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'저수지' 이론이라는 것이 있습니다.
원래 미국중심의 세계화에 반대하는 해외 일부 NGO (특히 유럽쪽) 쪽에서 제기되었던 이론인데, 최근의 강남집값 상승을 이해하는데 어떤 단서를 제공할 수도 있지 않을까 해서 올려봅니다.
순수한 제 사견이니 그저 재미삼아 보시길...

'저수지' 이론의 골자는 미국중심의 세계화로 인해, 각 지역에 따로따로 조그많게 만들어졌던 저수지들이 모두 없어지면서, 그 물이 결국에 가서는 미국이라는 제일 큰 저수지로 모여든다는 내용입니다.
즉 지역적 다시 말해, 각 국가별로 갖고 있던 부가 모두 미국으로 빨려들어간다는 내용인데, (그림으로 보시면 금방 이해하실 수 있는데...)

최근의 강남집값 상승에 이 이론을 적용시켜 보면....
서울 각 지역에 흩어져 있던 부자동네의 주민들이 지속적으로 강남으로 부가 흘러가는 것을 보면서, 이제는 자기가 살던 (부자)동네의 발전에 한계, 즉 위기의식을 갖고 '강남'으로 이주를 하게 되는 것입니다.
즉, 전국각지 부자들의 헤쳐모여가 진행되는 것이죠....

최근 부동산 사이트를 중심으로 이런 흐름이 조금씩 감지되고 있는데....
일단 분당으로 떠났던 옛 강남인들 중, 여유있는 사람들 순으로 강남으로 속속 복귀하고 있으며, 동부이촌동, 평창동, 목동, 여의도 지역 주민들 중에서도 부자순으로 강남쪽으로 이동한다는 것이죠...
여기에 각 지방의 유지들도 자식들의 훗날 '서울거주'를 위해 강남쪽에 집을 미리 마련해두려 한다는 말을 그 쪽 부동산에서 심심치 않게 들을 수 있습니다.

부동산에서 흘리는 단순 '루머'에 불과할까요?
부자들이 "나 강남가요!" 하면서 통계청에 신고하고 이사가는게 아니니 확인해 볼 수는 없으나, 그냥 단순 루머로 흘려 버리기에는 그 사안이 좀 무겁습니다.

이러한 부자들의 이동(직접 혹은 돈만)이 사실이라면, 저수지 이론은 최근의 강남집값 상승을 ((일부)) 이해하는 중요한 단초를 제공할 수 있을 것입니다.

국민소득 만불에 강남아파트 평당 3천~4천이 말이 되냐고 하시는 분들이 계시는데, 만불은 전국 평균입니다.
따라서 아파트 평당가격도 전국 평균치로 비교하셔야 됩니다.
당근 천만원도 안되죠...
제 기억이 맞다면 작년 기준으로 연봉 1억이 넘는 샐러리맨 숫자만 15만명이 넘는 것으로 알고 있습니다.
의사, 변호사 및 기타 고소득 자영업자들의 수는 헤아릴 수도 없이 더 많을 겁니다.

특히, 더 이상 강남의 비싼 아파트를 사줄만한 매수세력이 없어, 즉 매수 세력이 감당하기에는 강남집값이 너무 올라 강남은 하락할 수 밖에 없다고 보시는 분들이 많은데, 이 저수지 이론을 대입해 보면 최근의 강남집값 상승에 대한 이해는 물론이고 향후의 추가적인 상승까지도 감히 그려볼 수있지 않나 하는 것이 제 소견입니다.

강남집값 상승을 옹호하는 것이 아닙니다.
거품이 있을 수도 있고, 모두 거품일지도 모릅니다.
그러나 경기에 후행하는 부동산의 특성을 고려해 볼 때, 이미 최악의 경제불황속에서 발생하고 있는 강남집값상승을 거품으로만 본다면, 오히려 올바른 대응책이 나올 수 없다고 보는 것입니다.

그럼 어떻게 하란 말인가?...
저 아래 '서민들을 볼모로 강남집값을 잡지는 말아 달라'는 다른 글을 올렸습니다.
여기서는 그저 '저수지'이론이 혹시나 최근의 강남집값 상승을 이해하는데 도움이 될 지도 모른다는 생각에 글 올려 본 것입니다.

그리고 마지막으로 ...
만약 '저수지'이론이 실제 적용되고 있다면, 강남지역의 집값 상승은 옛날의 부동산 파동처럼 다른 지역까지 확대되지는 않을 것입니다.
확대되더라도 강남구 주변에만 영향을 줄 뿐, 앞으로 전국적인 확대는 없을 것입니다.
'저수지'이론이 맞다면 말이죠.......

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※ 첨 언

뜻밖에 조회수가 너무 많아 이제는 너무 부담스럽습니다.
제가 다른 답글을 통해 이미 언급했던 바와 같이, '저수지론'을 올린 이유는 어떤 확신을 가져서 였다기 보다는, 강남집값 상승을 거품론 하나로 단순화시켜 버리는 감정적 대응을 지양하고 가능한 논리적 분석을 동원함으로써, 대개는 '피해자' 였던 일반 대중들도 부동산을 바라보는 시각을 달리 할 필요가 있다는 메세지를 전달하기 위함이었습니다.

사실 제 자신이 그러한 논리적 분석에 목말라 했는데, 소위 대중매체상의 전문가라고 하시는 분들의 글 중에서도 그런 논리적 접근을 시도한 글을 찾기 어려워 제 나름의 방식으로 논리적 분석을 시도해 본 것이었습니다.

몇몇 분들이 지적하신대로 '저수지론' 하나로 부동산시장 전체를 해석/이해할 수는 없으며 그렇게 해서도 안됩니다.
제 글에서 '저수지론'이 강남집값 상승을 ((일부)) 이해하는데 도움이 될 수도 있다고, 괄호로 강조 표현한 이유이기 도 합니다.

예전에 어떤 외국인이 한국의 부동산시장에 대해 가격수익율(PER)을 갖고 계량적으로 분석하는 글을 본 적이 있었는데, 저에겐 꽤 충격이었습니다.
물론 나름대로 계량화된 분석툴과 다리품을 병행하여 시장의 흐름을 파악하시는 '개인'들도 있고, 그 분들은 오히려 '당연한 것' 아니냐고 시큰퉁하실 수도 있지만, "정부의 적절한 정책이 필요하다"거나, "강남 집값 이대로는 안된다!" 라고 일방적 구호만 외치는 일부 전문가 혹은 언론의 글들 익숙해져 있던 저에게 있어서는 분명 신선한 충격이었습니다.

아무쪼록 엉성한 제 글의 의도를 이해해 주시기를 바라며.. 날카로운 지적으로 좋은 답글 올려주신 분들에게 감사드립니다.