 과장된 통계를 3가지만 들어보면 다음과 같다.

1. 이와 같은 인별 기준 소유구조의 부동산 소유 통계는 평소에 잘 내지도 않고, 또 낸다고 하여도 그런 통계는 별 의미가 없다. 왜 통계에 아무 의미가 미성성자년자와 같은 국민 전체를 다 잡아 넣는가 말이다. 이 통계에서 처럼 사람이 모두 땅을 소유하여야 평등이라고 하려면 미성년자, 고아원 아동, 심지어 갓난아기가지도 모두 땅을 소유해야 한다. 그래서 이들 통계를 그대로 받아들이면 전 사유지의 83%를 소유하고 있는 가족들에게도 소유의 비율은 아주 불평등하게 나올 수밖에 없다. 한 가족당 가족수를 4인을 기준하면 사유지의 83%를 독점하고 있는 5%의 1인은 가족수에서는 25%에 불과하기 때문이다. 이는 83%의 편중된 토지 소유자 가족 중 3명 꼴은 땅을 한 평도 갖고 있지 않고 있다는 모순이 나오는 것이다. 5%의 소유자가 83%의 땅을 모두 소유하고 있다고 하면서, 그들 중 75%는 또 땅이 한 평도 없다고 하는 이 통계를 과연 믿어야 하는 것인가?

필자가 알기로는 90년대에 들어와서 소유의 편중도는 오히려 완화된 것으로 알고 있다. 그예로 이번 발표에서 토지 소유자수 1,397만명이라고 하는데 이를 가족별로 다시 환산하면 86년도 65%보다 더 완화되고 있음을 그 과장 통계 스스로가 알려주고 있다.

그리고 지금은 농촌의 개별 소유토지가 해체되고 1인 다토지 소유 경작인 기업농으로 구조 개편이 진행 중이기 때문에 그 현상은 더 커지게 된다. 미국도 5%의 인구가 사유토지의 90% 이상을 소유하고 있다고 한다.

5%의 토지 소유자가 86년도 65%의 토지 소유와 05년 82.7%의 토지 소유라는 정부의 발표 과연 믿을 수 있는가? 86년은 가구당 소유구조이고, 05년은 인별 소유구조이면 그 수치를 그대로 비교한 것이 무슨 의미가 있는가? 이게 공신력을 갖춘 정부의 발표인가? 아니면 정책 수립을 위한 고도의 술책인가? 그것도 아니면 누가 낸 엉터리 숫자 놀음을 가지고 국민을 우롱하는 장난인가?

2. 2003년 10.29 정책 시 발표한 주택 소유비율 50.3%, 그래서 무주택 가구가 절반이라는 통계도 매우 과장되어 있다. 전체의 가구수를 주민등록상의 가구로 잡고, 부모가 있는 가구, 이혼 가구들을 총 망라하여 무주택자의 수를 부풀렸다. 이렇게 되면 1가구 다주택의 자녀도 학업과 직업 때문에 따로 살고 있으면 무주택자가 되는 것이다. 이혼 가구 마찬가지다. 핵 가족화로 가구수는 자꾸 늘고, 이들이 고가의 오피스텔이나 원룸에 살아도 정부는 가난한 무주택자의 수로 보거나 분석에서 그렇게 여론을 몰아간다. 언론이 여기에 나발을 분다.

3. 집값 땅값 통계의 의도적 부풀림이다. 부동산은 [매매가격> 전세가격], [소유비용 > 사용수익]이란 불균형의 시장법칙 때문에 그 차액은 가격이 상승해야 균형이고 정상시장이다. 그런데 이 가격은 10-15년 주기로 일시에 오르고, 오르면 균형을 넘어서 오르고, 그래서 평소에는 거의 오르지 않기 때문에 문제가 커진다. 이 왜곡은 정부가 시장에 개입하면 더 불규칙적으로 움직인다. 곧 부동산은 이러한 주기적 급등기가 오면 투기가 극성을 부리고, 이 때 시장에 진입한 참가자 는 횡재가 아니면 큰 손실을 보게 된다. 그럼에도 부동산 가격은 표면상의 절대값이 내리지 않으면 구입자는 투자의 본전을 유지하는 것으로 착각한다(돈이자에 해당하는 수익은 50년, 60년간 한푼도 없는 임야를 매입하고도 땅값은 내리지 않으면 본전으로 생각한다). 그래서 부동산 토지는 정부의 개발 같은 외부효과가 없다면 부동산 소유자의 평균 소득은 장기로 보면 시장이자와 비슷할 뿐이다.

그런데 정부는 가격이 급등하기 시작한 01년부터 지금까지의 가격 자료만 제시하면서 부동산이 급등하고 이상 과열이라고 통계를 제시한다. 그리고 부동산 소유자가 막대한 불로소득을 실제로 챙긴 것 같이 과장하여 보고한다. 그러나 실상은 전혀 그렇지 않다. 통계의 기준연도를 급등기 직전으로 잡지말고 90년이나 91년으로 잡으면 부동산 가격은 아직도 저점에 있다. 그 당시 구입자는 아직도 돈이자를 절반 밖에 회수하지 못했고, 땅을 팔아도 아직 적자라는 뜻이다(물론 이미 너무 오른 강남지역은 고점이고, 지금 팔면 흑자가 나올 것이고, 10년 더 가지고 있으면 본전일 뿐이다). 그래서 전국의 부동산은 정부의 고강도 대책에도 자꾸 들먹이게 되는 것이다. 부동산 값이 장기 정상 상승률에 비하면, 또 그 동안의 경제성장률과 물가상승에 비하여, 너무 낮기 때문이다.

그러나 정부는 이러한 실태의 바른 보고나 현상의 바른 인식도 없이 통계를 자기들의 정책 입안에 유리하게만 만들어 언론에 터뜨리고 있다. 언론 역시 여기에 나발을 불고 있다. 다 같이 부동산은 땅과 집도 식별하지 못하는 사람들이기 때문이다.

정부의 3대 과장 통계를 다시 요약하면

(1) 부동산 소유구조가 아주 나빠졌다는 정부의 통계는 사실을 왜곡하였거나 매우 과장되어 있다. 토지 소유구조는 토지공개념을 도입하던 90년대 초기보다 지금은 오히려 나아졌다. 설사 소유비율이 더 악화되었다고 하더라도 소농지가 기업농으로 변하는 지금의 농촌 실정을 감안하면 질적 구조가 반드시 나빠진 것만은 아니다.

(2) 무주택자 비율도 매우 과장되었다. 주택자가 절반이 아니라 소유자는 65%, 무주택자 비율은 35%로 바꾸어 발표해야 한다. 같은 정부의 부서이지만 통계청의 7월 발표는 주택 소유비율이 2년전 62%에서 지금은 65%로 3% 나아졌다고 발표하였다. 그러나 언론은 이 통계 자료는 무시하여 버린다.

(3) 부동산 소유자가 누린다는 불로소득 통계도 [소유비용 > 사용수익]의 법칙을 모르고 내리는 무지의 결과로 사실과 매우 다르다. 소유자의 불로소득(돈이자 초과수익)은 주기적 가격 급등기에 치고 빠지는 요행자(기회 잘 잡는 전문 투기자), 정부의 토지 개발로 인한 개발이익의 행운 같은 것 뿐이다. 이들은 전체 소유자의 2%-3%도 아니 될 것이다. 곧 부동산이나 토지를 장기로 소유하는 대분분의 소유자는 부동산이 다주택소유이던 다토지소유이던 그 소유에서는 늘 기회비용도 회수하지 못하는 적자만 내고 있다(이론상 소유자는 팔면 매매차익으로 겨우 본전을 회수한다).

따라서 이러한 잘못된 인식과 과장된 부동산 통계를 근거로 세운 부동산 정책은 아무리 강력한 정책을 펴더라도 오래가지 못하면 실패하기 쉽다. 아니면 부동산 정책은 성공했는데(극소수에 불과한 투기 잡기와 일시적 가격 잡기), 경제는 장기침체라는 더 큰 걸려 버린다. 수술은 기가 막히게 잘 했는데 수술 후 환자가 숨을 쉬지 않는 것이다. 92년 일본의 부동산 정책(보유세 대폭 인상)이 그러했던 것처럼 우리도 그 쪽으로만 너무 용감하게 가고 있다.