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노무현 대통령은 어제(05.7.7) 청와대 초청 기자간담회에서 "부동산 거품이 꺼지면 10년 불황이 온다면서 이를 막기 위하여 강력 수단을 쓰겠다"는 의지를 다시 밝혔다.

벌써 수십 차례다.
아마도 그 분의 기질상 부동산 세금(양도세와 보유세)과 규제를 대폭 강화 하겠다는 뜻일 것이다.

부동산 땅값은 1원도 거품(영구 거품)이다.
거품이기 때문에 부동산 땅값(폭등하는 성질의 아파트 가격)은 0에서 시작하여 커질 때는 폭등하는 성질이 있고, 이율보다 성장율이 높으면 값은 무한대까지 매겨진다.
그리고 0과 무한대 사이에 매겨진 실제의 유한 땅값도 그 값은 사람이 1원도 사용하지 못하는 무한 기간의 값이다.

이 말은 거품이 인플레이션처럼 사람이 쓰지 못하는 값이고, 땅값도 100%가 사람이 쓰지 못하는 헛값이라는 말이다(10억원 짜리 아파트 값에 약 8억원은 사람이 주거가치로 영구히 쓰지 못하는 헛값이다. 주거가치 = 순수 주거효용 + 담보나 대출, 명예와 권위 등 모든 가치 포함).

노무현 대통령의 거품 붕괴론, 곧 부동산 가격(땅값) 하락은 10년 불황이 올 수 있다는 말이 맞다.
그러나 이 말은 맞으면서, 그 원인에 대한 인식과 방법론은 경제 전체에 미치는 영향을 고려하지 않은 말이라 위험하다고 할 정도로 특정 부문에만 치우쳐 있다.

1. 일본은 92년 부동산 세금 대폭 인상(지가세와 토지특별세의 신설)과 규제 강화로 재산가격이 절반으로 떨어지고, 그로 인하여 10년 불황을 겪었다.
그 당시 부동산 급등은 동경권과 일부지역에 국한된 것이었고 전국적 현상은 아니었다.
그러나 10년 전 발생했던 심한 부동산 가격급등과 거품에 겁을먹은 일본 정부의 조기예방과 진화를 위한 조치였다.

일본 정부는 10년 불황을 겪고 난 지금에서야 지가세와 토지특별세의 시행을 정지하거나 유보하고 있는 상태다.
이런 예는 영국의 노동당 정부가 들어 설 때에도 비슷하게 나타난다.

2. 한국은 03년 10.29 비상조치인 부동산 세금의 인상(70% 양도세, 종합부동산세, 보유세 현실화)과 규제강화로 1. 2년 정도의 불황을 맞았다.
그 기간 동안 한국경제는 수출 대호조와 노사안정 등 국내 여건이 매우 좋아서 호황기를 맞을 기회이었지만, 부동산 비상조치로 경제는 급격한 경기 위축을 초래하였다.
그러나 10.29 부동산 세제가 일본만큼 높지는 않았기에(또는 수출이 잘되는 외부요인으로) 05년에 경기와 부동산 가격은 다시 회복하였고, 10.29에 오르다가 멈춘 강남 부동산은 다시 뛰기 시작하여 이제 주기적 꼭지점에 이르렀다.
한국 부동산 가격 역시 강남을 비롯한 일부 지역, 특히 아파트와 개발지구에서만 벌어지는 것으로 국지적 현상이고, 전국적 현상이나 모든 부동산에 대한 일반적 현상은 아니다(전국적으로 번질 가능성은 있다).

여기서 정부는 10.29조치가 먹혀들지 않는데 대하여 매우 흥분하고 있고, 부동산 세금을 다시 올리고, 거래 규제마저 더 묶어려고 하고 있다.

3. 정부와 사람들은 부동산 땅값 거품을 너무 모르거나 알아도 사실과 반대로 알고 있다.

이 말은 부동산 문제를 늘 겉보기로만 본다는 것이다.
사람들은 일본의 불황 원인을 부동산 가격하락이 금융부실로 이어졌다고 보고 있다.
그 말은 외관상 보기에는 맞다. 그러나 실상은 그게 아니다.
지가세와 토지특별세가 세금의 자본효과로 부동산 가격 폭락을 유도하였고, 그 폭락으로 거시균형이 깨진 것이다.
금융부실은 여기서 나타난 하나의 현상일 뿐이다.

그러나 사람들은 재산가격하락과 금융부실만 보이지, 2% 정도로 매겨진 지가세의 세율과 세금은 오를대로 오른 부동산 가격에 비하여 너무 미미하여서 눈에 들어오지를 않는다.
그래서 지금도 부동산 세금의 자본화 효과를 거의 모르고, 떨어진 가격이 거품의 추락이라고만 진단한다.
부동산 가격은 땅값이 포함되면 그 값이 100% 영구거품(헛값)이고 이 경우 사용가치보다 자본가격은 2배 3배까지도 오른다.
그래서 그 값이 추락하면 거품 붕괴라는 말은 맞지만, 그래도 그 값이 꺼져야 균형을 회복하고 경제가 사는 일시적 거품과는 다른 것이다.

부동산 수익은 원래 이자율의 절반 정도다.
그래서 4%의 이자율 사회에서 2%의 지가세는 미미한 것 같아도 재산가격을 절반까지 떨어지게 한다.
이는 바로 가계의 손실로 구매력의 급감 상태와 소유자의 가계 부도를 유발한다.
이 충격은 개인 소유자와 거시경제에 미치는 효과가 엄청나게 크기 때문에 이 충격을 사회가 흡수하는데는 장기간의 시간을 요하게 된다.
보다시피 일본은 10년 이상 걸리고 있고, 이는 영국에서도 마찬가지이었다.

영국은 세금 거두기를 좋아하는 노동당 정부가 들어서면 제일 먼저 재산세가 인상되고, 그래서 그 여파는 재산가 하락, 구매력 감소, 투자 부진 등으로 장기 실업을 초래하고 만다 .
이 현상은 정권이 바뀌거나 세율이 낮아져야 회복되는 것이다.

그런데 노무현 대통령은 부동산 문제에서 (1) 투기와 가격 급등, 불로소득 등을 근절하겠다는 의지는 좋은 것이다.
그러나 그 이면에 따라 붙는 (2) 경제불황의 심각한 고통은 이해를 하지 못하고 있다.
지대시장제가 (1)과 (2)를 동시에 해결하는 (3)의 방법지만 그 안은 모르고 있고, 알려고 하지도 않는다.
부동산 시장에서 (3) 외에 다른 대안은 없는 것임에도 이를 모르니 (3)에 대해서는 아주 냉소적이고 일언지하에 거부로 나온다.

이제 8월에 나올 부동산 대책은 10.29보다 더 강한 부동산 동결조치(세금 인상과 규제)가 될 것이다.
그러면 경기는 다시 급랭하고 회복 기간도 길어질 것이며 그 고통은 부자보다 서민이 클 것이다.

곧 노무현 정부는 저가 평소에 늘 밝힌대로 정치와 부동산 가격 잡기는 성공하는 편이고, 다른 것은 실패할 가능성이 크다고 하였다.

이에 해법은 모르지만 부동산 가격 상승, 투기와 거품은 나쁜 것이라는 절대 다수의 국민적 합의도 있다.
(1)은 알고 (2)는 싫고, (3)은 모르기 때문에 (1)을 택할 수밖에 없을 것이다.
물론 아직 정책이 나오지 않았으므로 그 대책과 결과는 두고 볼 수 밖에 없다.
그러나 부동산 투기 근절은 그 자체로는 좋은 것이나 잘못 쓰는 대책(급격한 세금 인상과 규제의 강화)은 장기 불황이라는 고통의 험로가 예견되는 것은 분명하다.

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바른 진단 : 일본의 10년 불황은 부동산 땅값 헛값을 줄이기 위한 지가세의 성급한 도입과 그에 따른 재산가격의 하락으로 온 것이다(한사람 또는 극소수).

틀린 진단 : 일본의 10년 불황은 부동산 거품 추락과 금융부실로 온 것이다(대다수 학자와 사람들).

여기서 헛값과 거품은 다 같이 가격만 있고 가치는 존재하지 않는 것을 말한다.
단 전자는 토지와 주식에서 늘 있는 값이고, 후자는 폭등기에만 일시적으로 있는 것이다.
곧 일본에 발생한 50% 정도의 재산가격 하락은 늘 있는 헛값의 소멸이지, 지금 학자와 모든 사람이 말하는 일시적 거품의 붕괴는 아니라는 것이다.
굳이 따지면 가격하락의 20%는 거품 붕괴, 80%는 세금으로 인한 재산소멸효과라고 할 수 있다.

땅값과 주식의 헛값을 시장에 넣어 둔 사회는 그 헛값도 균형을 이루어야 경제가 그나마 돌아간다.
이게 정상 상태에서 늘 발생하고 있는 인플레이션이다.
그러나 거품은 같은 헛값이지만, 그 값이 꺼져야 경제가 산다.
인간에게 백해무익한 값이 헛값이고 거품이지만 전자와 후자는 거시경제에서 전혀 다르게 작용한다.

인플레이션이 가치물이 아니고, 실물 경제에 불균형을 일으키는 값이지만, 이 불균형 값은 거시경제에서는 균형을 위하여 발생한 값이다.
의족은 발이 아니지만 균형을 못잡는 다리 때문에 신체의 균형을 위하여서는 발이 아닌 의족이 필요한 것이다.
성장경제에서 부동산 땅값 헛값, 그리고 그 가격의 지속적 상승도 이와 같다.

인플레이션과 헛값은 경제에서 백해무익한 값이다.
그런데 그 값을 없애버려야지 경제에서 그 값이 필요하다고 말하는 필자도 답답하다.
곧 인플레이션과 헛값은 부동산에서 땅과 집을 식별하지 못하며, 가격에서 현재와 미래도 식별하지 못하는 우리 인간의 공동 작품이기에 그렇다.