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2년전 강남의 실상은 이러했었지요. 지금과 뭐가 달라졌을까요? 한번 음미해봅시다.


1. 좋은데 사시는 군요.

"요즘 어디 사십니까?"
"강남 삽니다."
"좋은 데 사시는군요"

서울 강남의 서초동에 사는 정임구(43)씨는 사람들과 인사를 나눌 때마다 열이면 열 사람과 거의 이런 대화를 하게 된다. 사람들은 정씨에게 강남 어디에 사느냐고 묻지도 않는다. 강남 산다는 말에 상대방은 금방 정씨를 부러워하는 눈빛이 된다.

그러나 실상 정씨는 다세대 빌라에서 전세를 살고 있다. 어쨌든 정씨는 [남이 알아주는] 강남에 살고 있는 덕에 사람들로부터 무시당하지 않는 것이 싫지는 않다. 괜히 기분이 좋다. 정씨는 석 달 전 세들어 살고 있는 다세대 주택을 형으로 부터 빌린 3000만원을 전세금에 얹어 매입했다. 집값이 계속 오르는데다 전세금이 매매가에 육박하고 再계약 때마다 전세금을 올려달라는 통에 아예 매입해 버렸다.

샐러리맨 김석운(45)씨는 요즘 싱글벙글이다. 3년 전 강남구 대치동에 은행빚을 얻어 무리하게 32평형 아파트를 장만했는데, 그 아파트 가격이 요즘 5억 5000만원을 호가한다. 언감생심 꿈도 꾸지 못할 일이 벌어진 것이다. 3억 1000만원을 주고 산 아파트가 3년이 채 못되어 5억원이 넘게 오르리라는것은 상상도 할 수 없는 일이었다.

강남은 우리 사회가 30년 걸려 만들어 낸 미국의 [베벌리힐스]같은 대한민국의 명품 브랜드이다.

강남을 대체할 시도시 건설, 아파트 투기자 단속 등의 [강남 문제] 해결책은 본질적 대안이 될 수 없다. 강남을 서울의 일부로 보는 시각을 갖고는 결코 富의 강남 집중 문제를 풀 수 없다. 강남은 대한민국 부자들의 욕망 분출구이다.

마치 하룻밤 자고 나니 부자가 된 느낌이다. 김씨가 강남에서 행운을 거머쥔 것은 아파트 가격이 오를 것을 내다보고 약삭빠르게 미리 기회를 잡았기 때문이 아니다.

중학교에 다니는 아들의 대학입시를 생각해서 교육환경이 좋다는 강남을 택한 것이 우연히 이런 결과를 빚어냈다. 사실 강남은 교통체증, 물가고, 소음 등이 신해 주거환경으로는 썩 마음이 내키지 않는 곳이엇다. 그러나 아들의 장래를 생각해 좋은 교육환경으로 아이를 데려간 것이 財테크를 톡톡히 한 셈이 되었다.

3년 전 경기도 용인개발이 시작될 때 강남 서초동의 35평형 아파트를 3억 5000만원에 팔고 2억 3000만원에 48평형 용인 아파트를 분양받아 잽싸게 이사를 갔던 S그룹 퇴직 4년차 윤명수(62)씨는 요즘 자신이 행운을 거머쥔 것이 아니라 惡手(악수)를 둔것임을 때닫고 병이 날 지경이다. 그럴 것이 자신이 머리를 굴려 팔아버린 서초동의 아파트가 현재 6억원에 육박하고 있기 때문이다.


2. 강남현상

서울 강남지역 아파트값 급등이 국민적 관심사가 되고 있다. 하지만 누가 강남의 아파트가 그처럼 폭등하리라고 상상이나 했겠는가. 그런데, 대체 이처럼 강남 아파트값이 급등하고, 사람과 돈이 강남으로 몰려가는 [강남현상]은 어떻게 해서 생겨 난 것일까.

강남을 이해하는 데는 상상력이 필요하다. 32평형 아파트가 5억 5000만원 하는 현상을 놓고 [거품]이라고 치부한다면 강남을 이해할 코드를 찾을 수가 없다. 왜 유독 강남에만 이런 현상이 나타난 것일까. 강남에 학원들이 많아 자녀 교육을 생각하고 몰려드는 孟母(맹모)들 때문에 아파트값이 천정부지로 폭등한 것일까. 걱고 마시고 즐기는 유흥, 환락, 문화 시설이 잘 돼 있어 사람들이 강남으로 몰려 드는 것일까.

강남현상이 일어나는 원인을 우리는 규명해 볼 필요가 있다. 그 답을 찾아내야만 부동산 대책이나 신도시 건설이 과연 유효할 것인지. 그리하여 강남의 장래는 어떻게 될 것인지 내다볼 수가 있을 것이다. 강남현상을 이해하는 코드를 찾아보자는 말이다.

수도권에 거주하는 대부분의 시민들에게 있어 財테크는 가족의 현재와 미래를 담보하는 주요 이슈다. 샐러리맨이든 자영업자든 다 마찬가지다. 그런 사람들에게 강남은 손에 잡힐 듯한 財테크의 신기루가 떠 있는 곳이다. 바로 아파트 투기다.

강남이 아파트를 굴려서 돈을 버는 최전선이라는 것은 지난 30년의 강남史가 보여준다. 아파트를 샀다 팔았다 해서 돈을 모으는 財테크 방법은 아자 오래된, 지금도 서울 사람들이 즐겨 쓰는 財테크 수단이다. 강남은 지난 30년 동안 아파트 투기의 진원지요, 서울 아파트값을 이끄는 리더다. 강남지역 아파트가 오르면 서울의 아파트 가격이 들썩거렸다. 늘 그랬다. 그러던 것이 IMF 이후로 강남은 서울과는 다른 부동산 가격 패턴을 보여왔다.

부동산 뱅크가 지난 8월 27일 서울지역 2177개 아파트단지를 대상으로 조사한 결과에 따르면, 강남구 202개 아파트 단지의 평균 매매가격은 평당 1506만원(8월 26일 기준)에 달했다.

서초구 (평당 1293만원)와 송파구 (103 7만원)가 그 뒤를 잇대고 있다. 서울 시내에서 아파트값이 가장 싼 지역은 금천구(511만원)로 강남구 아파트 가격의 3분의 1수준.

서울시내 전체 아파트값은 평당 825만원이고, 전국 평균은 평당 449만원에 불과한 것으로 나타났다.

강남 아파트값은 1988년 10월 평당 325만원이었던 것이 1988년말 말 3?호황으로 인한 대규모 국제수지 흑자와 올림픽 特需(특수)로 풀려난 시중 유동자금이 부동산에 몰리며 1991년 5월 평당 914만원 수준까지 급상승했다. 그러다가 盧泰愚정부 시절 분당, 일산 5大 신도시 개발과 함께 아파트값이 거품이 걷히며 1991년 말부터 떨어직 시작하여 1992년 8월 699만원까지 하락했다. 이후 다시 완만한 상승세를 유지하며 1997년 11월엔 평당 971만원을 기록했다


3. 18개월 만에 50% 오르다..非강남 서울 지역 아파트값이 강남의 55%

IMF(국제통화기금) 체제가 닥치며 강남 아파트값은 다시 폭락했으나 1998년 11월 764만원을 찍고 1999년부터 상승세를 타기 시작해 지난해 2월에는 평당 1000만원을 넘어서더니 올해 초 그리고 지난 8월의 연쇄적인 아파트값 파동을 겪으며 18개월 만에 50%가 올라 평당 1500만원 선을 기록하게 됐다.

1998년만 해도 서울 전체 아파트 평당 가격(271만원)은 강남구 아파트(325만원)의 83%를 기록했으나 오를 땐 많이 오르고 떨어질 땐 적게 떨어지는 차별성을 보이며 강남지역 아파트 가격 상승 속도가 非강남지역을 훨씬 앞질러 그 격차는 더욱 커지는 현상을 보이고 있다.
1989년 10월 강남구 아파트 가격이 평당 500만원을 돌파할 때 서울 전체 아파트값은 평당 376만원으로 75% 수준, 지난해 2월 평당 1000만원 돌파할 때는 62%인 620만원 선으로 가격차가 벌어졌다. 지난 8월 말 기준 서울 전체 아파트 평당가격(825만원)은 강남구 아파트의 55% 수준이다.

이제 강남과 非강남 지역의 아파트값 비교는 의미가 없게 되고 말았다. 그만큼 강남과 非강남 지역의 아파트값은 격차가 벌어지고 있고, 해가 갈수록 그 격차는 커지고 있는 것이다.

그 이유는 무엇일까. 부동산 투자측면에서 보면 강남 아파트값은 떨어지지 않는다는 강남 不敗(불패) 신화가 강남으로 향하는 투자(투기) 발걸음을 유혹하고 있는 셈이다. 정부가 부동산 폭등 대책을 내놓은 이후 최근 강남 아파트에는 되레 사자 주문이 넘치고 있다. 어떤 이유로 강남으로 이주를 했건 강남으로 간 사람들은 아파트를 통해 엄청난 財테크를 한 결과를 낳았다.

강남에 아파트를 사놓으면 오름세가 빠르고 아파트의 再건축과 관련한 투자 메리트도 상당하다. 재건축 승인이 난 아파트를 매입해 두었다가 좀더 큰 아파트를 분양받을 경우 앉아서 2억, 3억원의 차익을 거머쥘 수 있는 財테크 기회가 널려 있다.

실례를 들어본다. 강남의 부동상가에서는 再건축대상 아파트 35평형을 6억원에 매입했다가 1억원을 더 내놓고 재건축 아파트 50평형을 분양받는다면 50평형 아파트가 10억원을 호가하는 것은 시간 문제로 보고 있다. 앉은 자리에서 적어도 3억원 정도의 투자이익을 거머쥘 수 있다고 기대한다.

이 같은 아파트, 특히 재건축 아파트에 대한 투자열기는 재건축을 심의 중인 2만 8000여 가구의 아파트에 그대로 확산되고 있고, 재건축 대상이 아닌 일반 아파트에까지 옮겨 붙고 있다.

일반적으로 아파트는 신규 분양 아파트가 거래가가 높고, 오래된 아파트는 값이 싼 것이 통례다. 그래야 마땅하다. 그러나 강남의 경우는 거꾸로다.

오래된 아파트일수록 가격이 비싸다. 오래된 아파트는 재건축 대상이 될 가능성이 그만큼 높기 때문이다. 그러면 재건축 아파트가 왜 높게 거래되는 것일까. 대체로 재건축 대상 아파트 거주자는 재건축 후 본인이 원할 경우 돈을 더 내놓고 큰 평수의 아파트를 분양받을 수 있다.


4. 재건축 아파트는 첨단형

재건축 아파트가 인기를 끄는 것은 강남땅에서 큰 아파트는 갈수록 구하기가 어려워진다는 희소성과 관련된 것, 또 재건축 아파트는 대부분 부유층에 걸맞게 첨단 아파트라는 것이다. 강남에 짓는 재 건축 아파트라는 것이다. 강남에 짓는 재건축 아파트는 대부분 첨단 시설로 꾸민 호텔식이며 전자 장치와 고급 전자재로 꾸민 최고급이다. 기존 아파트와는 내부 시설이 비교할 수 없을 정도로 편리성과 안락, 보안이 뛰어나다.

때문에 재건축 아파트의 일반 분양분은 그 인기가 살인적이다. 돈에 별다른 구애를 받지 않은 강남의 부유층 사람들은 분양가를 문제 삼는 것이 아니라 그 아파트의 고급, 편리, 보안에 더 관심을 갖는다.

지금 강남 서초동에는 한 가구에 40억원 정도 하는 빌라 건축이 예정되어 있고, 이미 삼성동에는 한 가구에 40억원 정도 하는 빌라 건축이 예정되어 있고, 이미 삼성동에는 한 가구에 20억원 하는 아파트가 인기리에 분양을 마친 바 있다. 강남에서는 분양가가 높아서 분양이 안되는 일은 없다.

강남으로 자녀를 앞장세우고 가는 사람들은 학원만 보는 것이 아니다. 강남에 중상층, 상류층 자녀들이 몰려 있다 보니 중고교 시절에 집안이 좋은 친구들을 사귀게 해준다는 점이 더 큰 요인이 되고 있다는게 적절한 지적일 것이다.

그런데 현재 강남은 신규 아파트를 지을 만한 땅이 고갈된 상태다. 간혹 몇백 평정도의 유휴지가 눈에 뜨이지만 이런 공지들은 벌써 상가나 원룸, 비즈니스 빌딩 건축 계획이 다 서 있다고 보면 된다.

강남에는 한 마디로 아파트를 새로 지을 땅이 없다. 때문에 기존 노후 아파트를 헐고 재건축하는 경우가 인기를 끌 수밖에 없다. 그래서 재건축 아파트는 점점 더 가격이 오른다. 현재 강남지역의 재건축 대상 아파트는 강남지역 全아파트의 1%에 불과하다. 그러므로 그것만을 들어 강남현상을 다 설명할 수는 없다.

모든 강남지역의 아파트가 폭등세을 보이거나 크게 인기를 끌고 있는 것은 아니다.

그러나 중장기적으로 보았을 때 강남으로 몰리는 부유층 상대의 소비 시장, 교육환경이 더욱 강화된다고 본다면 강남은 全지역이 서울의 다른 지역과는 달리 높은 아파트 가격을 유지하고, 유지할 것이라고 보는 것이 타당하다. 강남에 대한 이 같은 전망에 동의하는 사람들은 설령 지금 아파트값이 높다고 해도 앞으로 5년, 10년이 지나면 엄청나게 더 오를 것으로 전망하고 있다.


5. 강남은 좁고, 부자는 많다.

일부에서는 정부의 高강도 부동산 대책에 따라 강남 아파트값이 떨어질 것으로 내다보기도 한다. 실제로 수도권 5대 新도시 개발로 인해 공급물량 확대와 경기침체가 겹치면서 아파트 가격이 가파른 내리막길을 걸었던 사례가 있다. 이 같은 과거의 사례를 들어 지금 강남은 가파른 벼랑으로 올라가고 있으며, 이 현상은 거품이 되어 꺼지게 될 것이라는 이야기가 꽤나 힘을 얻고 있다.

그러나 필자의 견해는 다르다. 단기적으로는 오르내리는 현상이 일어나겠지만 지금의 강남은 옛날의 강남이 아니라는 점을 지적해 두고 싶다. [강남현상]을 만들어 온 과거의 급등락은 그 과정을 거치면서 강남을 더욱 더 확고부동한 투자의 요지로 만들었다. 정부의 정책변화나 부동산 투기 대책 등에 다소 영향을 받긴 하겠지만 우선 투자측면에서 강남 선호현상이 갈수록 심해지는 것을 막기는 어려우리라는 것이 필자의 견해다.

부자들이 강남으로 가고, 부자가 되고 싶은 사람들이 강남으로 간다. 강남은 좁고, 부자는 많다. 그러므로 강남 아파트는 계속 오름세를 나타낼 수 밖에 없다. 그렇다고 강남으로 가는 모든 사람들이 아파트를 굴려서 돈을 벌려고 가는 것일까. 만일 그렇게 생각한다면 강남을 너무나 모르는 사람이다.

강남인들 대부분이 중상층 사람들이고, 상당수는 최상류층에 속하는 사람들이다. 돈 걱정 없이 사는 사람들이다. 그러므로 아파트 투기만을 목적으로 강남 아파트를 매입한다고 보기는 어렵다.

얼마 전 국회 인준 거부로 물러난 張大煥(장대환) 총리서리도 국회 청문회에서 아들과 딸을 강남 8學郡으로 보내기 위해 위장전입을 한 바 있음을 밝히고, 이에 대해 사과한 바 있다.張총리서리는 ‘애들을 좋은 곳에서 교육시키려고 했던 생각에서 한일로, 죄송하다.’고 했다. 강남의 교육 환경을 웅변해 준 증언이라고 할 수 있다.

강남은 자녀들에게 상류층의 富(부)와 힘을 세습시키거나 자녀를 상류층으로 진입시키려는 사람들의 요람이다. 좋은 초등학교, 좋은 중.고등학교가 몰려 있으며, 별의별 학원이 들어서 있다. 유치원생과 대학입시 준비생, 일반인에 이르기까지 중국어 강좌, 수능찍기 과외, 과목별 단과반 강좌, 기말고사 단기 강좌, 영어강좌, 일본어 강좌 등 맞춤식 강의를 포함 최근에는 새로운 형태의 과외라고 할 수 있는 [1대 1학원]까지 들어서 있다. 물론 강의료는 他지역에 비해 월등히 비쌀 뿐만 아니라 천차면별이다.


6. 강남 아이들을 어릴 때부터 사귀어 두라

며칠 전 필자는 주간지 기자로 있는 고향 후배 한 사람을 길거리에서 우연히 만났다. 그동안 경기도 일산 어디 사는것으로 알고 있었는데 1년 전에 강남구 논현동으로 이사갔다고 한다. 아이가 공부를 안해 학원에 보내려고 이사했다는 것이다. 아이가 대학에라도 가야 서울에서 살아갈 것이 아니냐는 것이엇다.

강남은 이처럼 학원을 찾아서 온 孟母型(맹모형) 이주자들이 많다. 과거엔 8學群신드롬이 일어나 강남이 [孟型]들의 자녀교육 타깃이 되었고, 지금은 각종 학원이 들어서 학부모들의 교육열의를 자극하고 있다.

강남으로 자녀를 앞장세우고 가는 사람들은 학원만 보는 것이 아니다. 강남에 중상층, 상류층 자녀들이 몰려 있다 보니 중고교 시절에 집안이 좋은 친구들을 사귀게 해준다는 점이 더 큰 요 인이 되고 있다는 게 적절한 지적일 것이다.

강남을 이해하는데 가장 큰 방해가 되는 것은 강남을 서울의 일부로 보는 관점이다.
서울의 아파트 보급률이 90%에 육박하는 데도 왜 강남 아파트는 계속 오르기만 하는가?
강남 서초구의 한 초등학교에서는 학기 때마다 전학가는 아이들이 늘어나 학급수가 줄어들고 잇다. 이유는 이 초등학교에는 인근 임대아파트 주민의 자녀들이 많이 재학 중이어서 부유층이 자녀를 강남의 인근 다른 초등학교로 전학을 시키고 있는 것. 한 마디로 가난한 집 아이들과 한 학교에 보내지 않겠다는 것이다. 거북스런 현상이지만 현실이다.

중고교 사춘기 시절에 사귄 친구가 평생친구가 되는 경우가 많은 현실을 감안할 대 부모들이 환경이 좋고, 부유층 자녀들이 많이 모여 있는 학교로 자녀를 옮겨 가는 일은 인지상정일 것이다. 당국은 지역간 교육격차를 완화하기 위해 특수목적고, 자립형 사립고 등 우수학교의 지역별 유치방안을 검토 중이지만 과연 이런 방안이 [강남 쏠림] 현상을 막을 수 있을지는 의문이다.

그렇다고 해서 강남이 他지역보다 우월한 교육환경이라는 이유만으로 사람들이 강남으로 몰려들고 그래서 집값이 오른다고 할 수 있을까

학부모 거주자는 강남 거주자의 30%정도 밖에는 안된다. 강남에는 오히려 중고교생 자녀를 두지 않은 50代가 근 40%에 달한다. 그러니 딱히 교육환경 때문에 강남 아파트값이 오른다고 하는 것도 100점짜리 대답이 되니 못한다. 강남에는 교육 환경과 상관없이 사는 사람들이 더 많다.