부동산 정보포털에서 거래포털로!

집값에는 호가.실거래가로 나뉘지만 실수요자라면 당연히 실거래가 혹은 실제 가치가 얼마인가가 관심사가 아닐 수 없습니다.
자기가 살려고 하는 곳의 아파트 실거래가격이 과연 비싼것인지 아니면 적정가격인지 알 수 없기 때문이지요.
대부분 사람들은 부동산중개소 유리창에 붙여놓은 가격과 사이트 혹은 책자에 나와있는 가격을 참고하게 마련입니다.

그런 가격들을 유심히 보다가 때로는 이런 생각을 할때도 있습니다.
아니, 저런 동네에 저런 아파트가 저가격이라니! 하고 의아심 갖을 때도 있을 겁니다.
반면에 저런 좋은 아파트가 겨우 저정도인가? 라고 생각도 해보게 됩니다.
그렇다라면 실제 적정 매매가는 어떻게 알아보는게 제일 좋을까요?
단언컨대. 부동산에 붙여 놓은 가격은 희망가격일 뿐이라는 사실입니다.

예를 들어, 강남의 모 아파트 31평이 재건축 아파트가 아님에도 불구하고 전세가는 2억인데 매매가가 6억이라고 칩시다.
아무리 봐도 매매가가 6억이라고 하기엔 수긍이 않가겠지요?
과연 지리적, 투자적 가치가 저가격이 형성 되어질 수 있을까 하고 되묻게 됩니다.
사람 심리에 의한 가격형성은 언젠가는 붕괴 된다는 사실을 염두에 두시길 바랍니다.

그곳 아파트 가격의 척도는 전세가격입니다.
전세가에는 거품이 있을 수 없습니다.
전세가격은 현재의 그 곳의 거주수요 실가치를 그대로 반영합니다.
여기에는 투기도 없고, 가수요도 없습니다.
따라서 거품도 없습니다.
서울전체의 전세가 대비 매매가 비율이 1: 2라고 가정합시다.
이 비율이 지역마다, 혹은 용적율, 건물의 노령화 정도에 따라 가격의 차이는 나겠지만 학군이나, 교통의 편리성, 지역성, 생활의 편의성 등 모든 것을 종합 평가되어 가감없이 반영되는 것이 바로 전세가격입니다.
물론 매매가에는 여기에 덧붙여 재건축여부 및 용적율이 반영되겠지요.

예컨대, 전세가격이 1억 6천이고 매매가가 5억인 아파트가 있습니다.
이 때, 전세와 매매가의 비는 대략 1: 3입니다.
이 아파트가 재건축 아파트가 아님에도 불구하고 이런 구배가 형성되어 있다라면 이건 틀림없이 거품이 낀 호가일뿐입니다.
미래가치를 염두에 두라구요?
그건 투기꾼들이나, 팔려는 사람의 희망일 뿐이요 감언이설일 뿐입니다. .

이런 아파트를 호가에 그대로 주고 사는 바보는 없겠지요?
반면에 전세가격이 3억이고 호가가 5억이라면 이 아파트는 어느 정도 시장가치가 반영되어 있다고 볼수 있겠지요.
아파트를 사실때는 전세가 대비 매매가의 차이가 적은 곳일 수록 바가지를 쓰지 않는다는 말입니다....

지금 판교 때문에 가격이 저점을 찍고 오르는 분위기 탓다고 투기꾼들은 좋아들 합니다.
아니, 저점을 찍다니요?
지금 가격은 저점이 아니라, 잔뜩 거품끼고 오르다가 잠시 멈춘 것이지 떨어진 가격이 아니라는 겁니다.
반대로 전세가격은 떨어지거나 답보상태인데 지금의 부동산 가격이 바닥이라니요?
오른다 내린다 단정지을 수는 없지만 좀더 넓은 시야를 갖고 보자라는 겁니다.

국민소득대비 부동산값, 경제여건, 환율,금리, 정부정책, 잠재적 대기 수요, 그리고 전세가격 추이를 봐야만이 앞날의 아파트 가격을 예상할 수 있다고 봅니다.
그 동안 그렇게 되었으니까, 또 그렇게 될거라는 막연한 심리 의한 결정은 위험 하라는 뜻입니다.

현재 우리나라 주택 보급률은 100%에 육박합니다.
그럼에도 불구하고 판교분양에 대기 신청가가 몇십만 되는 이유는 무엇일까요?
그건 바로 여러채의 아파트를 갖고 있는 사람들이 그만큼 많다라는 반증입니다.
강남의 재건축 아파트, 과천 주공등은 절반이상이 전세로 사는 사람들입니다.
신도시도 적어도 30% 이상은 전세사는 사람들입니다.
그만큼 복수의 아파트를 소유하는 사람들이 많다라는 뜻입니다.

이들이 바로 아파트가격의 거품을 유발시킨 장본인들이고 투기를 조장하는 세력이라 보면 틀림없습니다.
이들의 입속에 아깝게 피땀흘려 벌어 놓은 돈을 털어 넣어줄 이유는 없지 않겠습니까?
먼 시야를 갖고 냉정하게 봅시다.