부동산 정보포털에서 거래포털로!

님의 글 잘 보았습니다. 많은 부분에서는 공감하지만 몇 가지 제 생각과 다른 부분이 있어서 몇 자 올려봅니다.

우선 전세값이 상당한 부동산의 중요한 지표라고 하셨고 매매가 결정의 바로미터 역할을 한다는 선행지표로서 현재 전세값이 보합 또는 하락하고 있는 상태로 볼때 향후 투자로서의 가치가 있겠느냐는 의견이신것 같습니다.

과거의 지표로는 님의 의견이 100% 맞다고 봅니다.
그러나 현재의 상황으로 볼때는 그렇지 않다고 생각합니다.

첫째로, 전세가와 매매가의 형성주기의 차이입니다.
전세가의 가격 형성의 싸이클은 일정한 주기를 형성하고 있습니다.
매매가는 실시간으로 변화하는 가격의 패턴을 보이고 있으며 실제로 매수자와 매도자 그리고 정부 정책의 변화에 따라 하루에도 몇 번의 가격변화가 있을 수 있습니다.
즉 매매가는 살아있는 생물체와 같이 변화무쌍하다고 보시면 될것입니다.

그러나 이에 반해서 전세가는 거의 변동주기가 2년 입니다.
따라서 2년동안은 전세가의 하락이나 상승요인이 있어도 실제 전세가에 변영되기는 힘든 구조입니다.

따라서 전세가와 매매가는 변동주기가 너무 다르며 이것이 전세가가 시시각각으로 변하는 매매가를 좇아가지 못하는 이유입니다.

두번째로는, 과거와는 경제의 패턴이 너무 변했으며 특히 거시 경제 부분중 금리의 변화는 혁명적으로 변화해오고 있습니다.
즉 고금리에서 저금리로 저금리에서 초저금리로 매우 획기적인 상황의 변화가 일어나고 있습니다.

금리는 부동산의 운영의 측면에서 월세가의 하락을 가져오고 있습니다.
즉 전월세 전환비율이 과거에 비하여 1/3로 하락하고 있습니다.
고금리 시절의 전월세 전환비율이 년 20%였다면 지금은 몇%죠? 아마 7~8%정도 밖에 되지 않을 것입니다.
쉽게 말해 고금리 시절의 과거에는 1억짜리 전세가 있다고 가정할때 이물건을 월세로 전환하면 월 2백만원 정도 받을 수 있었던것이 초저금리의 영향을 받는 현재에는 월 7~8십만원 정도 밖에 받을 수가 없는 것입니다.
이것은 집주인 임의대로 결정하는 사항이 아니고 시장의 자연스런 흐름의 법칙인 것입니다.
월세가 70~80만원인데 전세가를 막무가내로 2~3억으로 올려 받을 수는 없는 것이며 이것이 보이지 않는 시장의 손이라 봅니다.
이법칙에 자연스럽게 순응하고 있는 것이 현재 전세가의 모습입니다.

세째로는, 매매가는 미래가치를 반영하지만 전세가는 미래가치를 전혀 반영하지 않습니다.

예컨데 삼년후에 전철역이 새로 생기는 지역이 있다고 가정합시다.
매매가는 이때 이미 미래가치를 반영하여 상승하기 시작할 겁니다. 그러나 전세가는 이때부터 반영되지는 않습니다. 전철이 개통되고 나서야 반영되는 것입니다.

재건축 재개발도 마찬가지입니다.
시간이 흐를수록 재건축,재개발에 대한 미래가치는 높아질 것이며 따라서 매매가는 상승할 것이고 전세가는 주거의 물리적,기능적 노후화로 점점 더 하락할 것입니다.

따라서 매매가 대비 전세가의 비율은 점점 하락할 것이며 재건축 대상이 많은 강남같은 경우에 그래서 매매가 대비 전세가의 비율이 가장 낮은 이유인 것입니다.
따라서 전세가 하나만보고 강남 아파트의 거품운운하시는 분들(님이 아니구요)은 잘못된 시각이라 봅니다.

그럼 언제까지 전세가가 하락할 것이냐?
저는 이삼년안에 전세가도 어느정도 상승할 거라 봅니다.
각종 보유세의 현실화가 본격화되는 이삼년후에는 오른 세금을 월세에 반영할 수 밖에 없는 현실이 될 것이며 따라서 여유있는 집주인의 경우 전세보다는 월세는 선호할 것이며 점점 전세는 구하기 더 어려워질 것입니다.

지금은 그 과도기에 있다고 보여지고 오른 세금의 효과가 시장에 본격 반영되기 시작하는 이삼년 후에는 세금이 월세가에 반영되어 상승한 상태로 나타날 것입니다.

따라서 자연스런 시장의 수요공급의 법칙에 의해서 전세는 구하기 점점 힘들어 질 것이며 진세가도 어느정도 올려진 월세가와 공급의 비탄력성으로 상승하리라 봅니다. 이것도 보이지 않는 시장의 힘입니다.

다만 과거와 같이 모든지역의 모든 시장에서 그렇게 될것이냐는 장담하지 못합니다.

즉 공급자 우위의 시장만이 그 힘을 주도적으로 발휘할 수 있을겁니다. 공급보다는 항상 수요가 많은 지역.....
이것이 공급자 우위의 시장이라고 한다면 현재 정부에서 아파트의 공급을 정책적,인위적으로 막고 있는 곳... 님께서 거명하신 그 지역이 공급자 우위 시장의 영순위 입니다.

저는 현 시점에서 다주택 상태에서의 투자는 말리고 싶습니다만 무주택자 또는 교환을 위한 갈아타기 수요자의 경우 지금이 강남 입성을 위한 마지막 기회가 아닌가 조심스럽게 예측합니다.

좋은 하루 되시기 바랍니다. ^^