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아파트 가격의 차별화 경향과 전망? 이라...

>> 토론 ISSUE
강남과 강북 아파트 가격 차별화 확대!! 또한 같은 지역내라도 새아파트와 헌(?)아파트, 환경, 교통, 교육, 단지규모, 조망권, 로얄동/층, 브랜드 등에 따른 가격 차별화가 심화되고 있습니다.
*^^* 부동산뱅크 운영자님께서 위(↑) 토론 ISSUE에서 해답을 모두 적어 놓으셨구만요.

사실 외부에 글을 가끔 기고할때는 자료도 좀 뒤적거려보고, 유사주제하에 출판된 책도 좀 찾아보고, 논어/맹자등 동양고전 및 서양신화도 인용하고는 하는데, 커뮤니티에 글을 올릴 때는 그냥 펜(자판)가는 데로 쓰지요.
그러한 이유에서 좀 정확하지 못한 얘기를 할때도 있고, 때로 아예 틀린얘기(특히, 숫자)도 있으니, 너무 나무라지 말고 읽어주십시요. 아마 큰 줄거리는 맞을 겁니다.

그럼.. 저도 한말씀 드리겠습니다.
저는 부동산은 자연환경 보다는 인문사회환경적인 측면에서 바라보도록 합니다.

오늘날의 최고의 주거지 - 하면, 자타공인 강남이겠지요.
왜 그렇습니까?
첫번째로는 "계획된 대형 신시가지이기에 - 즉, 정부의 Newtown 정책" 가지는 여러가지 매력이 있지요.
반듯반듯한 도로에, 공공시설, 백화점을 비롯한 각종 편의시설 등등 - 사람이 모이기 마련이겠지요.
정부는 인구의 분산을 위해 막대한 지원을 아끼지 않죠.
처음에는 그렇게 시작되었습니다.

그런데, 이렇게 모여든 사람들이 어떤 사람들이었습니까?
사실, 전통적인 부자들은 아니었지요. 진짜 부자들은 아직도 강남에 살지는 않는다죠? 아마..
그들은 부자가 되고싶어하는 사람들 - 중간(중인)계층이었죠.
그러나 그꿈을 이루기는 쉽지 않고 - 그런 사람들은 본인들이 이루지 못한 소망을 아래세대에서라도 꼭 이루어주기를 바라는 미련 같은게 있습니다.
그래서 자식들에 대한 교육을 누구보다도 각별하게 시작했습니다. - 그리고 이 교육정책은 70년중반부터 시작된 정부의 우수고교 강남이전 계획과 맞아 떨어졌구요. (또 한편 분당, 일산등 경기도 지역 교육평준화 실시도 한 몫했으려니 생각합니다.)
그렇게 되면, 어떤 일이 벌어집니까?
이렇게 형성된 교육여건이 두번째 이유라고 할 수 있습니다.
반면, (우리나라의 교육열기) 하위계층(?)도 따라하는 현상이 시작되게 마련이고, 가난의 상층부에 있는 사람들이 이곳으로 들어올려고 막대한 희생을 치루게 되지요.

세번째 이유는, 관성의 법칙이라고 붙여볼 수 있게지요.
한번 형성된 우수한 "사회(Community)"는 가속화되고, 또 장벽을 치게 되지요.
서로 아파트 가격을 올리는 겁니다. 어차피 강남사람들은 강남내에서 이동하는 경향이 정착이 되게 되니, 이제 가난한 사람이 들어오지 못하게 말입니다.
물론, 이는 시간을 두고 진행이되죠. 또한 이는 누가 선동하기 보다는 주거지역의 경제논리에 의해서 자연발생적으로 일어나게 됩니다.
이런 현상은 우리나라 뿐만이 아니라 미국, 일본, 서구등의 부자 동네에서 역시 나타나는 현상이죠.
부자는 가난한 사람들이 옆에 사는 것을 싫어하거든요. 그래서 부자들의 도깨비방망이 - 경제논리로 바라케이트를 치고, 이건 합법적이죠.

네번째는
부자들의 주거지 Shift입니다.
우리나라에서 전통적인 부자동네가 어딘지 아시죠?
성북동, 한남동... 한단계 아래 평창동 정도 일까요?
세번째 이유 - 관성, 장벽이 성숙되면, 전통적인 부자들중 신흥세력이 막대한 프리미엄을 지불하고 (이사람들은 지불능력이 있으니까요..) 들어옵니다.
왜냐구요? 전통적인 주거지역의 주변이 허물어지기 시작하거든요.
빌라라는 이름으로 말입니다.
진짜 부자동네의 core에 사는 사람들은 상관않하지만, 신흥부자들은 더 차별적이죠. 동네를 안에는 쾌적하지만, 동네로 들어서는데 즐비한 빌라(이것도 사실 고급이긴 한데..)들이 싫은 겁니다.
그래서 차라리 강남으로 가자! 라는 현상이 벌어지고... 가격은 한번 더 Shift되죠.
이 현상이 70%정도 진행되면, 그 지역은 완전한 부자동네로 자리잡게 됩니다.

...
위에 양해 구한데로 자판가는데로 쓰다보니... 글만 길어 졌습니다.
오늘은 이만 줄이기로 하지요.
다음번에는 10년을 내어다보고, 어떤 지역이 흥하고, 어떤 지역이 망할지 언급해 보도록 하겠습니다.
아시겠지만, 강남이 언제부터 강남이었습니까?
위에서 네번째 - 주거지 Shift는 10년주기로 일어날 수도 있다고도 하죠.

하나만 더 말씀드리죠.
약 20년전부터 서울이라는 도시의 주거지 성장모델은,
경부축을 따라 용인까지 갈것이라는 예상을 했습니다. 용인까지가 한계선이죠.
이제 용인까지는 다 갔지요?
그럼... 다음으로는 어는 방향으로 주거지가 형성되어 나갈까요?