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오늘 판교 공영개발에 관한 기사를 보고, 분당 아파트가격에 미칠 영향을 나름대로 분석해봅니다.

1. 분당 중대형아파트에 미칠 영향

1) 올 1월 분당 중대형평형 1차가격상승의 원인
일간지에서 판교 중대형평형대의 평당 분양가액이 2,000만원이 될 것이라는 기사가 나오면서 분당 중대형평형의 가격은 급속도로 올랐습니다.

그 이유를 정확하게 보면 '인근의 판교 평당분양가가 2,000만원이니깐 분당도 2,000만원까지 올라가지 않겠느냐...'가 아닙니다.
그 이유라고 하면 이후 평당가를 1,500만원대로 규제하겠다는 기사가 나왔을 때 분당집값은 내려갔을 것입니다.

좀 더 정확한 이유는 '판교 평당분양가가 2,000만원에 분양을 해도 청약과열이 될 것이야...'라는 기대심리입니다.
즉, 결코 싸지 않은 가격인 2,000만원대에서 분양을 하더라도 청약이 성황리에 성공을 한다는 것은 판교의 중대형평형대의 가치를 시장에서 2,000만원 이상으로 인정을 한다는 의미입니다.

따라서 판교보다 못할 것이 전혀 없다고 인정받는 인근 분당의 중대형평형대의 가치 역시 2,000만원대 이상이 된다라는 심리가 퍼진 것입니다.

2) 올 5월 분당 중대형평형 2차가격상승의 원인
강남 재건축이 어려워진 상황중에 역시 일간지에서 판교 중대형평형대의 공급규모을 축소시킨다는 기사가 나온 이후 분당 중대형평형의 가격은 또 한번 급등을 하였습니다.

분당의 중대형평형대와 경쟁상대가 될 만한 공급이 억제가 되므로 희소성에 대한 기대심리가 작용한 것입니다.

3) 판교공영개발과 분당 중대형평형과의 상관관계
판교에 중대형평형대를 아예 임대주택으로 전환하여 민간분양을 없애겠다는 기사는 분당 중대형평형 아파트의 희소성을 더욱 부각시킬 것으로 보입니다.

판교 중대형을 기대하고 있던 예비수요자는 '판교는 당첨만 되면 큰 투자수익을 남길 수 있을거야...이런데 집을 싸게 살 수 있는 절호의 찬스야!'하는 투기세력?(정부는 이러한 자를 모두 투기세력이라고 부릅니다)이지, '집 값이 오르지 않아도 괜찮아. 살기만 좋으면 돼!'하는 분들이 아닙니다.

판교의 중대형평형에서 가격상승을 기대할 수 없게된 예비수요자 중 일부는 이제라도 분당의 중대형평형 아파트에 관심을 돌릴 것입니다.
왜냐하면 강남이나 분당에 입성하기를 원하는 사람들과 마찬가지로 판교에 입성하기를 원하는 사람들에게 집이라는 존재가 '좋은 지역, 좋은 집에서 살고싶어'라는 사용가치만 있는 것이 아니라, '자기 재산의 대부분인 집을 통한 재테크의 수단'이라는 소유가치를 동시에 가지고 있기때문입니다.
(판교 청약예비자의 모두가 그렇다는 이야기는 아닙니다. 하지만 백번 양보하여 그들 중 50%만 차익을 기대하고 판교를 기다렸다면, 그들로 인한 대체재의 수요는 증가할 것입니다.)

판교가 재테크의 수단으로서 매력을 잃었다면, 이들 중 일부는 재테크의 가능성이 있는 지역으로 관심이 옮겨갈 것이며, 일차 관심을 분당 중대형평형으로 둘 것입니다.


2. 분당 중소형아파트에 미칠 영향

1) 판교당첨을 꿈꾸며 무주택을 유지하고 있는 청약예비자
이들은 수년간 분당집값이 폭등을 해도 판교당첨을 통한 투자수익을 기대하며 상대적 빈곤을 꾹꾹 참고 무주택을 유지해온 분들입니다.
(이 정부는 이러한 분들 역시 투자수익을 기대한다는 이유로 투기세력에 포함시키고 있습니다.)
판교 25.7평형 이하의 최우선순위 대상인 40세이상 10년이상 무주택자는 성남거주자만도 6만여명이 넘습니다.

이들 중 많은 숫자는 판교의 투자매력이 떨어질수록 실망하고 돌아설 것입니다.

2) 투자매력을 점점 잃어가는 판교아파트
중소형, 그리고 임대아파트 위주로 변해가는 판교는 이들로부터 투자매력을 점점 잃어갈 것입니다.

죽전 모 신설초등학교의 경우 주변 임대아파트에 사는 아이들과 같은 학교에 보내기를 꺼려하는 인근 아파트 주민들 때문에 학생수를 채우지 못하고 있는 것은 서글픈 대한민국의 현실입니다.

서민층 위주의 커뮤니티가 형성되어, 그들의 수요에 맞게 상권 등이 형성될 판교는 어느정도의 투자수익을 기대되더라도, 처음 기대보다는 많이 줄어들 것으로 보입니다.

3) 판교공영개발과 분당 중소형아파트와의 상관관계
중소형, 임대위주의 판교공영개발은 투자수익을 기대하던 청약예비자의 기대이익을 많이 떨어뜨릴 것으로 보입니다.
이러한 사실을 깨닫기 시작하는 무주택자들은 분당에서 상대적으로 오르지 않은 중소형아파트를 마지막 내집마련의 대상으로 여길 가능성이 커 보입니다.
왜냐하면, 아까도 언급했듯이 집이라는 것은 단순히 거주하는 것만이 목적이 아니라고 여기는 분들이 많기 때문입니다.


3. 순진한 경실련과 이들을 따르는 정부의 의도

1) 정부의도가 '판교 공영개발로 강남집값 을 잡을 수 있다'라면...
경실련에 있는, 과거 건설회사에서 20년 근무를 했다는 어떤분이 판교 공영개발을 줄기차게 주장하였고, 정부는 이분들의 의견이 맞다고 생각하는 모양입니다.

책상에 앉아서 숫자놀음으로 부동산의 흐름을 논하는 그 분이 만약 '판교 공영개발로 강남, 분당 아파트 값을 잡을 수 있다'라고 주장을 한다면 참 순진하신 분이라고 생각됩니다.
그리고 정부가 위와 같은 생각에 동조를 하고, 향후 이로인해 강남, 분당 중대형 집값을 더 오른다면 서종대 주택국장 이하 건교부 주택전문가(?)들은 당장 사표를 내고 그 무능함에 도의적 책임이라도 져야 합니다.

2) 정부의도가 다른 곳에 있다라고 하면...
만약, 정부가 판교 공영개발로 인해 강남, 분당의 집값이 더 올라갈 가능성이 클 것이라고 예측하고 있었다면(제 생각에는 예측하고 있을 것 같습니다.) 당신들의 숨은 전략이 있지 않나 의심스럽습니다.

강남, 분당의 중대형아파트를 투기세력(?)의 '그들만의 리그'로 내몰고 그들을 사회적 비난대상으로 차별화하여 강남대 비강남의 대결구도로 몰고 가려는 의도는 없는지요?
강남집값만은 어떤 수를 써서라도 때려잡겠다는 대통령의 공약사항을 지키지 못할 바에야 투기세력에 대한 사회적비난을 통한 새로운 강남대 비강남의 대결구도가 차기 정권창출을 위해 도움이 될 것이라는 생각이 듭니다.

그렇다면 당신들은 참으로 비열합니다.
거래없이 가격이 급등하는 현 상황에서 난데없는 '투기세력'을 끌어들여서 당신의 정책적 무능함에 대한 비난의 화살을 그들에게 돌리는 당신은 참으로 비열합니다.

최근 급등한 강남, 분당 중대형시장에서 단기투자를 위해 뛰어든 투기세력은 듣도 보도 못했습니다.
좀더 좋은 환경속에서 자식을 키우고 남편을 회사보내며 좋은 집에서 살기를 원하는 투기세력(?)이 인간의 가장 기본적인 욕구인 거주에 대한 욕구에 충실하면서, 그러나 폭등하는 아파트를 보며 더 오를 것 같은 불안감에 집을 사는 것은 보았습니다.
자녀들에게 물려주기를 원하는 투기세력(?)이 주거환경이 좋고 더 오를 것 같은 지역에 집을 사두는, 자본주의원칙에 충실한 세력은 보았습니다.
향후 지금보다 더 좋은 집에 이사가기를 원하는 투기세력(?)이 월급모아서 이사가는 것이 불가능하다는 것을 느끼고 전세와 융자를 끼고 집을 하나 더 장만하는 세력도 보았습니다.

이들이 투기세력이라고 하면 자본주의에서 살고있는 사람들 중 절대다수를 투기세력으로 비난하는 것이 됩니다.
과연 정부당국자 분들 중 위와같은 심리를 가진 투기세력, 그리고 잠재적 투기세력은 없는지요? 있다고 느끼시는 분들은 도덕적 문제가 있는 분들이며 참여정부와 코드가 맞지 않는 분들이므로 역시 사표를 제출하십시오.

현 상황과 정부의 대응을 안타깝게 보면서 글을 정리합니다.
집이라는 것을 통해 투자수익을 기대하는 심리는 갑자기 없애기가 어렵습니다.
임대주택 비율이 비교적 높은 선진국의 경우에도 일반 민간주택은 재테크의 수단으로 인식되고 있습니다.
자본주의 하에서 필연적으로 나오는 투자수익에 대한 기대심리를 인정하면서 새로운 방향의 정책수단이 나오길 기대하겠습니다.

저의 소견에 찬성하시는 분은 격려를, 반대하시는 분은 근거와 함께 비난해주신다면 달게 받겠습니다.