부동산 정보포털에서 거래포털로!

구정 세고나서 폭락론자의 활동이 좀 저조한 것 같아서 아무 이야기 안하고 그냥 게시물만 보고 있었는데 휴가갔다온다고 잠잠했던 모양입니다.
저는 참 신기하게 생각을 하고 있습니다. 강남부터 해서 그냥 가만히 놔두면 폭락한다고 주장하는 사람들이 왜 이 싸이트에 와서 주구장창 거품이 많으니 사지말고 폭락할테니까 사지마라고 외치는걸까요?
그들은 남의 재산까지 까먹을 것 챙겨주면서까지 착하고 배려심이 강한 사람일까요? 아니면 나름대로 사연이 있을까요?

저의 개인적인 소견으로는 모든게 때와 시기가 있다는 것입니다.
주식시장의 상투는 어디일까요? 외국의 사례를 보면 어떤 증권투자가가 주식시장의 활황을 보고 구두딲이하는 사람조차 지금은 증권을 해야 돈을 번다면서 모은 전재산을 털어넣는 것을 보고 아 지금이 상투구나 현재 살 수 있는 모든 사람이 주식을 샀는데 더이상 매수세력이 어디있겠는가 생각하고 가지고 있던 전 주식을 처분하였다 합니다.

그러면 현재의 부동산 시장의 흐름이 상투일까요? 위에서의 설명처럼 모든 부동산에 투자될 사람들이 투자를 다하고 구두딲이하는 사람들 조차 전재산을 털어서 살만큼 모두가 부동산에 올인상태일까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 다만 정부정책의 흐름이 과도한 세금정책을 유지하고 있고 더더구나 1가구 다주택에 대한 규제가 어느때보다도 강하게 느껴지기 때문에 가수요세력이 대기를 하고 기회만 보고있으며 실수요자 위주의 시장이 재편되는 과정이라고 생각이 됩니다.

폭락론자들의 이론이라면 지금쯤 폭락을 해야 말발이 서는 것입니다. 그러나 그렇지 못하고 이미 집을 사기 시작하는 아내모 회원들끼리도 충돌로 인하여 제명이니 어떻니 논하면서 와해의 분위기를 형성하고 있는 것은 어떻게 설명을 해야 맞나요? 예상한 것보다 하락률이 심각하지 않고 연착륙의 모양을 하기 있으니까 조바심이 날 것입니다.

거품이 있다면 빠질 수 밖에 없습니다. 저또한 그렇게 생각을 하고 있구요. 그러나 거품은 시장경제를 그냥 유지할 때에 가장 많이 생깁니다. 부동산이 높은 가격을 형성하고 있으면 분양등이 순조로워 공급이 확대되기 때문이지요. 그러나 지금은 공급이 계속줄고 있습니다. 작년에는 약 70만호정도의 공급이 되었구요. 올해는 하반기에 몰려는 있지만 작년수준을 훨씬 하회할 것입니다. 신규분양은 거의 절반이하로 줄어들구요.

규제가 없었더라면 이미 현재가격보다 훨씬 높은 가격으로 갔다가 지금은 하향조정중(다소의 폭락)이었을 겁니다. 그러나 규제로 인하여 폭등을 막아서 어정쩡한 조정이 지속되고 있는 것이지요. 그래서 온갖 규제속에서도 현 가격을 유지한 것이지요. 당분간 이런 형태를 유지할 것으로 봐지는데요. 국지적이 테마성 호재에 의한 급등은 생길 것으로 보여집니다.

전체 시장의 흐름으로 볼 때 강남시장은 과잉폭락에 의한 약간의 회복이 일어날 것으로 보이며 그 외의 지역은 호재에 따라 희비가 엇갈리는 형국이 될 것으로 보입니다. 전체 평균으로는 크게 매리트는 없는 1주택도 없는 사람들만 주택을 구입하기에 적절한 정도이고 2주택 이상은 전혀 매리트가 없는 시장으로 흘러가고 있습니다. 그러나 시간이 지날 수록 현 정권의 파워가 시들해지는 래임덕현상이 생길 것으로 보여지며 한차려 동반상승을 이끌어낼 것으로 보입니다.

이런 현상이 일어나고 나면 전국적인 적정가찾기 현상이 일어나면서 소강을 보일텐데 이렇게 되면 아파트 시장을 크게 매리트가 상실하는 시점이 오기는 올 것입니다. 폭락까지는 아니더라도 상당한 오랜세월 하향안정이 되어질 것입니다. 그러나 그 시점이 지금은 아닙니다.

지금은 앞에서 설명한 그런 호시절도 아니고 규제의 폭도 상당히 깊은 관계로 인위적인 하락요소까지 감안하여 과잉반응한 후 이기때문에 소폭 상승후 완만한 상승을 이끌 것으로 보입니다. 큰 재미가 없겠지만 어차피 우리나라가 선진국처럼 저성장궤도에 올라서게 되는 원년으로 보여지므로 다른 곳에 투자하더라도 결코 크게 성공할 가능성은 적어보입니다.

그래서 결론적으로 정리를 해보면 무주택은 1주택을 장만하여도 무방한 시점이며 1주택을 가진사람은 2주택이상은 신중을 기하여야 하고 다주택은 장차 임대사업을 하지않는 이상 적어도 3년이상 멀리보지 않고서는 실익이 없을 것으로 보여지므로 투자에 신중을 기할 때라고 생각됩니다.
오히려 다주택자 중에서 부담스러운 사람들은 포트폴리오를 재구성 해볼 필요가 있어보이며 1주택은 절대 팔아서 재미볼 수 있는 시점이 아닙니다.

또한 알아두어야 할 것은 광역수도권이나 지방의 분양문제인데 투자목적의 2주택 이상의 투자가 극히 제한될 수 밖에 없는 시점이라 하락세를 면치못한게 현재의 현상이었는데 장기적으로는 유망할만큼 하락폭이 컸고 강남재건축등은 이익은 예상되지만 기대수익은 크게 미치지 못할 가능성이 많습니다. 오르지 못하고 조정만 할 수도 있습니다. 왜냐하면 강남의 희소가치가 점차 희석되어가는 시점이기 때문이고 수도권 신도시는 실수요자 위주의 거래가 점차늘면서 강보합정도를 유지할 것으로 보입니다.
그리고 오래된 구옥들로만 구성된 낙후된 지역은 개발바람을 계속 맞게되어 국지적인 겔릴라성 폭등이 도사리고 있을 것으로 보여 잘만하면 수익창출이 가능해 보입니다.

그래서 부동산 전체로 봐서는 현상유지수준의 보합장이 오랫동안 지속될 것으로 보이며 국지적인 상승을 제외하면 은행금리+물가상승정도의 상승이 최대 상승폭으로 보이니까 무리는 하지 마시길 바랍니다.
실 수요자는 선택의 폭이 넓어지니(이미 상승한 강남은 당분간 제외) 좋은 집 마련하시길 바랍니다. 그래도 내가살 집 하나는 있어야지요.
어디까지나 제가 검토한 자료에 의한 예측이니까 참조만 하세요.