부동산 정보포털에서 거래포털로!

학부에서 경제학 전공하고 미국에서 MBA받은 후 투자은행에 근무중인 사람입니다. 금리 올라가면 집값오른다니.. 정말 어이없는 말씀을 하시는군요..

시장에선 수요와 공급이 가장 중요합니다.
지금 아파트가 각광받는건 금융자산(예금 등)이 투자가치가 전혀 없기 때문입니다. CP, RP, 발행어음 등 제 2금융권 자산의 투자가치도 거의 메리트가 없기는 마찬가지입니다. 따라서 대체 투자처로 부동산이 각광받는겁니다. 금리도 낮으니 대출을 통한 자산투자도 얼마든지 가능한 것이구요.. 따라서 금리가 오르면 현 부동산 투자의 일부가 금융자산으로 이동하고 결국 부동산 가수요가 사라져 가격이 하락하는건 너무도 당연한 일입니다.

문제는 금리 인상폭에 달려있습니다. 1% 이내 인상으로는 시장에 강력한 시그널을 줄 수는 있으나 그 자체가 투자자금의 대 이동을 발생시키는 것은 어렵다고 판단되며 금리수준이 7%대는 되야 본격적인 투자자금 이동이 발생할 것 같습니다. 그러나 이게 지금 현실로는 거의 불가능에 가깝다는게 문제죠..

금리가 건설회사 원가에서 차지하는 비중이 얼마나 되는 줄 아십니까?
현재 건설회사는 아파트 건설 시 분양대금을 받아 그 재원으로 공사를 진행하고 있습니다. 오히려 선수금을 받는 샘이지요... 결국 금리가 올라가면 금융이자가 발생하는 것이 아니라 금융소득이 발생하는겁니다. 물론 건설회사의 회계항목에 부채관련 지급이자가 있습니다. 그러나 반대로 수입이자 항목도 있는거구요... 지금의 건설회사는 최근 아파트 분양가 상승으로 인해 수익성이 급격히 개선되고 있으며 사상 최고의 순이익을 달성하고 있습니다. 물론 이것도 부채등을 상당부분 상환하면서 달성한 이익이지요..결국 건설회사들은 지금 사상 초유의 순이익을 올리고 있습니다.

그러나 분양가 인상에 대한 명분을 쌓기위해 건설원가 상승을 얘기하며 정부에 어려움을 호소하고 있을 따름입니다. 최근 건설회사의 재무제표를 한번 살펴본 분이라면 이들이 얼마나 엄살을 떨고 있는지 아실겁니다.

제가 투자은행에 근무하는 관계로 현대산업개발이나 삼성물산 건설부문 사람들도 가끔 만나곤 합니다만(물론 재무/회계 사람들) 이들이 금리상승을 걱정하는 이유는 금융비용이 늘어서가 아니라 금리상승으로 인해 아파트 대신 금융자산에 투자하는 비중이 증가할 것을 우려하기 때문입니다.

금리인상은 아파트 투자에 직격탄을 날릴 것입니다. 그러나 아파트 가격 상승세가 워낙 높게 나타나고 있어 1% 이내의 금리상승은 효과가 전혀 없을 것으로 판단됩니다. 일본처럼 금리의 수직상승이 있어야 가능한 것이죠..그러나 현 정부가 다른 모든 산업을 희생시켜가며 금리인상을 단행할 가능성은 0%이기 때문에 결국 아파트 가격은 이미 돌아올 수 없는 강을 건넜다고 보시면 될 것 같습니다.

제발.. 금리상승시 집값이 오른다는 말도 안되는 논리는 펴지 말아주십시요.. 님이 말씀하시는 것은 부동산이 무조건 오른다는 일종의 절대적 신념에서 다른 모든 현상들을 그쪽으로 합리화시키는 과정에서 나타난 오류일 뿐입니다.