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2003년의 10.29조치 이후 거래도 없고 가격도 약보합세이던 주요지역 집값(아파트값)이 금년초를 기점으로 급반등함으로써 집값에 낀 거품을 걷어내야 한다는 폭락론자들의 주장이 난무하고 있습니다.
그러나 확실한 근거에 입각한 거품론이 아니라 다분히 감정적인 주장들이 대부분이기에 그에 대한 제 의견을 밝혀볼까 합니다.

아파트값 거품을 외치는 분들이 아파트값이 폭락할 수 밖에 없는 근거로 제시하는 것은 (1)IMF와 같은 경제위기상황의 도래 (2)부동산과열로 인해 10년의 장기불황을 겪은 일본의 전철을 밟을 가능성 (3)청년층을 비롯한 실업률의 증가로 인한 소득 감소 (4)100%에 근접하는 주택보급률 등이라 생각됩니다.

그럼 폭락을 주장하는 분들의 견해가 가지고 있는 문제점에 대하여 말씀드리겠습니다.

(1) 제2의 IMF를 겪게 될 가능성
한국의 외환위기는 대우그룹이나 뉴코아그룹처럼 과도한 부채에 허덕이던 외화내빈의 거대기업들이 위기가 닥치자 이를 극복하지 못하여 무너지고 이들에게 돈을 빌려준 은행들도 같이 도산해 버린 것으로 요약 정리할 수 있습니다.

아시다시피 대우,뉴코아,동아 그룹등은 부채비율이 적게는 1.000%에서 많게는 2.000%에 이름으로써 사실 사업해서 이자갚기도 빠듯한 기업들이었습니다. 한마디로 한계기업들이 위기를 맞아 망해버린 것입니다.

그후 살아남은 기업들은 어떻게 되었습니까?
삼성이나 현대차 그릅은 말할 것도 없고 유가증권시장의 많은 기업들의 부채비율이 100% 전후까지 내려가 있는 상태입니다.
재무구조가 좋기로 유명한 미국의 기업들도 평균 부채비율은 200% 정도입니다. 한마디로,외환위기 아니라 그보다 더한 것이 닥쳐도 망하지 않는다는 것입니다.

(2) 부동산 버블로 불황을 겪은 일본을 답습할 가능성
부동산이 전성기일 때 일본은 부동산 담보대출비율을 100% ,심지어는 미래의 가격상승까지를 감안하여 100% 이상의 과도한 대출을 해 주었고 마침내 부동산이 하락하자 은행과 부동산 소유자의 연쇄파산을 가져온 것입니다.

그러나 한국은 일본을 반면교사로 삼아 부동산의 실제가격의 50%를 넘기지 않는 한도내에서만 대출해 주고 있는 실정이므로 설령 부동산값이 어지간히 하락한다 해도 은행과 부동산 소유자가 함께 도산할 가능성은 별로 없습니다.

(3) 실업률의 증가와 신용불량으로 인한 소득감소
삼사십대의 장년층 뿐만이 아니라 대학을 갓 졸업한 이십대 청년층의 실업이 심각한 사회적 문제를 야기하고 있고 신용불량자들이 아직도 많이 남아 있어 경제적 활동을 하는 데에 곤란을 겪고 있는 것이 사실입니다.
그러나 이러한 사회적 소외계층이 상당부분 존재함에도 불구하고 2004년의 1인당 GDP는 14.000불을 넘어섰습니다.

즉, 명퇴당한 제일은행원들은 실업자신세일 가능성이 크지만 살아남은 제일은행원들은 어느새 고소득층의 반열에 올라있고, 삼팔육이니 사오정이니 오륙도니 하지만 대기업 직장인들의 연봉은 수년전에 비하여 엄청나게 증가함으로써 우리사회의 빈익빈 부익부가 심화됨으로써 메이저 리그와 마이너 리그로 확연히 구분된다는 것입니다.

(4) 100%에 가까운 주택보급률
혹자는 한국의 주택보급률이 거의 100%에 가까우니 이제 집문제는 끝났으며 더 이상 집 때문에 고민할 필요가 없다고 합니다.
그러나 100%의 주택보급률에는 이미 폐가가 되어버린 농어촌 주택도 포함되어 있고 요즘 사람들이 들어가 살기 싫어하는 단독주택이나 다가구 주택의 옥탑방,반지하도 전부 포함하여 계산한 것이므로 그다지 큰 의미가 없습니다.

그렇다면 이제는 아파트값이 폭락할 수 없는 이유를 말씀드리겠습니다.

(1) 인플레이션 현상
세계적으로 유가가 상승하고 있고 철근을 비롯한 원자재가격이 급등하고 있습니다. 또한 지하철 요금을 비롯한 생활필수품의 가격도 슬금슬금 오르고 있습니다.
이처럼 물가가 상승하는 시기에는 실물자산의 가격도 오르게 되어있으며 부동산도 예외가 아닙니다.

(2) 정부의 경기부양책의 실시
경제성장률에 목메달고 있는 정부와 여당은 경기부양을 위해 재정을 조기에 집행함은 물론이고 필요하다면 적자재정이라도 편성할 작정입니다.
그로 인한 부담은 후세의 세대들이 할 것이고 지금의 집권세력은 알 바 아니라는 태도입니다.

또한 행정복합도시를 비롯하여 전국 곳곳에 기업도시를 건설하겠다고 함으로써 전국의 부동산을 들쑤시고 있습니다.
더우기 토지를 수용당하고 현금을 쥐게 될 지주들은 일부는 근방의 대토를 구입하겠지만 일부는 돈싸들고 서울을 비롯한 수도권으로 올라와 입지좋은 아파트를 자식들을 위해서든지 또는 자신의 노후보험용으로 구입할 가능성이 많습니다.

(3) 보유세의 증가와 주택보급률의 상승
참여정부 들어서서 보유세가 점점 증가하고 있고 다주택자에 대한 양 도소득세도 거의 몰수라고 할 지경에 이르고 있습니다.
그래서 일부에서는 이제 주택을 투기의 수단으로 하는 시대는 끝났다는 말도 있습니다.

따라서 이제는 실수요자 위주로 재편됨으로써 3급지에 있는 아파트 두세 채 보다는 1급지에 있는 아파트 한두채로 압축해서 소유하는 경향이 증가할 듯 합니다.
또한 3주택 이상은 세법이 변하지 않는한 적어도 1주택을 매각할 때 양도소득세가 살인적인 수준이므로 2주택자의 신규 주택수요는 별로 없을 듯 합니다.

이러한 1급지에 대한 투기적 수요의 감소는 필연적으로 임대주택의 공급감소를 가져올 것이고 그 결과 1급지의 아파트는 보유세를 세입자에게 전가시키는 현상이 나타날 것이며 이는 전세의 월세로의 전환이라는 형태로 나타날 것입니다.

또한 주택보급률이 증가하고 국민소득이 증가함에 따라 주택에 대한 수요도 고급화함으로써 단독,다가구,변두리 소형아파트등 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 주택은 가격이 급등하기는 어렵고 오히려 지금보다 더 떨어지는 경우도 있을 것이나 선호지역의 선호하는 평형의 아파트들은 통상적으로 예상할 수 없는 수준까지 급등할 가능성이 다분합니다.

많은 분들이 2006년이나 2007년 경에는 지난 2~3년전과 같은 아파트값의 급등이 나타날 것이라며 그 근거로서 현정권의 임기가 끝나감에 따른 레임덕을 원인으로 들고 있습니다.

그러나 이런 정치적인 관점은 배제한 채 수요공급이라는 순전히 경제적인 관점에서만 보더라도 앞으로 1~2년 후에는 아파트값이 급등할 가능성이 큽니다.

그 이유는 지난 2004년에 경기침체의 여파로 건설회사의 아파트 수주물량이 2003년에 비하여 25% 밖에 안되었고 그 결과는 건축기간인 2년 반 내지는 3년 후에 신규아파트의 급감이라는 형태로 나타나고 그 결과 아파트값이 상승할 확률이 크다는 것입니다.

결론적으로 말씀드리면, 이상에서 밝힌 몇가지 이유로 말미암아 차후 아파트값은 지금보다 하락할 가능성보다는 상승할 가능성이 많다는 것이 제 주장입니다.