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판교 신도시 분양, 행정중심복합도시 확정, 재건축개발이익환수제 도입. 연초부터 부동산 뉴스들이 쏟아지고 있다. 대부분의 전문연구기관이 올해 부동산 시장이 하향안정세를 보일 것으로 전망했다.

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강남 압구정동 일부 주민들이 60층 재건축 추진을 추진하는 것이 알려지면서 인근 아파트 가격도 급등세를 보였다. 아파트 가격 급락을 우려해서 부양책을 검토하던 정부도 당황 2.17종합부동산 대책’을 발표했다.

경기부양에서 강력 규제 정책으로 돌아선것이다. 국회도 집값 급등의 책임을 뒤집어쓰지 않기 위해 강력한 규제로 이에 화답했다. 당초 통과여부가 불투명했던 ‘재건축개발이익환수제’, ‘실거래가 신고제’와 같은 고강도 규제 법안이 국회를 무사히 통과했다.

필자가 보기에는 전문연구기관들의 전망이 잘못된 것이 아니라 우연이 겹친 결과로 보인다.

첫째, 재건축 가격의 급등세는 급락에 따른 반등의 성격이 짙다.
재건축가격은 부동산의 대표적인 투자상품이다. 분위기가 좀 좋은면 확 달아 오른다. 반대로 규제가 나오면 가격이 확 떨어진다. 지난 연말이후 지역에 따라 최고 1억원까지 가격이 떨어지자 저가 매수세가 유입되면서 일부 단지의 가격이 급등한 것으로 분석된다.

둘째, 정부 규제 완화에 대한 기대감이다.
정부는 가격 급락을 우려, 작년 하반기이후 투기지역해제 등 일부 규제완화정책을 펴왔다. 지난 2~3년간 가격 급등으로 부동산 불패신화를 갖고 있던 일부 투자가들이 정부 규제 완화라는 분위기에 편승, 주택시장으로 유입됐다.

셋째, 판교 신도시 효과이다.
대한민국최고의 입지라는 평가로 인해 판교분양에 대한 기대감이 너무 조기에 형성됐다. 올해 주택시장 최대의 호재이다 보니 너무 일찍 재료가 노출된 것이다.

이런 요인들이 겹쳐 결국은 연초 시장을 과열시켰다. 필자가 보기에는 일시적인 과열로 보였지만 정부는 근본적인 시장변화로 판단, 근본적인 대응책을 내놓았다.

노무현 대통령은 또다시 투기와의 전쟁을 선언했다. 각종 투기대책이 쏟아져나왔다. 노무현 정부는 과거정부와는 근본적으로 다른 정부이다. 지지기반이 젊은 층과 진보적인 세력이다.

더군다나 부동산 가격안정을 최고의 치적으로 꼽고 있다. 집값이 오른다면 그 무엇을 희생해서라도 잡을 수 밖에 없는 정치적 구조를 갖고 있는 정부이다.노무현 정부는 더군다나 과거 정부가 갖지 못한 제도의 틀까지 갖췄다.

첫째, 실거래가 신고제도가 내년 부터 도입된다.
강남, 송파, 강동, 용산, 분당, 과천 등 6개지역에서 아파트에 한해 실시중인 현행의 주택거래신고제를 전국의 모든 지역과 부동산 상품으로 확대되는 것이다. 모든 부동산의 취득세·등록세 인상이 불가피하다.

둘째, 종합부동산정보망의 구축이다.
국세청, 행자부, 건교부, 지방자치단체를 연결하는 종합부동산정보망이 구축되면 부동산 거래가 실시간으로 파악된다. 본인 뿐만 아니라 가족·친인척의 부동산 소유와 변동현황까지 실시간으로 파악할 수 있다. 정부는 내년 실거래가 신고제와 부동산 정보망을 통해 이른바 투기꾼을 완벽하게 제압할 수 있을 것으로 자신하고 있다. 허황된 공언만은 아니다.

셋째, 부동산 세제 개편이 거의 완벽하게 이뤄지고 있다.
올해 이른바 부동산 부자들에게 중과세하는 종합부동산세가 도입됐다. 양도세·취득세·보유세의 기준이 되는 공시지가도 꾸준히 올랐다. 표준지 공시지가 인상률이 2002년 1.28%에 불과했다. 그러나 노무현 정부가 들어선 2003년 11.14%, 2004년 19.56%가 올랐다. 올해에도 26%가 넘게 올랐다. 지난 3간 공시지가가 꾸준히 올라 재산세·양도세·취득세·거래세가 2배에서 10배까지 올랐다. 거의 선진국 수준으로 세금이 크게 오른 것이다.

넷째, 부동산의 대표적인 투자상품인 재건축에 대한 규제가 완비됐다.
재건축 개발이익환수제, 재건축 후분양제, 소형평형의무제 등 재건축은 그물망 규제를 받고 있다. 부동산 시장의 선도상품이었던 재건축을 꽁꽁 묶은 것이다.

결론적으로 말해 이제 과거와 같은 부동산 시장을 기대해서는 안된다.
향후 부동산시장은 근본적으로 과거와 다른 제도와 틀속으로 진입하는 것이다. 이에 대한 투자가들의 대응도 과거와는 다른 방식이어야 한다. 허술한 제도, 아니 오히려 투기를 장려하던 과거 정책과는 근본적으로 다른 투자방식을 가져야 한다.