부동산 정보포털에서 거래포털로!

토론방이 토론주제가 바뀔듯하면서 계속 이어지네요. 아마 점차 토론의 강도가 강화되어 그런 것 같습니다. 미래의 주거중심축은 다시 강남이 되어서는 안된다는 이야기를 하고자 합니다.

강남은 70년도 시절에 강북의 주택난 해소차원에서 논밭밖에 없는 강남을 택지화하여 정부입장에서는 소기의 목적을 달성하였다고 봅니다. 이제는 복잡해지고 살만해지고 정부말 믿고 따른 사람들 부를 축적하여 좋아졌습니다. 아니 그보다도 더 지나쳐서 과열로 치달으니까 이제는 통제를 해야 하는 지경까지 왔습니다. 강남에 사는 주변사람들까지도 매스콤이나 여러매체로 인하여 너무 많이 소개되었고 지자체가 되면서 부는 부를 부르는 그들만의 리그가 계속되고있습니다.

자본주의 사회에서도 지나치게 한쪽에 부가 너무지나치면 국가적인 안위차원에서 분산을 시켜야 하는 것입니다.

제가 한가지 예를 들지요. 예전에 전자제품하면 서울에서 어디에 사러갔나요. 바로 실속파는 세운상가를 찾았습니다. 수도권의 거의 전부의 인구가 지하철을 타고 종로3가나 5가역에 내려서 컴퓨터나 가전제품을 사게되었지요. 전국에서 제일 저렴했으니까요. 그렇게 되다보니 종로3가길은 미여터지게 되었지요. 이 상황에서 정부는 어떻게 했나요. 세운상가를 초고층으로 지었나요. 그 주변을 전부헐어 초고층 빌딩을 지었나요. 그러면 지을 때까는 어떻게하구요. 당연히 대안을 찾아야 되는 것이지요. 국가적인 경쟁력을 위해서도 말이지요. 그래서 탄생한게 용산전자상가입니다. 처음에는 용산으로는 업체부터해서 개인들도 도무지 갈려고 생각하지 않았답니다. 유동인구가 차이가 나고 홍보및 인프라가 부족했으니까요. 지금은 용산이 명실공히 전자상가의 매카가 되었지요. 이렇게 되기까지는 10년이란 세월을 흘려보내고 나서야 정착이 되었습니다.

노태우 대통령시절에 집값대란이 날때는 어땠습니까? 5대 신도시 100만호를 삽떴지요. 분당,평촌,산본,중동,일산신도시인데요. 그중 지금 제일 잘나가는 분당에 대해 소개하면 도로도 안뚫고 신도시를 입주시키니까 출퇴근이 불가능할 정도로 교통대란이 났지요. 그리고 그 문제가 무려 5년이나 지나서 해소가 되었고 10년이 넘어서 정착을 하는 것입니다.

지금 강남도 리모델하는 세운상가처럼 용산전자상가로 중심축이 이동한 것처럼 쾌적한 강남으로 거듭나야 하며 그 중심축은 개발비용이 훨씬 더드는 쪽으로 확산을 시켜 중심축을 이동을 시켜서 운동장을 넓게써야하는 것은 정부의 몫입니다. 예전에도 그랬던 것처럼 중심축을 이동하지않고는 절대 강남이 새로 탄생할 수 없습니다. 온갖규제를 해도 진입하는 인구가 많은데 규제를 안한다면 끔찍하죠. 돈놓고 돈먹기가 될 것입니다.

한가지 더 첨언한다면 고금리 고성장시대는 이제 졸업을 하고 저금리 저성장시대에 돌입했다는 것입니다. 저성장시대에는 허리띠를 조르고 구조조정을 하는 것 만이 살길입니다. 호화판을 벌일때가 아니라는 것이지요. 수익이 줄어드는 구조인데 호화판이 말이나 됩니까? 10개허용할 것 5개 허용하고 신중에 신중을 기해야 하는 것입니다.

63빌딩이야 사무,복합빌딩이지만 주거의 공간으로 63빌딩같은 초호화아파트를 지어서 그들만의 리그를 누리겠다는 발상을 하기엔 부의 축적과정이 너무 빈약할 지도 모릅니다. 그리고 과연 현재 재건축 소유주들이 63빌딩처럼 호화 건물을 지어 매년 나갈 유지비를 감당할 지도 의문입니다. 빌게이츠가 수천억불 저택을 짓고사는 것과는 차원이 다른 이야기지요.

기존주택에 저금리로 인한 자금이 몰려봐야 개인이나 시공,건설업체의 뱃속만 불려주는 꼴이 되며 미여터지는 도로에 건설을 위한 도로혼잡, 환경파괴가 일어날 것입니다. 중국처럼 상하이에 초고층 짓고 띵가띵가 잘나가는 것은 고성장시기에 있는 중국이나 가능한 이야기지 그 어느나라도 그렇게 한 사례가 없고 가까운 일본만 해도 저금리 믿고 마구마구지어 부동산 붐 일으키다 쪽박차지 않았는가?

이제는 기존건물은 그냥두자 새로운땅 새 택지에 초고층을 짓는 것은 몰라도 기존 멀쩡한 주택을 재건축함에 있어서 초고층 허용은 택지환수등 사회공헌도가 탁월한 경우에 한하여 제한적으로 허용해야되는 것이지 마구잡이 허물어 초고층 지어서 나중에 문제가 생기면 정부에서 아까운 국세 걷은 것으로 보상까지 해줘야하는 우를 범하지 않았으면 합니다.

내 개인적인 생각으로는 초고층에 대한 셀부항목이 입법될 때까지 초고층 허용은 보류시키고 현재처럼 상업용 건물위주로 허용을 하여 공익을 위하여야 하고 개인의 소유인 아파트를 초고층으로 짓는 것은 없는 사람은 살기어려운 저성장시대에 돌입했는데도 불구하고 부를축적한 사람들이 내땅에 내맘대로 내집짓겠다는데 무슨문제냐는 억측일 뿐이라고 생각합니다.

도시계획은 정부가 하는 것이지 민간업체가 하는 것이 아닙니다. 따라서 정부는 현재처럼 강남처럼 부가 지나치게 축적되는 공간은 제한된 공간이기 때문에 운동장을 넓게쓰는 정책이 중요하고 가면히 놔둬도 택지기부를 하던지해서 초고층을 지을 기회만 주면 되는 것이지 초고층을 대놓고 허용해야되는 문제는 아니라고 봅니다.

기존주택은 국지적인 상승과 차별화는 주택의 수급이 부족해서가 아니고 정부주도의 일가구 일주택가지기 분위기가 1주택만 가지라면 똘똘한 것 한채만 가지겠다는 분위기로 왜곡이 됨에 의한 것이기 때문에 상승하든 하락하든 현상태로 놔두는 것이 더 현명할 것으로 보이며 충분히 조정이 되고나면 일정수준이하의 주택은 투자목적으로 다주택을 소유할 수 있게 허용하여 거래의 숨통을 터줘야 할 것입니다.

그러기 전에는 얼마전에 올렸는 중대형평수의 강세와 국지적인 상승지역이 생기는 것은 신규분양을 위하여 관심을 모을 수 관점에서 더이상 규제보다는 지켜보는 지혜가 필요하다고 생각이 됩니다.

아래글은 제가 얼마전에 올렸던 내용인데 다시 읽어봐도 좋을 것 같아 또 올립니다.

<시작>
제가 다른 각도에서 중대형 평수가 떨어질 수 없는 이유를 설명하지요.

우선 현 분배정권에 1가구 다주택의 징계에 가까울 정도의 규제는 시장을 또다른 방향으로 몰아가고 있습니다. 현 정부는 투기꾼들이 전국토의 부동산, 아파트로 즉, 서민들의 주거공간을 가지고 돈가지고 장난을 친다고 여기고 있습니다. 이 또한 일부 투기꾼들의 행태가 이미 확인이 되었고 당연 비난받아 마땅합니다.

그러면 앞으로 어떤 방향으로 전개될 것인가? 부자든 서민이든 정부의 세금화살을 피하기 위하여 3주택 이상을 선호하지 않을려고 할 뿐아니라 다주택을 보유한 사람들도 일부 가장 부담없는 순서대로 처분을 하거나 처분하여 똘똘하고 살만한 공간 1채 내지는 2채를 가질려고 합니다. 현 규제정책이 당분간 유효하다고 보는 것이지요.

부자들은 정부의 정책을 절대 역행하지 않습니다. 당연히 순행하되 이 정책들이 앞으로 어떤 방향으로 영향을 줄지 연구를 하는 데는 일가견이 있다고 봐야죠. 그러니까 돈을 벌어 갖고 있다고 봐야지요.

정부의 10.29정책이후 시장이 어떻게 변했습니까? 다주택은 숫자를 줄이고 똘똘한 집 1~2 채로 줄여서 가지려는 성향이 확연하게 드러나고 있지요.

그리고 중,소형평수의 시장을 엄청나게 잠식하고 있는 오피스텔, 원룸을 꼽을 수가 있겠지요. 우리나라가 업무시설이 부족해서 일을 못했나요? 그런데도 수도권에만 엄청난 중소형 오피스텔이 쏟아졌습니다. 오피스텔 공실률이 일부는 50%가 넘어가고 있고 정부의 다주택 보유규제로 인하여 오피스텔을 재산증식용 재테크로 보유하다가 전부 손을 놓아버리는 사태가 벌어지고 있지요. 이 두가지가 소형평수의 급락을 몰고 온 겁니다.

이 형태는 지방으로 갈 수록 더 확연히 드러나고 있습니다. 정부의 주택공급확대정책의 일환으로 온 국토가 아파트와 오피스텔, 상가등의 분양으로 부도로 몰렸던 건설회사들의 후분양제도의 정착을 도와주기 위한 일환인양(정부의 실책으로 IMF때 건설회사가 다 죽었으니까 도의적인 책임을 지는 것은 아닐테고...) 전국토를 마구마구 지어댔습니다.

그러니까 지금까지 있던 기존 다세대,빌라,나홀로아파트 등은 구형이라면 거들떠보지도 않고 소형이라면 절대수 매입인구 부족상태가 생길만큼 공급과잉을 만들었고 택지로 제공한 사람들이나 지방에서 땅값보상등의 수도권에서 내려간 뭉치돈을 받은 지방 부자들은 그 지역이나 서울로 부촌에 투자겸 중대형 평수를 사줄 수 있는 여력이 발생되었지요.

이런 현상은 현 정부가 만든 부자를 때려잡겠다고 만든 정책의 헛점에 의해서 만들어진 부작용이 된 것이고 이 문제는 일정수준이하의 중소형 평수는 다주택에서 제외시켜줘 부자들로 하여금 투자를 하게 정책의 전환이 일어나지 않는 한 현상이 계속되어 질 것입니다.

다른 관점에서 봤을 때 실수요자의 입장에서는 지금이 소형 급매물을 사상유래없는 폭락시세로 잡을 수 있는 기회가 될 것이고 정부정책이 선회된다면 소형이 매물이 서서히 사라지면서 가격이 회복되어지겠지요.

아무튼 현 정부의 시뮬레이션안된 보복성 잘못된 정책으로 인하여 부메랑처럼 돌아온 중대형 평수의 강세나 일부지역의 초강세 차별화는 피할 수 없는 우리의 현주소로 보입니다.
<끝>