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7. 강남은 서울이 아니다.

강남을 이해하는 데 가장 큰 방해가 되는 것은 강남을 서울의 일부로 보는 관점이다. 서울의 아파트 보급률이 90%에 육박하는데도 왜 강남 아파트는 계속 오르기만 하는가. 서울의 다른 지역과는 비교도 할 수 없을 정도로 강남 아파트 가격은 마구 솟아오르는가. 강남에는 무엇이 있길래? 질문은 그럴싸해 보이지만 이런 질문으로는 역시 강남현상에 대한 만족스런 답을 얻어낼 수가 없다.

서울의 다른 지역과는 비교도 할 수 없을 정도로 강남 아파트 가격은 마구 솟아오르는가. 강남에는 무엇이 있길래? 질문은 그럴싸해 보이지만 이런 질문으로는 역시 강남현상에 대한 만족스런 답을 얻어낼 수가 없다.

강남은 특별한 곳이다. 대한민국의 최고 부자들, 백만장자들이 사는 곳이다. 한국판 베벌리힐스라고 할까.강북의 32평형 아파트는 2억 7000만원, 강남 대치동의 아파트는 5억 5000만원. 아파트 가격이 보여 주듯이 이 두 지역은 비교대상이 아니다. 강남은 욕망의 해방구다. 富에 대한 욕망으로 자기 顯示(현시)와 꿈을 실현하는 용광로와도 같은 곳이다.

강남에는 한국땅의 그 어디에도 없는 독특한 현실이 있다. 집에서 열 걸음만 나가면 물질적인 풍요가 넘쳐난다. 한국에서 최고로 고급스런 식당들, 분위기가 일급인 카페들, 손님을 귀공자 대우해 주는 레저시설... 상상하는 것 치고 없는 것이 없을 정도다.

강남에서는 탱크(무기)만 빼놓고는 무엇이든지 돈으로 살 수 있다고 한다. 강북에서 한 그릇에 2000원 하는 라면이 강남에서는 3000원정, 커피 한 잔 값은 강북에서는 2500원 하지만 강남에서는 3000원을 넘어간다. 무엇이든지 강북보다는 훨씬 비싼 편이다. 강남 나름대로 독자적인 가격대를 형성하고 거래된다. 이런 가격표로도 강남을 다 설명할 수가 없다.

요컨대 강남은 강남에서만 통용되는 자신만의 문화를 가지고 있는 것이다. 우리나라 유통현금의 70%가 서울에서 돌아다닌다고 한다.

그런데 그 중 70%가 강남에서 몰겨다닌다. 한 마디로 강남은 「물」이 좋은 곳이다. 그러므로 기를 쓰고 사람들은 강남으로 몰려든다.

강북에 살고 있는 사람도 2차, 3차 술을 마시려면 한강을 건너 강남으로 온다. 강남에서 산다는 소릴를 듣는 것만으로 묘한 우월감과 성취감을 만끽한다. 때문에 투자목적이 아니더라도 돈이 있는 사람은 강남으로 진입하려고 한다.

동창회에서나 사사로운 모임에 나가서「좋은 데 산다」는 말을 들으려면 작은 아파트라도 강남에 가지고 있어야 한다. 집값이 올라도 강남에 살고 싶다는 사람들이 수도권 아파트 거주자의 26%에 달한다. 수도권에 거주하는 사람 중 300만 명 이상이 강남에 가서 살고 싶어한다는 말이다. 강남은 富의 상징이자 성공의 표지처럼 간주된다. 그래서 서울의 젊은 세대들 중에는 자가용 승용차의 번호판을 「강남」으로 만드는 웃지 못할 사태가 벌어지고 있다.

2001년 한 해 동안 신규로 강남 번호판을 단 차는 총 20만 2439대(이 등록번호 대수는 다른 지역구의 2~4배에 이른다). 이 가운데 강남 非거주자가 10%를 웃도는 것으로 짐작되고 있다.

왜 강남 번호판을 다느냐고? 강남의 내로라 하는 술집, 고급식당, 호텔, 그리고 부동산중개소 등에서는 「서울 52」「서울 55」로 시작되는 강남 번호판을 단 차를 몰고 온 손님들에겐 대우가 달라진다는 말이 있다.

사람 차별이 아니다. 강남 번호판을 단 고객들은 인심이 후하고, 매매도 체결이 잘된다고 한다. 때문에 신용도(?)가 높은 강남 번호판을 단 승용차가 우선 취급되고 각별한 서비스를 받게 되는 것이다. 이것이 현실이다.

강남 아파트를 소유하는 것이 곧 신분상승을 의미한다는 것이다.
젊은이들은 강남에 세뇌당하고 있다.


8. 신분상승

강남에는 무엇보다 먹거리, 볼거리가 풍성한 환경적 요인이 빼어나다. 강남 사람들은 모든 것이 강남 안에서 해결되는 편리함을 맛보고 산다. 모든 사사로운 욕망을 강남 안에서 해결할 수 있다.

호텔도 고급 호텔이 즐비하다. 「강남의 척추」 라고 할 수 잇는 테헤란로와 강남대로들을 따라 들어선 리츠칼튼, 앰베서더, 인터콘티넨탈, 메리어트 호텔 들은 외국 못지않은 초호화를 자랑한다.

얼마 전 필자는 광화문에서 한 고향선배를 모실 기회가 있었다. 선배는 필자에게 저녁에 광화문으로 나오라고 했다. 그러나 모시는 입장에서 광화문의 그럴싸한 식당이 떠오르지 않았다. 강남에는 온갖 입맛에 맞는 식당들이 즐비하다. 선배를 강남으로 초청했다. 선배가 그날 저녁 강남에 경탄했음은 물론이다.

강남지역 아파트가 천정부지로 오르는 이유를 분석해 보면 앞서 지적한 바 있는 우수학교와 학원이 밀집되어 있는 교육환경, 아파트나 재건축 아파트를 사서 차익을 남기는 財테크만이 아니라는 것을 지적한 바 있다.


보다 큰 이유는, 아마도 이것이 결정적인 이유라고 필자는 생각하는데, 강남 아파트를 소유하는 것이 곧 신분상승을 의미한다는 것이다. 젊은이들은 강남에 세뇌당하고 있다.

돈을 벌기 위해 강남으로 가고, 돈을 쓰기 위해 강남으로 간다. 강남에 가서 뻐기고, 강남에 가서 돈을 펑펑 쓰고 싶어하는 욕망이 사람들을 강남으로 부른다. 그뿐인가.

강남은 한국 사회의 主流들이 사는 곳이기도 하다. 강남 거주자의 40%가 대졸자라는 통계도 나와있다. 상류층이 끼리끼리 몰려 사는 곳이 강남이다. 이런 이유들이 화학작용을 일으켜 강남의 랜드 마크가 일류 브랜드가 되어 있다. 상표가 상품의 질과 이미지를 지배하는 시대에 강남은 주민들의 명품 상표요, 이미지가 되고 있다.

그 원인이 교육환경에서 온 것이건, 부동산 투자의 성공조건이나 안락한 문화, 편의시설에서 온 것과 상관없이 현실적으로 강남에 산다는 것은 많은 강남 사람들에게 사회적 신용도와 성취도를 만족시켜 주고 있다. 여기에 강남 이해의 코드가 있다. 강남은 성공한 사람들이 가지고 싶어하는 신분상승의 일류브랜드인 것이다.


9. 뉴서울 압구정동에서 서초동까지

자. 그러면 강남으로 가보자. 우리가 강남이라고 부르는 곳은 한강 너머의 땅 전부를 말하는 것이 아니다. 강남현상이 일어나는 곳은 주로 강남구 대치.도곡.개포.청담.삼성.역삼.압구정동 일대와 서초구 반포. 서초. 잠원동 일대를 가리킨다.

*압구정동
압구정동은 강남의 최고의 위치를 자랑한다. 오늘의 강남현상을 맨 처음 일으킨 속이 바로 압구정동이다. 한강 조망권을 끼고 있고 또한 앞으로 재건축사업이 이루어질 수 있는 곳으로 가격상승 유망지역이다. 현재 아파트 평당 가격은 30평형帶 1900만원 선을 호가한다. 지은 지가 오래되어 재건축이 시작되면 또한 차례 가격 폭등이 예상된다.

*잠원동
잠원동은 교통과 생활환경이 편리한 곳이다. 한강 조망권 지역으로 앞으로 몇 년 후에 재건축 사업이 이루어지게되면, 新주거 타운으로 등장할 곳이다. 이곳 역시 아파트값이 크게 오를 것으로 전망된다. 아파트 평당 매매가 30평형 기준으로 1500만원대.

*반포동
반포동은 주공아파트 재건축 사업으로 실버타운이 형성되고 있다. 한강 조망권 지역이다. 아파트 평당 매매가 30평형 기준으로 1400만원대. 강남의 핵심지역은 아니지만 강남권 내에 들어있다.

*역삼동
역삼동은 주거환경, 업무시설과 교통으로써 강남지역 최고의 요지로 꼽힌다. 휴식 공간과 업무단지의 主핵심지역이기도 하다. 아파트 평당 매매가 30평형 기준으로 현재 2000만원을 호가한다. 빌딩 및 기타 임대료가 평당 평균 8만~20만원 선.

*대치동
강남지역의 최고의 學群및 학원 밀집지역이다. 2년 전까지만 해도 강남 지역에서는 주변부로 통했으나 학원이 밀집하면서 최고의 요지로 등장했다. 앞으로 재건축 대상이 될 가능성이 높아 많은 사람들이 선호하는 지역으로 꼽힌다. 아파트는 평당 매매가 30평형 기준으로 1900만원대.

*삼성동
강남권 지역의 업무시설, 벤처타운 밀집지역이다. 교통의 요지, 주변이 빌딩 및 오피스텔 건물들로 어우러져 있어 신개념의 타운 지역이다.
평당 임대료 평균 月 5만 ~17만 5000원대 지역이다.

*도곡동
강남지역 0순위 주거단지로 초고층 주상복합건물 밀집지역이다. 일급 교육환경인데다 재개발 사업 예정지여서 인기가 높다. 주상복합 평당 매매가 30평형 기준으로 1900만~2200만원 선을 호가한다.

*개포동
아파트 대단위 단지 재건축 사업이 예정되어 있다. 대모산을 배경으로 주거환경이 좋은 지역이다. 아파트 평당 매매가 30평 기준으로 1800만원 선.

*삼성동
강남권 지역의 업무시설, 벤처타운 밀집지역이다. 교통의 요지, 주변이 빌딩 및 오피스텔 건물들로 어우러져 있어 신개념의 타운 지역이다. 평당 임대료 평균 月5만~17만 5000원대 지역이다.

*서초동
강남역세권과 인접지역, 교통 주거환경의 요지이다. 재건축 사업이 유력시되는 곳이기도 하다. 아파트 평당 매매가 30평형 기준으로 1700만원 선을 호가한다.

10. 강남 제2개발 시대 : 초고층化

필자가 강남의 주요 지역을 전망해 본 것은, 강남이 중장기적으로 제2의 개발을 앞두고 있다는 점에서다. 이것은 매우 중요한 요인인데, 지금 강남은 도곡동 일대에서 보듯이 40층, 50층, 60층 아파트의 초고층 시대를 앞두고 있다. 강남 개발은 이제 초고층 시대로 가고 있다.

강남 사람들은 좁은 강남 땅이 한계를 맞고 있다고 생각했는데, 도곡동이 강남의 새로운 스카이라인을 보여주자 재건축의 가능성에 財테크의 미래를 내다보기 시작한 것이다.

보통 20층 아파트는 재건축 아파트로는 인기가 없다. 그러나 강남의 경우 도곡동의 첨단 고층 아파트에서 보듯이 층수는 초고층으로 올라가 기 때문에 그것과 상관없이 강남 아파트는 가격도 높이 뛰게 된것이다. 도곡동이 재건축 개념을 확대 촉발시킨 셈이다.
수도권 아파트 거주자들 네 명 중 한명은 아파트값이 아무리 비싸도 강남으로 가서 살고 싶어한다. 조사결과에도 그렇게 나와 있다. 한 부동산 제공업체(부동산플러스)가 조사한 서울 및 수도권 지역 500가구 이상 아파트단지 입주자 927명을 상대로 실시한 최근 조사에서 전체 응답자의 51%가 서울에서 계속 거주하거나 서울로 이주하기를 희망하는 것으로 나타났다.

서울을 제외한 수도권 거주자 다섯 명중 두 명은 ‘서울로 이사하고 싶다’고 답했다. 수도권 아파트 입주자들의 26.2%가 희망 1순위로 강남을 꼽았다.
이 같은 조사결과는 다른 조사기관(브랜드컨설팅)에서 조사한 서울 거주자 945명을 상대로 조사한 결과와 비슷하다. 서울에서 사는 것이 어떤가에 대한 대답으로 51.4%가 ‘괜찮다’고 했다.

이들이 서울에서 사는 장점으로 꼽는 것은 문화시설(68.1%)과 교육시설 (57%)그리고 편리한 상가(49.5%)를 들었다. 서울의 단점으로는 교통혼잡(82.1%), 환경오염(73.3%), 높은 인구밀도(31.6%), 주택난(30.9%)을 든다. 흥미로운 것은 일반적으로 서울의 단점으로 꼽힌 심각한 환경여건이 문화시설, 교육여건보다 덜 중요하게 생각되고 있다는 점이다.

실제로 부동산가에서는 ‘아파트 주자대상은 시끄럽고 교통이 편한곳, 일류학원이 많은 곳’을 꼽는데, 이것은 수도권 거주자들의 의식을 반영한 것이라고 할 수 있다. 절대다수가 서울 거주를 만족하게 생각하고 있고, 수도권 거주자의 상당수가 강남을 선호하고 있는 사실은 강남현상이 앞으로 계속될 것임을 시사하는 증표로 간주된다.

강남 아파트값이 폭등하자 정부당국은 투기자금 조사, 재건축 유보 등 공세를 강화하고 나서싿. 매스컴은 호들갑스럽게 하루 사이에 몇천만원이 하락했다며 강남의 거품이 걷히고 있는 것처럼 보도한다.

물 좋은 강남에 투기가 있다는 것은 벌써부터 알려져 있는 사실이다. 투기 혐의다 가운데는 소득이 한 푼도 없는 주부가 26채의 아파트를 매입한 사례도 드러났다. 소득은 거의 없는 것으로 신고하고 7~10채의 아파트를 사들인 변호사, 의사 등 사회지도층도 포함돼 있다.

이것은 국세청이 지난해 말부터 올해 7월 말까지 사들인 아파트를 조사한 가운데서 드러난 경우다. 이 기간 중 매입된 아파트는 모두 1041채로 다섯 채 이상 구입한 경우가 86세대에 이르는 것으로 드러났다. 이들이 구입한 아파트는 567채.


11. 투기꾼 잡는다고 아파트값이 떨어진다면…

강남 아파트값의 급등원인은 이들 부동산 투기꾼이 어지럽힌 탓도 크다. 하지만 강남현상이 전적으로 이들 투기꾼에 의해서 일어났다고 보는 것은 역시 강남현상의 분석에 대한 코드를 제대로 잡지 못한것으로 보인다.

투기꾼들이 발을 붙이게끔 하는 강남의 여건을 살펴보아야 한다는 것이 필자의 생각이다. 즉, 투기꾼을 잡으면 강남현상이 수그러들 것인가? 그 대답은 ‘아니다’이다.

현재 강남 최고가 아파트와 강북 최저가 아파트값의 격차는 일곱 배로 벌어졌다. 1989년 1월 강남지역 최고가 아파트와 강북지역 최저가 아파트의 평당 가격은 같은 平? 에서 격차가 2.9배였다.

1989년 평당 528만원(강남구 압구정동)이었던 강남지구 최고가 아파트값은 지난 6월 평당 2219만원(강남구 도곡동)으로 네 배 가까이 올랐다. 이에 반해 강북 지역 최저가 아파트는 1989년 평당 182만원(노원구 상계동)이던 것이 평당 324만원(서대문구 남가좌동)으로 상승률이 두배도 되지 않았다.

지난해 4월 이후 강남지역의 아파트값 상승률은 36.3%로 강북의 22.2%에 비해 14.1%포인트가 높다. 특히 문제가 되고 있는 강남 재건축 아파트는 상승률이 58.5%에 달한 것으로 조사됐다.

한 마디로 이제 강남의 아파트 가격과 강북의 아파트 가격은 비교대상이 될 수 없는 환경에 놓여 있다는 이야기다.

돈과 사람이 강남으로 몰리고 있는 것은 지적한 바 있듯이 강남에 교육, 공공, 교통, 생활편의 시설과 투자환경이 집중돼 있기 때문에 나타난 현상이라고 할 수 있다.


12. [正品 강남] 을 [모조품 강남]으로 대체할 순 없다.

강남에서 15년째 부동산 컨설팅을 해오고 있는 필자의 견해로는 강남현상은 교육환경, 財테크, 富者타운 그리고 이요인들이 어우러져 강남이라고 하는 한국 사회의 랜드 마크. 즉[일류 브랜드]가 이미지를 만들어 낸 현상이라고 결론짓는다.

따라서 정부가 실시하려고 하는 안전진단 강화, 투기조사, 보유세 강화 등으로 재건축이 규제될 경우 강남지역의 신규 아파트 공급을 더욱 위축시켜 장기적으로는 시장을 더욱 불안하게 할 것이고, 여기에 주거.교통.투자, 생활, 교육환경이 뛰어난 강남에 대한 선호현상은 갈수록 심화돼 강남수요는 더욱 커질 것으로 보인다.

지금 강남을 대체할 新도시 건설이 운위되고 있다. 그러나 [正品(정품)강남]을 [모조품 강남]으로 대체할 수 있을까. 대체할 수 있다고 해도 30년 걸려 일류 브랜드가 된 강남을 단기간에 대체할 수 있을지는 의문이다.

우리 사회가 만들어 온 명문대학으로서의 서울大, 최고 상업지로서의 명동과 마찬가지로 富者타운으로서의 브랜드 파워가 강한 강남을 쉽게 무너뜨릴 수 없다는 것은 능히 짐작할 수 있는 일이다.

강남을 대체할 신도시 건설은 강남권의 확대 재생산의 의미 이상은 되기 어렵고, 그럴경우 현재의 江南은 오히려 중심축으로서의 위상이 강화되어 [강남현상]을 더욱 부추기게 될 가능성이 높다. 따라서 장기적으로 볼 때, 현재의 강남의 아파트값 강세는 일시적인 대책에 의해서 사그라들거나 꺼지지 않고, 강남현상은 상당 기간 계속될 수 밖에 없을 것이다.