부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산 투기꾼은 공공의 적?
“부동산 투기꾼은 생산 활동도 하지 않고 불로이득만 취하며 경제활동에 아무런 기여도 하지도 않는다. 이들은 공공의 적이다.”

정말로 땅 투기꾼, 아파트 투기꾼은 백해무익한가?
그러나 부동산 투기꾼도 본인이 의도하지는 않았지만 결과적으로 경제가 잘 돌아가도록 하는데 도움을 주고 있다.

왜 그런지 설명해보자.

먼저 아파트 투기를 보자.
한 투기꾼이 A지역의 주택수요가 늘어나 가격이 오를 것을 예상해서 아파트를 샀다고 해보자.
그 아파트 투기꾼들은 나름대로 향후 필요한 자원의 필요량에 대한 정보를 미리 분석하고 연구해서 아파트 가격에 반영시키는 역할을 한다.
A도시의 아파트 가격은 향후 주택수요가 늘어날 것으로 예상한 투기꾼들의 매입에 따라서 가격이 오르게 된다.
투기꾼의 예상이 맞아떨어져서 A 지역의 아파트 가격이 오르면, 주택건설업체는 아파트분양으로 이익을 얻기 위해서 A 지역에 아파트 공급을 늘리게 된다.

또 향후 B지역의 주택수요가 감소해서 아파트 가격이 내릴 것으로 예상한 투기꾼은 B지역의 아파트를 팔아서 가격 하락을 부채질한다.
이렇게 가격이 하락하는 지역에선 건설업체는 아파트를 더 이상 공급하지 않는다.

아파트의 수요공급은 '보이지 않는 손'(가격)을 통해서 조정된다.
투기꾼은 '보이지 않는 손'이 역활하는데 도움을 준다.
만약에 투기꾼이 수요공급에 대한 정보를 잘못해석해서 투기하였다면... 투기꾼은 자신의 책임으로 파산하게 된다.
세금을 내고 파산에 대해서 책임을 진 투기꾼은 비난 받을 이유는 없다.

사실 아파트 가격에 영향을 미치는 변수와 정보는 수없이 많다.
이러한 정보를 제대로 분석하여 자기 책임 하에 투자하는 게 투기꾼의 역할이다.
아파트 투기꾼은 정보해석자인 동시에 정보 전달자이며 가격을 통해서 시장에 신호를 보낸다.
우리 사회는 미래 정보를 적극적으로 찾고 해석하고 이를 가격에 반영하는 아파트 투기꾼들 때문에 한정된 자원인 아파트를 좀더 효율적으로 공급할 수 있게 된다.
즉 향후 아파트가 더 많이 필요한 곳에 더 많은 아파트가 지어지고, 불 필요한곳엔 더 이상 공급이 없게 되는 것이다.
자원(아파트)을 효율적으로 배분하는데 투기꾼들은 본인들이 의도하지 않은 도움을 주게 되는 것이다.

또 다른 비난 받는 부동산 투기꾼이 있다.
바로 1가구 다주택자들이다.
이들은 자기가 살집 한 채만 사면되는데 남이 살 것 까지 삭쓸이 해서 집값을 올려놓았다고 비난받는 투기꾼들이다.
정말로 1가구 다주택자는 비난받아야 마땅한 투기꾼인가?
불과 몇 해 전 만해도 정부가 세제상의 혜택까지 주면서 주택 임대사업을 장려했다.
왜냐하면 집 없는 사람을 위해서 누군가가 집을 지어서 세를 놓아야 무주택자도 전세살 수 있기 때문이다.
전체적으로 집의 공급이 늘어야 집값이 하락한다.
그런데 집의 공급을 늘리려면 누군가 사주는 사람이 있어야한다.
그래서 정부는 여유 있는 계층사람에게 주택을 더 많이 사라고 세제상의 혜택까지 주고 권유까지 했던 것이다.
IMF이후 1가구 다주택자들이 집을 많이 사주어서 덕분에 건설경기가 활성화되고, 주택에 들어가는 자재와 가전제품을 공급하는 기업들도 살아나고, 경제가 살아난 것이다.
그런데 막상 집값이 오르자 1가구 다주택자들은 파렴치한 투기꾼이거나 공공의 적이란 비난을 받고있다.
많은 1가구 다주택자들이 IMF 당시 집값 폭락으로 망하기까지 했다는 사실은 전혀 기억되지 않는다.
1가구 다주택자들은 비난 받아야 할 투기꾼이 아니다.
오히려 주택가격 안정을 위해서 정부가 권장해야한다. 이들이 많아질수록 집값은 더욱더 안정된다.
그들이 비난 받아야할 근거를 전혀 모르겠다.
만약에 1가구 다주택자가 범죄(?)라면 법으로 마땅히 금해야 하지 않을까?

자신이 투기꾼인줄도 모르고 투기꾼을 비난하는 경우도 있다.
“신문에 부동산 전문가가 부동산 가격이 그동안 너무 올랐고 앞으로 내린다고 해서 집을 팔았어요. 근데 집을 판 뒤로 계속 올라서 손해를 봤어요. 집값이 이렇게 오른 것은 모두 투기꾼 때문이죠. 투기꾼을 잡아 족쳐야 해요.“라고 분노하는 네티즌을 보면 씁쓸하다.
브라운스톤이 보기엔 그 역시 시세하락을 예측하고 돈을 벌려고 한 투기꾼에 지나지 않기 때문이다.
그는 실패한 투기꾼이며 성공한 투기꾼을 질시하는데 지나지 않는다.

무주택자가 지금은 집값이 너무 비싸 나중에 하락하면 사야지 이렇게 생각한다면.. 그는 본인의 의도와는 달리 투기자의 논리를 따르고 있는셈이다.
왜냐하면 그 역시 시세하락을 예상하고 돈을 벌려는 투기자의 논리를 따르고 있기 때문이다.
본인은 전혀 동의하지 않겠지만 이 처럼 무주택자도 투기꾼의 처지에 빠질 수도 있다.
어떻게 보면 우리는 주택값이 아무리 비싸든 싸든 필요할때라면 언제든지 사야한다. 배고픈 사람이 매일 쌀을 사듯이...
그런데 무주택자가 너무 비싸기에 안사고 나중에 하락하면 사겠다고 생각한다면 그 무주택자는 투기꾼의 논리를 따르고 있는 셈이 되버린다.
(무주택자는 집값이 아무리 비싸도 무조건 집을 사야한다고 주장하는건 전혀 아니다. 필자가 바라는것은 그 반대에 가깝다.)
엄밀히 논리적으로만 따져보면 일반인의 생각과 달리 무주택자도 투기꾼이 될 수있다는 것이다.

만약에 누군가 비난 받아야 한다고 하면, 경제적인 관점에서만 본다면 실패한 투기꾼이 비난받아야 한다.
왜냐하면 실패한 투기꾼은 미래 정보를 잘못 해석해서 우리 사회의 귀중한 자원을 낭비하도록 하였기 때문이다.
만약에 우리 사회에 멍청한 실패한 투기꾼만 있다면 귀중한 자원의 투자와 배분이 잘못되어서 경제발전에 엄청난 악영향을 끼치게 될 것이다.

또 다른 오해를 살펴 보자!
"주식투자는 무조건 투자이고 부동산투자는 모조건 투기이다"라는 말이 사실일까?
한국의 개인 주식 투자자의 95%가 투자기간이 1년 미만인 단기 주식 투자자이다.
외국에선... 일부 인사는 이렇게 말한다. "주식시장의 단기 투기자들은 자본시장의 기생충과 거머리같은 존재이다. 이들에게 단기 차익에 대한 자본이득에 대해서 중과세하여 단기투기자들이 발 못붙이게 해야한다."
(단기 주식 투자자의 투자자금이 기업의 장기 운용이나 설비자금으로 기여하지 못한다고 보기에 이러한 주장을 펼친다.)
워렌버펫도 이러한 주장에 동조한다.
사실 우리나라 주식투자자는 본인이 주장하는 의도와 믿음과는 달리.. 투자행태를 보면 모두 대다수가 실제 투기꾼에 지나지 않는다.
특히나 현물에 대한 포지션 없이 하는 옵션 선물투자자는 100% 투기꾼이다.
그러나 우리는 단기주식투자자와 옵션선물투자자를 파렴치한 투기꾼이라고 비난하진 않는다.

브라운스톤이 보기에 이상한것은.... 단기 주식 투자자들이 자신들이 자본시장의 기생충이라고 비난받을 수도 있다는 사실은 전혀 모른채 자신을 국가 발전에 대단히 기여하는 애국자 인양 착각하면서 부동산 투기자를 파렴치범으로 비난하는걸 보면 우스울 뿐이다.
필자가 보기엔 단기 주식투자자나 부동산 투자자나 무차별하다.
부동산펀드,경매펀드 가입자는 건전한(?)투자자이고... 직접 부동산 투자하면 공공의 적인 투기꾼인가??? 정말 모순이 아닌가??
브라운스톤은 주식투기꾼이든 부동산 투기꾼이든 세금을 내고 규정을 지킨다면 비난받을 이유는 없다고 본다.
단기주식 투자자도 본인 의도와 달리 다른 주식 투자자에게 환금성을 제공해준다는 면에서 나름대로 자본시장에 기여한다.
부동산의 투기자도 다른 부동산 투자자에게 환금성을 제공해준다는 점에서 마찬가지다.

인간은 누구나 자신이 어렵고 실패했을 때 자신 탓으로 돌리는 대신에 남을 비난하기 쉽다. 그게 보통의 인간본성이다.
그래서 누군가가 아파트사서 또는 땅을 사서 돈을 왕창 벌었다고 하면 박탈감과 질시감에 사로잡혀 투기꾼 탓으로 비난하기 쉬워진다.
브라운스톤이 보기엔 비난받아야할 투기꾼은 없다. 실패한 투기꾼과 성공한 투기꾼만 있을 뿐이다.

투기꾼이 거품을 만들었기에 비난한다고 한다.
그러나 투기꾼이 거품을 만들었다면 거품으로 망하게 그냥 내버려두면 되지 비난할 필요는 없다.
주식도 상투를 잡으면 깡통차듯이 그것이 거품이면 거기에 투자한 사람이 결국 깡통을 차게 된다.
자기의 책임하에 대박이든 쪽박이든 차겠다는 데 남이 거품 집을 사던 땅을 사든 반대하고 비난해야 할 이유가 뭐있을까? 비난의 배경에는 다른 심리적인 이유가 있지 않을까?

정말 중요한건 게임이 아직 끝나지 않았다는 것이다.
누가 알겠는가? 혹시 아파트 가격이 폭락해서 지금의 승자가 패자가 될지. (현재의 시세가 정말 거품이라고 믿는자는 최후의 승자가 될 것이기에 분노할 이유가 있을까?)
복잡하고 급변하는 시장에서 최후의 승자가 되려면 정보를 해석하고 판단하는 능력을 스스로 키워야한다.

부연설명...
부동산투자가 제품 생산 활동에 직접 관여하지 않고 얻는 이익은 불로소득이기에 비난받아야한다는 주장에 브라운스톤은 동의하지 않습니다.
왜냐하면 금융업이나 유통업도 생산에는 전혀 기여하지 않고 이익을 얻고 있다.
생산활동이 없는 은행원, 증권사직원, 백화점직원을 우리는 투기꾼이라 부르지 않는다.
생산 활동에 전혀 기여하지 않고 월급받고 돈을 버는 신문기자도 투기꾼이라 부르지 않는다.
이들 모두는 정보 해석자이고 정보 전달자이다.
이들은 직접 생산 활동은 하지 않지만 재화나 자본이 효율적으로 배분되어 경제가 잘 운용되도록 정보를 제공하 고 전달하는데 기여를 한다.
결국 생산 활동에 관여하지 않고 돈을 번다고 해서 비난 받을 이유는 전혀 없다는 것이다.
부동산 투기꾼, 주식 투기꾼 역시 정보 해석자이고 정보 전달자이다.
만약에 투기꾼이 없다면 이러한 정보 전달자의 역할을 누가해야하나?
정부가 해야 한다. 정부가 이러한 역할을 하려면 엄청난 천문학적 비용이 필요하다.
공산국가에서 정부가 중앙집권계획경제를 통해서 정보해서과 전달을 하려했지만 알다시피 실패로 끝났다.
정부가 시장의 수많은 정보와 변수를 제대로 분석해서 자원의 생산과 배분계획을 세운다는 것은 불가능하며 비효울적이다.
공산국가에서 보듯이 자원의 낭비만 가져왔다. (정부가 집값을 정해주는 나라가 공산국가이다.)

투기꾼의 의도하지 않은 정보해석과 전달역활 때문에 우리 경제는 좀더 효율적으로 작동할수 있게 되는 것이다.
우리가 비난하는 땅 투기꾼의 역할도 마찬가지이다.
땅 투기꾼이 정보를 해석하고 반영하여 땅값을 올리면, 비싼 땅은 더욱더 아끼고 효율적으로 사용하게 된다.
비싼 땅에는 빌딩을 짓는 등 고밀도로 개발하여 비싼 자원을 더 아끼고 효율적으로 사용하게 된다.
이처럼 땅투기꾼도 가격이란 '보이지 않는 손'의 작용을 통해서 희소자원인 땅을 낭비하지 않고 효율적으로 개발할수있게 하는 역활을 하게된다. 몰론 땅투기꾼이 이러한 바람직한 의도를 가지고 한 행위는 아니지만...

땅값이 오른건 불로소득이니 사회가 공유해야 한다고요?
그래서 양도소득세로 국고로 환수하지 않나요?
정말로 땅투기가 공공의 적이고 범죄라면 애시당초 법으로 금해야 옳지 않은가?
세금을 내고 법이 정한 범위내에서 게임의 룰을 따른다면 부동산 투기꾼이 돈을 벌었다고해서 우리가 비난할 이유는 별로 없어보인다.
세금 한푼내지 않는 사람이 세금낸 투기꾼보다 공동체를 위해서 더 많은 기여를 하였다고 볼수있나?

땅투기로 인한 이익이 근로소득에 비해 너무 많다고 주장한다.
맞다. 감정적으로 받아들이기 정말 힘든 사실이다.
그런데 이게 자본주의가 심화되면 될수록 이러한 현상이 나타난다. 자본주의 게임의 법칙이다.
만약에 이것이 불공평하다고 생각한다면 '게임의 룰'을 모두가 합의하에 바꾸어야 한다.
즉 법을 바꾸어서 땅투기,아파트투기로 인한 이익이 줄어들게 만들어야 한다.
사람들이 나빠서가 아니고...게임의 룰이 잘못되었기 때문이지도 모른다. 지금이 게임의 룰을 교정할 때 인지도 모른다.
그리고 새로운 게임의 룰에 따라서 경쟁하고 모두 승복해야 한다.

추가로...
브라운스톤이 스스로 욕을 얻어 먹으면서도 냉혹한 현실에 대해서 글을 쓰는것은 ... 많은 선량한 사람들이 자본주의 시장의 '게임의 룰'과 자본주의 시장의 게임의 법칙을 미쳐 몰라서......실패하고 좌절하고... 그리고 분노하고 있다고 봅니다...
이러한 것이 저로서는 안타깝게 느껴집니다.

게임의 법칙을 모르면 평생 당할수밖에 없기 때문이죠...
냉혹한 게임의 법칙을 말하다보면 빈익빈 부익부를 말해야하고... 그러나 귀에는 거슬리지만 게임의 법칙이기에 말하는 것입니다.
상처 받아 분노한 이의 감정을 건드리는게 저의 의도는 결코 아닙니다.