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미래의 블루칩 주거지역은 어디가 될까요?

이 역시 아래 "오늘날의 최고의 주거지 - 자타공인 강남이겠지요."와 마찮가지로 상세한 검증없이, 그냥 생각나는데로 한번 적어보겠습니다.
잘못 언급한 점도 분명히 있을테고, 빠트린 점도 분명히 있을터이니.. 너무 유념치 마시고, 그저 큰 맥락을 이해하시는데 도움이 되기만을 바랍니다. 이를 잘~ 이해하시면, 내집마련 전략에 도움은 될겝니다.

현재보다는 미래의 가치를 중심으로 얘기해 보겠습니다.
우선,
지도를 한번 쭉 펴보세요.

일단, 강남에다 동그라미를 크게 한번 치시구요.
그 다음은 중간 크기의 동그라미로 송파, 마포, 용산, 목동, 성동에다 하나씩 쳐보십시요.
이들지역은 서울 아파트 시장에서 부도심적 성격을 가지고 있는 지역입니다.
어떤 지역은 교육/주거환경이 좋고, 어떤 지역은 교통이 좋고..
그럼 하나씩 간단하게 나마 풀어볼까요?

강남 - 향후 10년간은 부익부 빈익빈의 현상이 가속화 될 지역으로 더 이상 설명 필요없음
송파 - 제2의 강남으로 볼 수있으리만큼 계획된 주거지이고.. 강남 접근성이 좋고.. 재건축의 수혜지역
마포 - 여의도/ 마포로 일대의 도시설계구역 지정을 통한 부도심 마무리 단계. 또한 상암동 개발의 직접 수혜지역
용산 - 전통적인 고급 주거지 동부이촌동과 한남동.. 그리고 용산미군기지 이전의 호재
목동 - 서울에서 가장 완벽하게 계획된 주거전용 신시가지.
성동 - 강남과 가깝다는 이유하나만으로 형성된 고가의 아파트. 단, 뚝섬개발의 호재가 남아잇는 곳입니다.

그 다음에는 한강변으로..
강북은 성산대교 부터 천호대교까지 굵게 줄을 그으십시요.
강남도 마찮가지이니까... 한강 위아래로 두 줄이 그어지겠네요.
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중간에 잠깐 잡담 한마디 하지요.

서울의 아파트 가격형성 조건 no.1+2은 무엇인가요?
교통+교육입니다.
가끔 많은 분들이 환경환경하는데, 이는 사실 실질적인 우선순위에서는 점 밀리지요.
부자들이 환경 좋은 곳을 선호하는 것은 사실입니다.
- 그리고 중산층이하에서는 사실 환경을 선호할 여유가 없죠. 먹고 살기 바쁜데... 교통이 최우선 조건일 수밖에 없다는 여담을 해놓죠.
그래서.. 부자들이 환경좋은 곳을 찾아 막 돌아다녔죠.
성북동, 한남동, 방배동, 평창동...
그런데, 서울의 높은 인구밀도 그리고 정부정책상 부자들의 환경을 지켜줄 가능성은 그리 높지 않았죠.
부자들이 환경좋은 곳에 들어가고, 차츰차츰 언저리로 부터 중산층도 아닌, 가난한 사람들이 따라 들어가고...
그래서 부자들은 결정을 합니다.
집은 생활편의시설이 좋은 서울에 살고, 환경좋은 곳에는 별장을 하나 짓지 뭐...
그래서 환경프리미엄은 중산층을 위한 프리미엄이 됩고 맙니다.
국민소득 10000불을 완전히 넘어서게되면 부자부터 중산층까지 1가구2주택이 본격적으로 시작됩니다.
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한강변 두줄은 무엇을 의미할까요?
한강 조망권?
아닙니다.
그건 교통을 의미합니다.
조금 더 지역을 좁혀본다면 강북도심까지. 강남도심까지 30분내 도달할 수 있는 강변지역을 선택하셔야 합니다.
음... 올림픽경기장에서 월드컵경기장 가실때.. 어떻게 가세요?
88도로 또는 강변도로죠?
... 거기에 핵심이 있습니다.

60년대까지 서울의 중심은 강북이었죠.
그다음.. 70년대부터 시작된 강남개발.
그다음.. 80년대부터 시작된 신도시개발
그다음.. 90년대부터 시작된 수도권외곽 개발 (신도시를 축으로...)
왜 이렇게 많은 주택이 필요하게 되었냐 하는 점은 ... 당근 인구증가에 따른 주택보급율 증대였을테고,
전에 말씀드린데로, 용인까지 택지가 개발이 나아가게 되면, 어떤 현상이 벌어지게 되나요?
주택보급율 100%가 넘어서는 시점이되고, 인구가 감소하는 분기점이 되지요.
그럼.. 주거지는 회귀합니다.
다시 서울로 움추려 드는 현상이 벌어지죠.
재건축. 재개발.... 이러한 거대한 도시 리스트럭쳐링 기술 및 고층아파트를 저가에 짓는 공법도 나왔죠.
결국 상기에 언급한 우수 주거지역과 서울과 수도권 외곽지역과의 차별화는 가속화 될 수 밖에 없을겁니다.

그리고
이제 좀 넓게 보면서 과천/ 판교에 별표를 치십시요.
자... 앞으로 10년이내에(물론 개발의 진행정도, 정부의 기존 정책유지의 전제하에)
강남을 누르고 1등 주거지로 변모할 가능성이 높은 지역입니다.
중요하게 지켜봐야 할 점은 과천은 재건축의 진행 및 지구단위계획 (아파트 평형 등)을..
판교 역시 개발계획 및 교육정책입니다.
전통적인 부자들은 사실 업무지역과 주거지역에 혼재된 곳에 살고 싶어하지는 않지요.
지금의 강남은 고급(아파트)주거지 형성단계가 마무리되지 않은 시기적인 상황이기에 발생된 상황이구요.
(이전의 고급 단독주택지를 보십시요... 어땠습니까?)
자.. 기회가 오면, 부자들은 서울과 조금 은 떨어져있는 우수주거지에 모이게 됩니다.
정부에 계신 분들에게 한마디하면, 과천의 재건축, 판교의 신시가지는 부자들을 위한 동네로 개발을 해도 서울의 균형개발을 위해 좋을 수 있다는 점 잊지 마시기 바랍니다.
물론 부자들에게 세금은 누진적용해서 듬뿍 걷구요.
이를 통해서 서민동네의 환경개선에 투자를 해야함은 당연지사입니다.

하나 더, 남었네요.
분당,일산에 세모표를 쳐보십시요.

.. 너무 길어졌습니다. 세모는 세모의 의미로 남겨놓고 이만 줄이겠습니다.
위에 언급한 지역을 중심으로 내집마련을 하시면, 짧게는 5년.. 길게는 10년뒤에는 최소한 후회는 없을겝니다.

너무 독설적이라 나무라지 마시고, 부동산뱅크 회원님 모두들 좋은 집 마련하여 행복하게 사십시요.