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강남불패신화 언제까지 갈 것인가...?
답은 지금도 깨지고 있고 도시는 진화되어 가고 있다...이다.

혹자는 지난 수년간의 강남폭등...입지의 희소성으로 강남불패신화는 영원할 것으로 이야기 한다..
물론 이런 현상은..앞으로 몇 년간은 지속되어 갈 것이다..

하지만 현재의 부동산 가치.. 혹은 단기적인 강남으로의 돈의 쏠림현상이.. 도시의 중심핵(강남)으로의 영구적인 집중화를 대변하지는 못한다..
다만.. 현재까지의 집중된 인프라가 시차를 두면서 부동산가치로 반영되고 있다고 봄이 옳을 것이다.

도시의 중심핵에 모든 기능이 집중한다는 것은 물리적인 의미에서 불가능할 뿐더러, 도시내부에는 중심핵을 지양하여 도시기능을 분리시키려는 요인이 작용하고 있다.

그러한 요인으로는 지가가 높음으로 인한 비영리성, 정부정책에 의한 공공기관이전과.. 기업이전을 위한 정부의 인센티브 제공..
도시의 유사한 기능을 한곳에 집중하는 편이 유리하다는 도시의 기능 재편 경향에서 찾아볼 수 있다.

과거 10여년 전에 비하면 서울은 상당히 다핵화 되었다고 할 수 있다..
서울도심과 강남중심의 산업, 행정구조는 분당, 목동, 마포, 과천, 여의도등으로 조금씩 분산되었다..
그러한 반증이.. 목동, 분당, 과천등 신 고급주거지의 부상이다.

앞으로 이러한 현상은 더욱 두드러질 것이다.
혹자는 교통과 인프라의 지리적, 시간적 한계로 인해.. 서울권이 더욱 빛을 발할 것이라고 하는데.. 물론 맞는 말이다..
하지만 100% 동의 할 수 없다..

먼저 고속도로, 간선도로등 교통인프라의 확장과.. 지하철 급행열차의 도입(9호선, 공항철도, 국철경인선)으로 이러한 혜택으로 보는 수도권은 불리한 입지의 서울권보다 유리하다.

이외에도..
(1) 도시계획에 의한 쾌적한 환경
(2) 해외자본의 유입 및 동북아 국제거점도시로서의 신흥 주거벨트 탄생 - 흔히들 이부분에서 과거 동경집값이 폭등한 사례만을 기억할 뿐 중국 상해의 경우 구도심에서 푸동지역으로의 중심축이 이동한 사례는 간과함.
(3) 도시기능의 다핵화와 산업구조의 재편(굳이 강남으로 출퇴근하지 않아도 자족도시로서의 기능이 강화되는 한편 새로운 지역거점 중심지 출현... 예컨데 현재의 지역거점인 목동, 분당등 지역거점 중심지로의 이동이 확대)
(4) 정부교육제도의 변화(내신반영비율확대, 외국인학교 및 국내외국대학분교 학위인정) 등을 꼽을 수 있다.