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정부의 부동산 정책의 허와 실에 대한 생각들《최근 몇 달 사이 집값 폭등에 대하여》

송파구 중개업소가 부동산 투기를 부추긴다는 시선에 억울해하며 자율휴업까지 들어가는 상황,모든 신문의 일간지들은 연일 많은 지면에 걸쳐 부동산 문제를 집중심층분석기사를 내놓고 정부와 여당에서도 많은 분석과 대책을 이야기하는 요즘.

집값의 폭등원인이 무엇일까?

1. 강남등 고급주거지에 대한 절대적 공급부족
중대형 평형의 절대적 부족때문이다. 여러이유로 강남으로 들어오고자 하는 사람은많은데 그 수요를 공급이 못따르고 있는 실정이다. 공급이 부족하다 보니 집값이 폭등했다는 것이 가장 큰 원인이다.
또한 03년10.29조치이후 그동안 주택공급을 늘리려는 정책이 없었다.

2. 판교가 강남등의 주거 대체지가 되지 못한다는 인식
소형평형이 70%가 넘고, 소셜믹스로 임대 소형, 대형평형을 함께 섞어서 건설한다, 혐오시설 등이 들어선다 등등의 이야기들은 판교가 강남을 대체할수없다고 확신하며 계속 강남 불패신화를 확산시키고 있다.
특히 중대형평형의 매물이 부족한 판교옆 분당의 주상복합등의 대형평형 가격이 천정부지로 치솟았고, 인근 평촌과 과천까지 가격상승.

3. 정부의 재건축 규제정책으로 중대형평형의 매물 희귀
재건축단지의 개발이이환수제, 소형평형건설의무화 등의 조치는 기존 중대형평형의 희소성을 더욱 높여주었다.
용적율의 25%까지 임대아파트를 지어야한다면 수익율이 떨어져 재건축사업 위축이 불가피해짐에 따라 기존 아파트값 상승요인이 되었다.

-. 정부규제정책의 학습효과 3개월을 넘지못함.
수없이 내놓았던 부동산 규제대책이 3개월을 넘기지 못한다는 결과가 나왔다. 결국 부동산상승에 대한 확신과 믿음이 더욱 커졌다.

-. 후분양제 도입으로 강남권 분양물량의 희소
최근 강남권 분양이 거의 마무리 되고 향후3년간 신축아파트 공급이 드물것이라는 예측이 시장에 반영되었고 또한 향후 후분양제의 영향으로 80%이상 지어져야 분양할수 있는 2008년도에나 분양물량이 나올거라는 전망.

-. 양도세 실거래가 부여
등록세,취득세의 세금부담은 결국 단기적인 효과가 있었지만 결국 매도호가에 모든 세금이 반영된 상태이다.
특히 용인지역은 양도세 때문에 주택을 매도해보았자 과도한 세금 때문에 매물을 거둬들이는 품귀현상으로 집값이 더욱 상승하고있다.
게다가 1가구 다주택자에대한 중과세가 강남이 아닌 강북과 수도권의 매물을 먼저 팔아버려서 매물이 넘쳐나게 됨으로써 집값만큼은 어떤일이 있어도 잡겠다는 노무현 정부의 약속이 강남은 못잡고 강북만큼은 확실히 잡아서 감사드린다는 강북시민들의 (노대통령을 압도적으로 지지했던) 민심이반현상이 심각하다.

4. 주택보급율이 좋아질수록 최고 주거환경 선호
대형평형을 선호하는현상이 뚜렷하다. 먹거리도 웰빙시대, 없어서 못먹던 시대가 아닌것처럼 차와 주택도 큰차와 큰주택을 이용하다보면 작고 좁은것을 이용하는데 더 불편해한다.
한가지만 묻자면“정말 돈이 많다면 당신은 어디에서 살고싶습니까?”
많은 사람들이 강남의 빅3 라 불리는 아이파크, 타워팰리스, 센트레빌을 이야기할 것이다.
최고급 주상복합 분양가 9억인 주택이 지금현재 30억원이 되었고 정말 대한민국 돈많은 사람들은 최고라는 명품하나의 가치에 돈몇억 아까워하지 않는다.
소비하고 낭비하는 조그만한 것에는 돈을 아껴도 돈되는것에 대한 투자는 확실하다.
돈이 정말로 만은 부자들은 우리나라 최고의 주거환경이고 향후 가치가 더욱 있다 판단되면 돈을 아까워하지 않는다.
시중은행 PB들은 부자들이 최근 강남의 중대형평형 아파트 구입에 나서고 있다고 전하고 있다.

5. 정부의 저금리정책과 부동자금
1억을 빌려도 매월 이자가 최소 40만원정도라면 지렛대 효과를 활용해서 주택을 구입하는데 부담이없다.
부동산을 잡으려면 금리인상이 가장 주요한데 2%이상 금리를 올리기가 현실적으로 불가능하다.
경제성장율 5% 달성을 위해서 내수경기를 살려야하는데 경기를 살리는데 건설경기가 차지하는 비율이 25%정도를 차지한다.
건설경기가 부동산경기인데 부동산 경기를 활성화시켜야한다고 여권의 경제통 강봉균위원장은 주장하고있다.

6. 강남이라는 이름의 명품
결혼을 앞둔 부모들이 다시 강남으로 돌아가는 현상을 목격하게된다.
우리나라의 체면과 허례의식 속에서 남에게 보여주는 문화로 인해 어디어디 산다는 한마디가 이미 그사람의 신분을 나타내는 시대에 살고 있다.
강남에 살면 마치 돈벌어 잘살고 성공한 사람이라는 이미지가 형성되어있다.
또한 강남 문화에 익숙해져 많은 곳의 친절한 서비스를 받으면 강남을 떠나기가 더욱 힘들어진다.
음식도 웰빙이듯 이젠 고객으로서 최고의 서비스를 받고싶어 한다.
교육, 주거 환경, 문화, 커뮤니티, 교통등의 입지가 가장 좋다는 강남의 선호도가 계속유지된다.
또한 잠실 등을 중심으로한 송파,삼성입주의 서초등 개발호재가 즐비하다.

7. 심리적요인
이탈리아나 우리나라 같은 반도국가 민족은 조금은 다혈질의 성격으로 급하며 흥분을 잘하는 열정적인 사람이라는 말이있다.(물론 그래서 인터넷강국이지만) 최근에 벌어지고 행태도 지하철의 빈자리 하나를 보고 여러명이 함꺼번에 가방을 던지며 달려가 남아있는 한자리를 잡으려고 싸우고 있는듯한 양상이다.우~하니 함꺼번에 우르르 몰려들어 서로 집을 못사서 안달이고 얼마를 더 주고라도 빨리사려고 난리난듯 싶다.우수개소리로 개떼처럼,들쥐처럼..

조금은 씁쓸한 우리시대의 자화상을 들여다본 느낌이다.
이런 분석이 조금은 과장되었고 미비한 분석일 수도 있다. 그러나 상당부분 사실이라는 현실을 인정하자!
그리고 그속에서 정부는 대책을, 우리는 현명한 투자를 해야할 것이다.

항상 그렇듯 집값폭등 이후 곧바로 정부의 규제책이 기다리고 있다.
그러나 이번에는 부동산 규제대책 일변도가 아닌 공급확대정책을 동시에 시행할 가능성이 높다한다. 강남 재건축완화나 아니면 강남대체 신도시 발표등...
조금 더 관망하며 투자결정을 해야할 것 같다.