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아파트값이 상승하는 시나리오는 투기꾼 때문이 아닙니다.
우리나라 전 부동산 가격이 얼마나 클까요? 미국의 1/5을 살 수도 있을 만큼 큰 금액이지요.
이렇게 큰돈은 투기꾼 몇사람이 아파트 몇동 샀다 팔았다 해서 생긴게 아니라는 것입니다. 생각을 바꾸어야 할 것입니다.

첫번째 이유는 일자리 때문입니다.

시골 촌구석에서 도저히 부를 누릴 수 없다는 것이지요. 돈을 벌려면 돈이 모여있는 곳에 살아야 한다는 이치이지요.
만약에 라면 한봉지가 500원이라 칩시다.
그러면 시골 촌구석에서 50가구 산다고 치면 라면 한봉지를 500원 정가에 팔 수 있을 것입니다. 그렇지만 한달에 몇개를 팔겠어요?
50가구 사는데 50가구에 150명이 매일 한사람당 2개씩 3끼 먹으면 150 x 2 x 3 = 900 개, 이를 1달 계산하면 27,000개 까지 먹을 수 있겠네요.
라면1개 사오는데 원가가 300원이라 볼 때 200원 남는데 27,000 * 200 = 5,700,000원을 벌 수 가 있겠네요.
이것은 순전히 모두 소비를 하고 1집에서 라면만 사먹는다고 볼 때 이야기겠지요.(물론 다른 것을 사먹는다면 다른데서 이익이 남을 테니 비슷한 결과일 것입니다.)
1사람이 이렇게 많은 돈을 벌면 주변에 또 슈퍼가 하나 생길 것입니다. 그러면 수익이 절반으로 줄겠네요. 그래도 수익이 나니 또 생깁니다.
결국은 망하는 사람과 겨우사는 사람들과의 생존경쟁에 의해 인하된 가격과 최소마진만이 남아 포기할까말까 할 정도의 시장경제가 생깁니다.
결국은 많이 벌어봐야 월 100만원 벌기가 힘들다는 것이지요.

그러나 좀더 넓은 세상으로 나오면 유동인구가 엄청납니다.
싸게만 판다면 지천에 팔아먹을 데 많습니다. 대신에 싸게 구입해야 된다는 것이 노하우이겠지만요.
서로 공생관계로 자꾸자꾸 주변의 어려운 사람들이 한곳에 모이게 되는 겁니다.
그래서 지방사람들이 수도로 수도권으로 몰려드는 것입니다.

지금 수도권은 전인구의 절반에 가까운 2,000만명이 생업에 종사하며 살고 있습니다. 해마다 35만명 가까이가 수도권에 몰려들구요.
멸실되는 아파트까지 포함해서 해마다 70만채가 필요하답니다. 물론 35만채 가까이는 서민들용으로 돌려지겠지만요.
그런데 이것도 만만해 보이지 않습니다. 그것은 땅값이 문제라는 것이지요. 지을 땅이 없어서 땅값이 하늘끝까지 오릅니다.

땅값이 박정희 시절에는 연30%씩 올랐고 최근에 조정받는 기간에도 10%는 족히 오른 다는 것입니다.
그러면 도대체 누가 돈이 이렇게 많아 땅을 사는 것이지요. 아파트 값도 보면 땅값이 비싸지는 영향을 많이 받습니다. 그리고 생업과 관련이 있기 때문에 요지는 서로 살려고 집값의 기복도 대단합니다.

두번째 이유는 땅에 투자하는 사람들 때문입니다.

우리나라처럼 노후보장이 안되는 사회에서 나이먹고 병들면 병수발하는 사람조차 돈주고 사야합니다. 자식들도 부모가 돈없으면 부담스러워 합니다.
그래서 버는데로 집이나 땅을 사게 된다는 것이지요. 현재 이런 패러다임은 당분간 바뀌기 힘들 것입니다.
거기다가 각종 외국펀드들이 국내 수익모델의 상업용 건물들을 사들이지요.
그러면 그 상업용 건물을 판 건물주는 받은 돈을 어디에 쓸까요. 주식투자할까요. 부동산에서 이익이 났으니까 IMF때 된통 혼나봤으니까 이제는 안전한 땅으로 그 돈을 묻을 것입니다.
그러면 지방의 땅까지 외국사람으로 부터 받은 돈맛을 보게 되겠지요. 지방땅은 비싸지는 거고...

그러면 지방땅을 판 사람들은 어떻게 할까요. 그 돈으로 또 주변의 땅을 사게 되겠지요.
이렇게 외국에서 흘러들어온 돈이 국내돈처럼 유동이 되니 돈이 흔해지는 겁니다.
지금처럼 부동산규제를 잡아놓으면 오갈 때 없는 이돈들이 어디로 갈까요. 아마 외국으로 빠져 나갈 것입니다.
작년한해 외국으로 빠져나간 돈만 해도 줄잡아 10조원을 훨씬 초과할 것입니다. 물론 들어온 돈이 더 많겠지만...

세번째 이유는 살아보니 아파트만큼 좋은 게 없다는 것입니다.

돈이없어 멀리서 지옥철 타고 출퇴근 하는 사람도 돈 생기면 악착같이 모아서 직장가까운데 집을 살 것입니다. 살기좋은데 살 것입니다.
돈없으면 싼데 찾아 멀리 고생해가면서 살아가겠지요.
많은 사람들이 모여드는 곳은 많은 돈벌이가 기다리고 있고 모두들 살고 싶어합니다.
핵심요지에 최단거리로 모든 사람들이 짧은 시간내에 도착해서 일할 수 있는 주거공간은 아파트 밖에 없습니다. 밀집지역에 필요한 주거형태라는 것이지요.

빌라사는 사람도 경제력 좋아지면 아파트 삽니다.
소형평수 사는 사람은 중형평수에 살고 싶어합니다.
중형평수 사는 사람은 기왕이면 더 돈벌기 쉽고 살아가기 편한 곳으로 비싼 부동산 비용물어가며 주판을 튀길 것입니다.
집에 드는 비용과 내가 여기 있으므로해서 얻는 이익(투자 수익포함) 이것이 맞아떨어지면 남들이 거품이라고 하더라도 사는 것이지요.
수익이 적은 사람 입장에서는 당연히 거품(사치내지는 낭비)로 보이겠지요.

이야기가 길어졌는데 그러면 앞으로 어떻게 살아갈 것인가?
간단한 결론을 얻을 수 있지요. 부자들이 집을 지어 좋은데 살라 그러고 상대적으로 저렴해지는 쪽에 주거목적으로 살면 되는 것입니다. 무주택이 능사가 아니라는 것이지요.
그리고 자기자신은 계속 업그레이드 시키십시오.
젊었을 때 고생은 사서라도 한다고 하지 않습니까? 악착같이 돈을 모으세요. 그리고 눈도 키우시고 재테크에 눈을 뜨세요.
앞으로 우리나라 선진국으로 가면 월급받는 사람 지출 엄청날 것입니다.

미국이나 캐나다를 보면 우리돈으로 1,000만원 벌면 350만원 이상 세금으로 떼입니다. 수익이 높은 사람은 더 떼입니다.
그러면 집사는 것 꿈도 못꿉니다. 미국만 해도 요지의 30평정도는 평생벌어도 못삽니다.
거기에 비하면 우리나라 특성상 상대적으로 저렴한 것입니다.
노무현 정부가 온갖악법까지 다 동원할 수 밖에 없었던 것은 방법이 없었기 때문이지요.
그런 반시장적이 압박속에서도 떨어지지 않는 것은 집가진 사람이 팔고나면 다시 살수 없는 정책으로 되어 있다는 것과 팔아서 판돈으로 할 수 있는 일이 부동산 외에 아무것도 없다는 것입니다.

그러면 미국사람들은 집을 살려고 노력하느냐 그것은 아닙니다. 집을 안사고 랜트(월세)를 해서 사는 것이 일반적입니다. 살수가 없는 탓도 있지만 민족성이 다른 탓도 컵니다.
그리고 사회보장이 잘되어 있어서 노후보장을 국가에서 해주기 때문에 늘그막에 큰돈이 필요없다는 것도 한몫을 합니다.
하루뒤를 모르는 생업에 종사하다보니 월급도 아니고 주급으로 처리되거나 정규직은 연봉조건에 의한 주급으로 처리되지요. 안정된 직업이 있지않는이상 떠돌이처럼 자기 살고 싶은 곳에 그냥 월세주고 사는 것이지요. 유랑생활 비슷한 것이지요.

그래서 나이 40세이상 되어서 확실한 수익있고 안정이되면 고정수익이 보장되므로 그때 비로소 모기지론을 이용하여 집을 삽니다. 이제는 더이상 유랑이 필요없고 수익이 안정된 위치가 정해졌다는 것이지요.
나머지 인생을 모지기론을 부으면서 살아가며 마지막 노후는 정부에서 보장하니 남은 재산이 필요가 없어지고 그래서 좋은 의미의 기부문화가 형성되는 것이지요.

우리나라 사람들은 민족성이 틀려 이렇게 될려면 상당한 시간이 필요할 것입니다.
그리고 정책면에서도 집가진 사람들의 재산을 보전해주는 양도소득세 이연이라든지 그런 것이 있으며 보유세는 연 1%안팎으로 상당히 높으며 약 9년정도 내고 그 이후로는 한푼도 내지않습니다. 물론 주마다 약간씩 다르지만요.
그리고 세금의 중과세를 막기위하여 세금을 떼고 받은 나머지 돈으로 집을 사게되면 이전에 낸 세금의 일부를 세금공제를 받을 수 있습니다. 그래서 모기지론,취득등록세등이 거의 면세나 다름없게 되는 것이지요.

만약 투기를 한다면 면세요소가 하나도 없게 되니까 부동산에서 난 수익의 거의 전부를 환수당한답니다.
그런 상황에서 부동산 규제는 의미가 없는 것이지요.
알아서 부자들이나 수익을 받혀주는 사람들만 집을 사는데 그래도 몇십%가 아니라 100%이상도 상승을 하지만 가난한 사람들중 아무도 부동산 상승에 대해서 욕하지 않는답니다.
좀 시사하는 바가 크다고 하겠습니다. 우리나라는 언제 이런 나라가 될까요?

p.s> 저희도 지방이라 구정 세러 가니까 그후에나 다시 만나뵐께요. 새해 복많이 받으세요.