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현재 03년 10.29조치로 입법하여 금년부터 시행하는 다주택 양도소득세 중과세제도는 ①세금을 가격이 아닌 양으로 거두는 것, ②소급과세적 성격, ③너무 지나친 고율과세 등으로 초헌법적이라고 할 수 있다.

부동산 가격은 10년-15년 주기로 폭등기가 있다.
그 이유는 사용가치를 대변하는 전세가는 경제성장률을 따라 균형적으로 커지나 이에 따른 사용가치의 자본가격인 땅값 집값은 균형적으로 오르지 못하고 일시적으로 모두 오르는 특성이 있기 때문이다.
여기서 특성이란 땅값이 자본가격이라서 수익률의 변동에 체증 또는 체감하는 성질을 말하고, 여기에 정부의 시장 개입은 그 값을 더욱 왜곡시켜버리기 때문이다.

여기서 정부의 시장 개입은 소유 억제라는 세금 인상과 거래 규제의 강화다.
90년 부동산 폭등기의 정부 대책은 땅이었다. 곧 주요 정책이 다토지 소유를 억제하는 정책이었다.
이것이 이른바 토지공개념이며, 이 당시 토지초과이득세, 토지(택지)소유 상한제, 개발이익환수제, 종합토지세 등이었다.
종합토지세는 지금의 종합부동산에서 다주택을 겨냥하듯이 그 때는 다토지 소유자를 겨냥한 누진적 세법이었다.
이러한 시장 개입 정책으로 90년대는 지속하던 경제성장은 탄력을 잃고 침체하는 시기였고, 끝내 IMF 경제위기를 맞은 바있다.
90년대 경제 침체의 원인은 절반이 거품 붕괴이고 나머지는 토지공개념의 실시로 인한 부동산 가격의 추가하락 때문이었다.

그리고 토초세와 소유 상한제 등 토지공개념 법안들은 모두 위헌 심판을 받고, 폐기되었고, 그동안 묶여 있던 부동산 동결조치들도 어느 정도 풀리게 되었다.
그래서 99년과 00년은 10%의 고도 성장을 다시 회복하였고, 99년 불어닥친 벤츠 주식 열풍과 휴유증으로 2001년 초반은 다시 일시 침체하였다.
그러나 02년부터 다시 회복하면서 그동안 오르지 못한 부동산이 기지개를 켜기 시작하였다.
여기서 부동산 급등의 선두주자 강남과 행정수도 예정지에서 가격이 걷잡을 수 없이 뛰기 시작하였다.

이번에 정부가 내세운 시장개입은 집이었다. 이른바 3주택 이상의 다주택에 대한 소유 억제책이다.
이것이 3주택이상 다주택자에게만 적용하고 세율이 무려 70%(양도세 60%+각종 부가세)가 넘는 고율의 중과세다.

그러나 이러한 다주택 중과세는 다음과 같은 이유에서 초헌법적이라 할 수가 있다.

1. 다주택 중과세는 세금을 양으로 매기는 무리한 세금이다.
이런 세제는 같은 주택을 소유한 소유자가 간에 있어서도 매우 불공평하며, 경제적 합리성도 거의 없다.
세금은 가치에 근거히여 거두어야지 어떻게 가치(가격)가 아닌 수량에 의하여 판단하고 세금을 거두는가 말이다.

예를 들어서 1주택 소유자는 6억원의 고급 주택을 소유하여도 세금이 한푼도 없고, 1억짜리 3주택을 3억원인 고물 주택을 소유해도 70%라는 고율의 양도세를 물어야 한다.
이러한 관계는 일반 세율이 적용되는 2주택과 중과세율이 적용되는 3주택 간에도 같다.

2. 다주택 중과세는 소급과세로 같은 다주택자 간에도 형평성이 결여된다.
03년까지 다주택 소유자는 기존 제도나 정부정책을 알고 그에따라 주택을 소유하고 임대해 온 자들이다.
그러나 새 법으로 과거의 합법적이고 정당한 소유자에게 이렇게 가혹하게 70%의 중과세를 무차별 과세하는 것은 무리다.

그리고 같은 다주택 소유자이고 장기 소유자라도 03년 이전에 주택을 처분한 자와 05년 주택을 처분한 자는 세금 부담에 너무 큰 격차를 보이게 된다.
이들은 다 같이 10년전, 20년전 주택 구입으로 누적적 양도차익은 두 사람이 같은 기간, 같은 크기로 발생하였으나 파는 시기에 따라 한 사람은 저율과세 한사람은 고율과세가 되는 것이다.

그러나 정부는 이렇게 03년 이전 다주택자나 04년 이후 다주택를 구분하지 않고 법을 일괄 적용하고 있다.
정부의 잘못된 인식이지만 그 인식대로 다주택 소유 자체가 부동산 가격 앙등의 원인이고, 이를 억제하기 위하여 양도세를 중과한다고 하더라도 그 제도는 새 법이 시행되는때, 신규로 3주택자가 되는 자에게만 적용해야 한다.
그래도 그 정책의 목표는 충분하게 달성할 수가 있다.

그러나 현재의 법으로 과거의 정당하고 합법적인 소유까지 질타를 하고 이토록 기간의 구분도 없이 가혹하게 물리는 세금은 과거에 위헌 심판이 난 토초세나 소유상한제보다 더 초헌법적이라고 할 수가 있다.

3. 지금의 다주택 중과세율 70%는 세율이 지나치게 무겁고, 거기에 단순누진률이기 때문에 가혹하다.
더구나 다주택자에게는 물가상승분을 감안한 공제도 없다.
고소득자에게 부과하는 고율의 소득세도 실상은 세율이 이보다 낮고, 거기에 단계별 초과누진이다.
소득세는 세율이 50%라도 세금은 저율(예로 5%)에서부터 단계로 시작하여 한계세율이 50%이 므로 부담 세금은 50%보다 훨씬 더 적다. 여기에 각종 공제도 있다. 그러나 다주택 중과세는 이런 것이 없다.
그러므로 양도세 중과세는 세금이라기보다 범법자에게 부과하는 벌금에 가깝다.

4. 주택시장에서 다주택 다소유와 다주택 다거주는 전혀 다르다.
곧 1가구 4주택 소유와 1가구 4주택 거주는 다르다.
다주택이 수요자로만 있으려면 1가구가 4주택에 모두 거주하면서 4주택에는 다른 사람이 살지 못하도록 배제하여야 말 그대로 독점이고 가수요가 된다.
그러나 다주택 소유자도 주택은 1주택만 거주하고 나머지 3주택은 주택 임대시장에 공급을 하고있다.
이는 임대사업자나 임대사업자가 아닌 자가 모두 마찬가지다.
우리는 다주택자를 주택시장의 공급자인지 수요자인지도 구분하지 않고 투기자나 가수요로만 보고있다.

물론 부동산 폭등기에는 다주택 소유가 새로운 신규 수요자를 불러와서 일시적 가수요를 일으키기는 한다. 그러나 장기로 보면 이는 어디까지나 가격 폭등기에 있는 일시적 현상일 뿐이다.

그러나 다주택 중과세는 이런 시장역할을 무시하고 3주택 소유사실만으로 무조건 가수요자로만 몰고 있다. 다주택 중과세 제도는 임대사업자 다주택자와 비임대사업자 다주택자 간의 형평성도 훼손되고 있다.
다주택 중과세 제도는 다주택자를 무조건 죄악시하는 사회의 잘못된 관행이 입법과 적용에서 깔려 있다.
이것은 소유자에 대한 인권 유린이다.

5. 다주택 양도세 중과세 제도는 이미 실패로 가고 있다.
그 이유는 중과세 제도가 처음 시행된 05년에도 강남 주위의 판교, 분당, 용인의 주택은 폭등하였고, 강남의 재건축도 그러했다는 것이다.
심지어 폭등지의 주택 구입자는 중과세가 실시된 04년 05년에도 3주택자가 50% 이상이라고 한다.
이는 양도세 중과세가 주택가격을 진정시키는 것이 아니라 시장에 공급을 줄여서 오리려 역효과가 난다는 것이다.
이것은 양도세가 부동산 시장을 동결하는 동결효과가 있기 때문이다.
학자들은 양도세의 시장동결효과를 알면서도 지금은 이를 말하지 않는다.
그들은 오히려 양도세 동결이론을 무시하고 중과세로 다주택 때려잡기를 하라는 주문만 낸다.
문제의 본질을 덮어두거나 모르면서 분위기에만 편승하는 기생 같은 학자들이다.

이와 같은 이유에서 다주택 양도세 70% 중과세 제도는 매우 불합리하다.
특히 중과세제도 실시 이전의 제도를 따라 다주택자었던 자들은 이 법의 소급 시행으로 손실은 매우 크다.
그러므로 다주택 중과세는 토지공개념 법안인 초토세와 토지소유 상한제보다 더 소유자에게 입는 손실이 크다고 할 수 있고 초헌법적이다. 이게 국가가 사유재산을 보호하고 있는 헌법의 진정한 정신인가 말이다.

그런데 정부는 지금 다주택 중과세를 더 강화하려고만 하고 있다. 세율 80% 운운이 그 한 예다.
땅의 소유를 억제하던 토지 공개념이 정부실패로 끝이 났는데, 이제 집의 소유를 억제하는 새로운 초헌법적 조치가 성공할지 정부실패로 끝이 날지는 두고 보아야 할 것이다.

90년 토지 폭등과 공개념으로 인한 가격하락이 6년 불황과 IMF 구걸 사태을 몰고 왔고, 일본도 2%의 자가세로 인한 가격하락이 12년 불황을 겪었다.가까운 03년 10,29조치로 우리는 지금도 역시 심한 불경기를 당하고 있다.

강남권 아파트 가격에 날개를 달아준 땅값은 0에서 무한대의 가격이고, 사람은 그 값을 발생시킨 한 그 가치를 쓰지도 못한다. 그래서 정책도 없다.
그저 날게 달은 그 값을 헛되이 지불하고 받으며, 오늘도 그 값이 일으키는 소용돌이 속에서 원인을 모른 체 서로 미워하고 대립하는 가운데, 빼앗고 빼앗는 행위(세금과 인플레이션 등으로)만 되풀이하며 살아갈 뿐이다.