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이미 많이 오른 곳이 왜 올랐는지를 분석해 보면 해답은 있을듯 합니다.

3년후엔 사실 재개발과 재건축이 동시에 입주를 진행하게 됩니다.
그렇다면 재개발이나 재건축 등에 투자한 사람들은 일명 유산자일터인데 그들이 돈이 없어 판다는 것은 이치에 맞지 않아 보이고 어차피 양도소득세가 있는한은 과도한 세금을 부담하기 싫어서 안팔 것 같습니다.
그리고 재건축이나 재개발 되는동안 남의 집에 전세를 살게된 사람들은 다 자기집이 생김으로써 자기집에 입주하려고 노력을 할 것입니다.

그렇다면 시장에는 전세 매물은 기형적으로 많아지고 매매물건은 없어지는 결과가 생기지 않을까요?
시장에 공급되는 주택 수 중에서 재건축 혹은 재개발 가구수는 차감을 하는 것이 맞아 보입니다. 이유는 이미 살던 사람들이 있기에 그렇습니다
만약 모 아파트에서 1000가구 분양을 하는데 재건축 조합원수가 800명이라면 그리고 일반 분양가구수가 200가구라면 이것의 공급량은 1000가구가 아닌 200가구라고 보시는 것이 맞을듯 합니다.

하여 3년뒤 공급량은 입주물량이 많더라도 매물화 될 수 없는 그런 집들일 것이기에 허수가 존재합니다.
낡디낡은 재건축에 실제 거주한 사람이 별로 없는 현실에선 거주요건을 맞추지 못하고 비싼 양도세를 내는 것은 그들이 택할 방법이 아닌듯 하기 때문입니다.
비록 6억이 초과되어 양도세를 낸다고 하여도 조금 내는 방향을 찾을 것 같지 거주요건도 맞추지 않고 세금을 내서는 자산의 감소를 면할 길이 없습니다
그동안 내집만 오른 것도 아닌데 집 팔아 이사를 가려면 집을 줄여갈 수는 없는 노릇이기에 ...

하여 3년뒤 시장에는 현재와 같이 빈익빈 부익부가 심화되리가 봅니다.
지금도 어느한 쪽은 오르지만 분면 떨어지는 곳도 있을 터인데 지금 집값이 싸다하여 미래엔 오를 것이라는 생각은 하지 않는 것이 타당할 것 같습니다.
그 누구도 투자가치가 없는 집에는 관심을 두지 않기 때문인데요.
해서 모두 비싼 집 투자가치가 있는 집들만 찾는 것은 아닐까요?
그러다 보면 이미 비싼 집임에도 불구하고 선호도의 증대로 인하여 더 오를 확률이 다분해 보입니다.

아직은 주택에 거품이 있다고는 이야기 할 수 없을 수준이나 미래엔 거품도 발생할 가능성도 있어 보이기도 합니다.
그런데 거품이란 어차피 시장에서 인정되는 거품이기에 딱이 거품이라고 말을 할 수 없을지 모르겠습니다.

제 예측으로는 3년뒤 전세 매물이 많아지는 것이 상식의 범위에 들어간다고 볼 수 있을듯 합니다.
다만 그동안의 트렌드의 변화로 인하여 시장에서 전세라는 단어자체가 많이 쓰여지지 않고 퇴화하는 시장으로 가지 않을까 합니다.

이미 전세를 낀 집은 담보대출이 되지 않습니다.
그런데 전세보다 담보 사정가격이 큽니다.
그렇다면 집주인 입장으로는 전세를 주는 것보단 대출을 내서 이자를 부담하고 월세를 받는 것을 선호히게 될 듯 합니다.
집주인이 자선사업가도 아닌데 최대 수익을 추구하는 것이 당연히 맞기에 그렇습니다.
만약 전세를 월세로 바꾸게 되면 대출금이자를 다 내고도 약간의 돈이 남기에 시장에선 전세가 사라질 것으로 예상합니다.
아울러 비싼 보유세제가 그것을 촉진할 것으로 보여지기도 합니다.

하여 3년뒤에는 시장에 전세가 그리 많지 않을 것으로 예측이 되며 바람직한 방향은 아니지만 서민들의 주거비용 상승은 이루어질 것 같습니다.
입주 물량은 많아도 양도세로 하여 시장에 출회될 물건이 적고 팔아야 할 이유도 없다고 판단이 든다면 집값 안정은 요원해 보입니다.

그런데도 불구하고 공급을 무시한 정책으로 집값을 잡으려고 하는 것은 현 정권 집권 기간동안만 별일이 없으면 된다는 아주 근시안적인 생각으로 보여집니다.
이 땅에 오래 살 사람들은 다 알고 있는데 집권 당만 그것을 무시하네요.
지금 일부 지역이 오름세를타는 것도 저와 같은 생각으로 오르는 것은 아닐까 생각이 든답니다.

지금 각종 규제로 하여 공급을 축소시키게 되면 나중엔 희소가치가 상승함으로 현재와 전혀 다른 재앙적인 상승을 일으킬 가능성이 다분해 보임에도 불구하고 규제를 퍼부어 대는 정권의 메시지가 부자들에게 그래 버티면 이긴다는 생각을 갖게 하기 충분하기 때문이라고 판단을 합니다.
이러니 백약이 무효요 각종 규제가 퍼부어져도 눈하나 깜짝하지 않게 되겠지요.

아직도 힘으로 시장을 잡으려는 시도를 하는 정권이 불쌍하기 까지 합니다.
그동안의 정체성을 부정할수도 없고 자신들의 과거에 대한 부정을 하지 않으려 함으로써 문제는 점점 커진다고 볼수 있을듯 합니다.

시장은 시장으로 푸는 것이 상책입니다.
질 높은 주택의 수요를 창출하려면 신도시를 짓더라도 효과적으로 지어야만 성공이 가능합니다.
지금은 절대 주택 수가 모자란 상태가 아니기에 예전처럼 깃발만 꽂으면 분양이 되는때가 아닙니다.
그럼에도 불구하고 아직 과거의 미망에서 깨어나지 못한 잘못된 정책이란 것을 국민들이 알기에 정부의 말은 이제 씨알도 먹히지 않는 메아리가 되고 있습니다.

3년 후 전세는 분명 지금보다 가격이 낮아질 것입니다.
이유는 전세 공급량의 확대와 아울러 현재와 같은 이전수요 발생이 어렵기때문에 이전수요 감소에 따른 하락세가 예측이 됩니다.
아울러 과도한 보유세 부담으로 하여 시장에선 전세가 축소되는 현상을 급격히 보이지 않을까 걱정됩니다.
서민들의 주거안정을 위해선 정부가 국민들이 낸 혈세로 정책을 펴는 것이 맞아보입니다만 그렇다고 해서 시장의 기능을 마비시켜서는 대안이 없습니다.

시장은 시장으로서의 기능을 할 수 있도록 도와주는 것이 정부의 몫일 겁니다.