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이제 보유세 대폭인상은 기정 사실화 된 것 같습니다.
이제 주택소유자는 상당폭 오른 재산세 등 보유세를 내야 할 상황이군요.

그렇다면 소유자가 앞으로 폭탄처럼 내게 될 재산세의 재원은 무엇일까요?
만일 다른 수입이 있다면 그 수입으로 대체하겠지만 투자의 특성상 다른 수입보다는 해당 재산에서의 수익구조를 바꾸는 방법이 상식적이라 하겠습니다.

잠깐 우리나라 임대제도의 특징과 실 거주비용을 한 번 생각해보죠.

우리나라는 독특한 임대제도를 가지고 있습니다.
전세계적으로 가장 발달되고 세입자에게도 유리한 형태로 존재하는 전세제도가 바로 그것이죠.
보증금만 예치하면 거의 공짜로 살 수 있는 제도죠.
즉, 실제로 집값이 안오르고 화폐가치가 그대로 유지된다면 그냥 공짜로 세를 사는 제도죠.

다주택자가 집으로 발생하는 수입구도는 크게 2가지 형태입니다.
하나는 월세 등의 징수로 인한 사용료 수입과 자산가치의 상승에 따라 실현되는 자산상승수입이죠.

전세제도는 앞의 사용료수입은 없는 대신 자산가치의 상승을 예치되는 보증금을 레버리지(지렛대)로 이용해 수입을 얻는 레버리지형 수입구도를 가지고 있습니다.
그래서 세입자는 선진국처럼 수입의 거의 반가까이를 월세로 내면서 살지 않고 다만 축적된 재산을 보증금으로 집주인에게 예치하고 사용료없이 살게되며, 주택보유자는 보증금을 활용하여 실제 집을 싸게 사는 대신 집값 상승여부에 대한 리스크를 전적으로 자기 부담으로 하여 이익을 보는거죠.

자 그렇다면 전세와 월세의 경우 중 어떤 것이 유리한지 예를 들어가면 설명해 보겠습니다.


[ 전세인 경우 ]
예를 들어 A라는 사람이1억의 주택을 5천만원을 보증금을 끼어 샀다면 실제로는 5천을 투입해서 주택을 가지게 되는 셈입니다.

만일 주택가격 상승이 물가상승율 수준(=화폐가치 하락수준)인 년간 3%가 발생하였다면 300만원이 오른거고 이 주택의 연간수익율은 300/5000 = 6% 를 얻게되는 거죠.
주택의 환금성이 예금보다 낮으므로 일반 정기예금 4%보다 2% 정도의 높은 수익율은 적정한 수준이므로 주택의 투자자는 만족하게 되는 겁니다.

이때 B라는 세입자는 5000만원에 대한 기회비용(예를 들어 정기예금에 예치했을 때의 이자)을 지출한 셈이고 그게 5000 x 4% /12개월 인 월16만원 정도를 부담한 것이므로 선진국에 비해 상당히 저렴하게 산 셈이 된거죠.

(☞ 서울시세 일반 전세가 1억5천 수준이라면 월 50만원의 기회비용을 부담하는 셈이고 이것은 평균적 근로자 급여의 15% 내외에 해당되어 전세계적인 거주비용이 급여대비 30~50%임으로 감안할 때 선진국들의 반값 이하로 세를 살게되는 거죠.)

그래서 전세제도는 결과적으로 매우 우수한 제도입니다.

[월세의 경우]
자 그렇다면 보유세를 재산가액의 1%를 내게 된다고 보면... A라는 사람이 내야할 보유세는 연간 100만원입니다.
그렇다면 이 주택을 보유한 사람이 땅파서 그 돈을 낼 수가 없게 되기 때문에 월세로 전환해서 수익을 기대할 수 밖에 없습니다.

월세로 전환시에 A라는 사람은 1억을 고스란히 투자해야하고 투자금액에 대해 관리 등 번거로움으로 최하 은행예금보다는 약 2%는 더 소득을 거두길 기대하기 때문에, 똑같이 3%의 집값 상승이 있다고 해도...
월세는 (1억 x 6% + 재산세 100만원 - 집값 상승 300만원 )/12개월 인 약 33만원을 받아야 하는 겁니다.

결국 세입자 B는 전세시에는 기회비용 성격의 16만원대신 그 두배인 33만원을 월세로 내면서 살수 밖에 없게 됩니다.

(☞ 그래서 결국 월세로 전환될 경우, 서울시의 아파트 일반 전세값 1.5억인 경우에는 약 100만원의 월세를 부담하는 쪽으로 전환하게 될 것이고...
이 것은 평균봉급대비 30 ~ 35% 선으로 거의 글로벌 봉급대비 임대료 표준수준으로 전환 될 수 밖에 없음을 의미합니다.)


사실 전세제도가 활성화된 이면에는(낮은보유세+높은 거래세)라는 우리만의 독특한 부동산 세금제도가 있었던 거죠.
그 세제가 앞으로 추진할려고 하는 (높은보유세+높은거래세) 또는 (높은보유세+낮은거래세)로 전환한다면 전세제도가 성립하기 어려워지기 때문에 글로벌 표준대로 월세로 가게 되는 겁니다.

결국 그것은 서민의 주거비 비중의 급등을 의미하는 것이며, 우리만의 독특한 전세제도는 오간데 없이 결국 글로벌 표준임대료 수준의 사용료(월세)를 서민들이 부담하게 됨으로써 당초의 배아파리즘으로 인한 배아픔의 정신적 고통이 아니고, 높은 임대료비중으로 인한 배고픔의 물리적 고통과 미래에 대한 불안에 따른 정신적 고통이 동시에 수반되는 상황을 맞이하게 됩니다.

사실 월세로 지불하면 돈 모을 여력없어지는 것 아닙니까?
그런데 우리 노후는 누가 책임지죠. 저 무능한 정부가 책임지겠습니까?
사실 세를 살아 도 돈 모으기로는 당연히 전세제도가 더 낫지 않습니까?

여러분!
과연 누구를 위해 무엇을 위해 자꾸 벌금형 보유세를 내게 해야한다고 주장합니까?
그것이 과연 여러분의 이익과 합치할 것 같던가요?
제가 볼때는 위에서 보신 바와 같이 결과는 반대로 나오게 될 겁니다.

지금 정부에서 추진하는 벌금적 보유세를 부과해서 월세로 전환을 유도하는 방법은 절대 방향착오입니다.
정부는 오히려 집값이 안정되도록 공급탄력성을 주는 방향으로 유도해서 시장에서 바로 수급이 자유롭게 조절되도록 해야 합니다.
그래서 집값이 물가상승율 수준정도에서 안정될 수 있도록 공급개입정책을 써야 모두에게 윈윈게임이 되는 겁니다.

자칫 빈대 한마리 잡으려다 초가삼간 다 태우는 우를 범하지 않았으면 좋겠습니다.
가장 저렴한 임대제도인 전세제도가 유지될 수 있도록 정부에서는 많은 연구를 해 주세요.