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(부동산 투기 방지대책에 대한 제언)

제가 다니는 직장동료의 글입니다.
부동산투기 대책에 대한 좋은 의견이 많아 글을 대신 올립니다.

현 정부 출범이래 정부 여당은 서민경제를 위한 대책을 마련하고 실천 하겠다는 의지를 적극 표명하며 많은 노력을 하였다고 생각한다.
실업자를 위한 일자리 창출, 집값 안정을 위한 서민주택건설, 경제연착륙을 위한 종합건설경기 부양 등등 그러나 대통령의 의지와는 거꾸로 선심성,특혜성 개발공약 및 개발로 말미암아 전국토가 부동산 투기화 되어 부동산개발업자, 투기꾼의 배만 불려주는 심각한 문제를 드러냈다.
요즘 시중에서는 “누가 재건축아파트 사서 몇 억 벌었다”, “판교지구 당첨만 되면 로또 당첨이네” 등 온통 대박에 대한 기대와 꿈에 젖어 있으며 언론매체에서는 온통 재건축아파트 비리와 관련한 기사들이 판을 치고 있는 현실이다.
엄연한 사실이고 현실이다.

근린벨트 해제 및 개발에 따른 엄청난 개발이익이 발생하고 용도지구 변경에 따른 용적율상향에 따른 재건축, 재개발 시세차익이 엄청나게 발생하고 있다.
이런 로또성 불로소득(부동산투기이익)을 보면서 국민의 대부분이 심각한 좌절감, 패배감에 젖어 있으며 근로의욕 상실은 물론 삶의 희망까지도 잃어 버리고 있는 실로 심각한 국가적 위기라 아니 할 수 없을 것이다.

제가 살고 있는 송파구만 하더라도 잠실주공 5단지가 상업지구로 용도변경 된다고 하여 35평이 금년에만 4억가량 상승 하였으며 문정동 훼밀리아파트 43,49평의 경우 재건축 등의 기대감에 최근 2개월 사이에 3억이상 상승, 32평의 경우 1억5천 이상 상승하는 엄청난 일이 발생했다.
몇 십년을 열심히 벌고 저축하여 24평 서민아파트라도 마련해 보겠다는 서민들은 너무도 허탈해 하고 있으며, 32평 아파트에 살고 있는 주부들은 10평 늘려 갈 꿈을 버리게 되었다.
서민들은 돈 1천만 저축하는데 몇 년이 소요되는데 순식간에 몇 억 이라니 10평의 차이가 2억에서 갑자기 1~2달 사이에 4~5억원으로 늘어나 버렸다니 실로 기가 막히고 황당하기 그지 없다.

정말 이 나라는 로또성 부동산투기공화국이란 말인가?
열심히 노력하고 정부정책에 순응하는 그런 국민이 잘되는 그런 국가가 돼야 함은 너무도 당연하고 타당해야 하지 않는가?

최근 노무현대통령께서 부동산 소득은 소득으로 간주하지 않겠다고 하고 5월30일에는 투기성 부동산소득에 대한 철저한 대책을 마련하라고 지시한 점은 지극히 다행스러운 일이 아닐 수 없다.
지금이라도 잘못된 점은 과감히 수정하고 바로 잡아야 할 것이다.
그래야만 국민들 모두가 근로의욕에 불타고 사회정의가 바로 서게 될 것이다.
금번에 부동산 투기대책을 올바르게 세우고 추진함이 우리 대한민국의 미래일 것임은 분명할 것이다.
국민의 참여정부이고 노무현대통령의 의지가 강력 하기에 국민 모두가 거는 기대는 더욱 크다 할 것이다.
진정 올바른 대책마련으로 국민 모두가 노력과 근로를 신성시 하고 건설적이고 발전적인 공감대가 형성이 되고 국가기강이 바로 서는 계기가 됐으면 한다.
그래서 국민으로부터 신 받고 존경 받는 대통령, 신뢰받는 정부, 여당이 되기를 간절히 기대해 본다.
서민의 한 사람으로써 국민 대다수가 공감하는 부동산투기대책을 제안하오니 많은 참고가 되어 국민의 대부분이 만족하고 공감하는 확실한 대책이 마련 됐으면 한다.

첫째, 불로소득성 부동산투기이익에 대한 철저하고 강력한 이익환수이다.

현재 부동산이 오르는 사유를 보면 용도지구 변경에 따른 용적율 상승에 따른 개발이익기대(미확정;잠실5단지), 재건축에 따른 용적율 상승 개발이익기대 (저밀도, 증층이상단지) 등이 대부분이다.
우리나라는 사유재산제가 보장되고 법치국가인 만큼 개인의 사유재산권의 침해가 있어서는 안될 것이다.
기존의 권리는 보장하고 새로운 특혜성 개발이익은 전액 세금으로 환수함이 타당 할 것이다.

예를 들면 잠실5단지를 상업지구로 변경하지 않고 신천동 주택가나 송파동 주택가를 상업지구로 변경한다면 그 주택가의 가치가 급상승 할 것임은 명약관화 할 것이다.
이처럼 도시계획의 변경에 따라 발생하는 이익은 기존의 권리이자 이익이 아닌 만큼 그 개발이익을 공공의 이익으로 함이 타당할 것이다.

또한 재건축아파트도 마찬 가지인 것이다.
기존의 용적율 범위내 재건축이나 1:1 재건축이라면 개발이익이 발생 했더라도 어느 정도 보장함은 타당 할 것이다.
그러나 도시계획변경에 따른 용적율상승에 의해 발생한 개발이익에 대해서는 철저하게 세금으로 전액 환수함이 너무도 타당하고 합리적 기준에 부합한다 할 것이다.
또한 기존의 용적율범위내 재건축이라 하더라도 기존의 상태보다 가구수가 증가하여 교통이 체증되고 환경이 나빠진다 면 이에 대한 사회적비용은 당연히 부담해야 함이 타당 할 것이다.

그린벨트 해제에 따른 개발이익도 같은 맥락인 것이다.
근린벨트는 대박을 노리고 투자한 사람이 아닌 이상 대부분 조상으로부터 물려 받은 상속재산일 것이다.
어느날 도시계획 변경으로 엄청난 대박을 터뜨리는 것은 본인들의 노력과는 무관한 불로소득인 것이다.
엄청난 그린벨트 해제이익은 지역,집단이기주의는 물론 NIMBY현상을 부채질하는 한 원인을 제공한다 할 것이다.
그린벨트에서 해제되면 엄청난 이익이 있는데 어느 누가 혐오, 기피시설을 하겠다고 승락 하겠는가?
하지만 개발이익을 환수하는 방식이라면 지금처럼 극렬한 반대는 없을 것이다.
최근 몇 년 사이에 부동산개발업자들이 전국을 부동산투기화하고 부동산가격 상승을 부채질하여 부동산시장을 문란하게 만들고 있는 장본인 이라 할 것이다.
그들은 엄청난 부동산 개발이익을 챙기고 있다.
정부에서는 부동산개발 및 시행업자들의 엄청난 개발이익에 대해서도 철저하게 파헤쳐 정당한 세금을 부과해야 할 것이다.
이런 불로소득성, 특혜성 개발이익에 대한 철저한 과세만이 투기를 근절하는 근본적인 대책일 것이다.

둘째, 양도소득세의 강화이다.

시중에 유동자금이 넘쳐 나고 있는 현실에서 마땅한 투자 대안을 찾지 못한 대기성 자금이 부동산에 대한 투자 또는 투기로 몰리는 있는 현실이다.
소득(이익)이 발생하는 곳에는 항상 세금을 부과 시키는 원칙을 확고히 세워야 할 것이다.
그러나 현행 양도소득세의 세금 부담이 적다 보니 현실적으로 많은 투기를 부채질하는 악영향을 초래하고 있다.
3억 벌어서 1억 내면 된다는 식이다.

이는 돈이 돈을 벌게 해서 빈익빈 부익부를 심화 시키는 결정적 요소라 할 것이다.
서민들은 18평 아파트라도 마련할려고 열심히 노력하고 저축하는데 돈 많은 부자들은 시세차익, 개발이익을 기대하면서 주요지역의 개발대상 부동산을 모조리 매입하고 투기에 혈안이 돼 있다.
강력하고 근본적인 투기대책은 철저한 양도소득세의 징수 및 징수세율의 강화 일 것이다.
발생한 이익에 대한 과세이기 때문에 사유재산권 침해가 아닐 것이다.
또한 일정한 양도차익(양도소득)에 대해서 어느 정도는 보장한다면 투기가 아닌 건전한 투자로의 변환을 도모 할 수 있을 것이다.

예를 들면 연간 정기예금이율 또는 연간 10% 범위내 이익에 대해서는 비과세 한다든가 아니면 5년이상 보유시 투자금액의 30%비과세, 10년이상 보유시 투자원금의 100% 범위내 비과세 등등의 방법이 있을 수 있을 것이다.

양도소득에 대해서는 이익의 100% 과세원칙을 적용하는 한편 실수요자에 대한 부동산거래세(등록,취득세) 부담은 폐지 내지는 경감 되어야 할 것이다.
실수요자가 세부담 때문에 거래에 부담을 느껴서는 안된다고 생각한다.
이미 소득세를 내고 저축한 돈으로 집을 마련하는데 또다시 취득세를 부담하는 것은 2중적 세부담이라 할 것이다.
또한 1가구1주택에 대한 부동산보유세(재산세)도 많은 경감이 있어야 한다고 생각한다.
4인 가족기준 32평형(전용 25.7평)까지는 실수요적 거주 부동산 이기에 보유세를 경감하고 1가구 다주택과 사치성 대형평수 아파트(주택)에 대해서는 보유세를 강화 시켜 실수요자 위주의 정책을 펴야 한다고 생각 한다.

셋째, 부동산 개발방식을 공영개발방식으로 전환이다.

토지공사, SH공사 등이 토지개발이익을 발생 시키는 것은 있을 수 없는 것이다.
개발이익을 취하지 않으면 토지 공급원가가 내려가고 분양가가 내려 갈 텐데 현재 방식은 예를 들면 80만원에 토지를 수용하여 공사비용은 몇 십만원인데 몇 백만원에 택지를 분양 함으로써 아파트 공급원가 상승을 조장하고 있다.
현재 방식으로 택지개발을 할려면 개발이익을 국가 재정에 귀속시켜 국민 모두가 이익을 공유하게 하여야 할 것이다.
토지공사의 땅장사는 정말 어처구니가 없는 일이다.
그 이익으로 직원들에게 최고의 급여,복리후생을 제공 한다고 하니 말이다.

넷째, 정부의 일관된 정책의지 및 지방자치단체에 대한 통제 및 관리 감독이다.

노무현대통령께서 5.30일“부동산에서 발생하는 투기적 이익에 대해서 모든 정책수단을 동원해서 대책을 강구하고 근절 하겠다”는 그런 일관되고 확고한 정책의지를 보여주고 끊임없이 제도를 보완하고 발전 시켜야 할 것이다.
또한 지자제 실시이후 선거에서 표를 의식한 선심성 개발공약 및 개발이 난무하고 있는 현실이 부동산 투기를 부채질 하고 있다.
타당하지 않거나 특혜성 개발사업에 대해서는 중앙정부에서 철저하게 통제하고 관리 하여야 할 것이다.
물론 설사 개발이 됐다 하더라도 앞에서 언급한 개발이익에 대한 철저한 세금환수만 있다면 큰 문제는 없을 것이나 국가균형발전 및 난개 발 방지차원에서라도 철저한 관리 감독이 필요하다 할 것이다.

최근 상업지구로 변경을 추진중인 잠실주공5단지의 경우 몇 년전 서울시에서 잠실지역 교통체증 해소를 위해 고가차도를 건설하겠다고 할 때 격렬한 반대를 통해 그 사업을 저지 하였던 사실이 있었다.
그러나 최근 그들은 개발이익을 염두에 두고 상업지구로 용도지구변경 및 재건축을 적극 추진중에 있다.
이 사례는 집단이기주의의 및 NIMBY현상의 대표적 사례라 할 것이다.
정부정책담당자의 확고한 의지를 보여 주어야 할 것이다.

다섯째, 강남지역 및 인근 대체지역에 아파트(대형평수위주)의 공급 확충이다.

사실 강남지역 대형평수 아파트(40평대 15~20억)에 거주 할 수 있는 경제적 능력을 갖춘 사람은 그리 많지 않다고 본다.
작년 상반기까지만 해도 강남에 대평 평수 아파트를 구입할려는 사람은 그리 많지 않았었다.
그러나 타워펠리스, 삼성동아이파크, 대치동센트라빌에서 촉발된 엄청난 개발이익(투자이익)에 매료된 자산가계층의 투기세력들이 대형평수 배정이 예상되는 강남지역 아파트를 매집하면서 가격 폭등하는 현상이 벌어졌고 잠재적 대형 평수 수요자들이 조급한 마음에 가세 하면서 가격 폭등은 더욱 심화 됐다.

문제는 개발이익이 핵심인 것이다.
개발이익을 100% 환수 한다고 하면 강남의 어느 중층아파트도 재건축 한다고 난리 치지 않을 것은 분명한 사실 일 것이다.
그러나 강남지역에 대한 잠재적 수요자가 많이 있는 만큼 강남지역 저밀도지역 아파트를 현 용적율 범위내에서 재건축하고 가능한 근린벨트를 해제하여 신규 아파트를 대폭 공급 할 필요가 있다 할 것이다.
물론 그린벨트 해제에 따른 개발이익에 대해서는 철저하게 세금으로 환수 하여야 할 것이다.
강남지역에 있는 재건축 아파트 단지에 대해서도 철저한 개발이익 환수를 전제로 초고층아파트 재건축은 허용해 주어도 무방 할 것이다.

끝으로, 시중에 풍부한 대기성 자금에 대해서 생산적이고 건전한 투자처를 찾아 주어야 할 것이다.

현재 은행의 예금금리는 년3%에 불과한데 강남지역 부동산에 대한 투자수익율은 1~2개월사이에 무려 50~60%(예; 앞서 설명한 잠실주공5단지, 문정동 훼밀리아파트)을 상회하고 있는 현실이니 어느 누가 매력을 느끼지 않고 투기에 대한 생각을 접을 수 있단 말인가?
로또와 같은 대박을 꿈꾸는 부동산 투기는 근본적으로 차단하고 건전하고 생산적인 방향으로 시중의 막대한 대기성 자금을 유도 하여야 할 것이다.

예를 들면 지방공단건설, 택지조성, 사회간접시설, 공공실버타운건설 등 공공성사업에 정부 및 지방자치단체가 일정 수익을 보장하여 민간자본을 유치 투자 시킨다면 일석이조의 효과를 거둘 수 있지 않을까 한다.
금융권의 수신금리도 서서히 인상하여 시중의 대기성 자금을 금융권으로 흡수하여 생산적인 중소기업 등에 지원하여 국가경제를 활성화 하여야 할 것이다.
또한 부동산 거품의 붕괴에 대비해서 금융기관 담보비율을 강화하고 및 가계성 여신에 대해서 대출 금리 인상도 검토하여 부동산 투기도 억제하고 향후 발생 할 지도 모르는 금융기관부실에 대비함이 필요하다 할 것이다.

끝.