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건교부가 2004.3. 26일 10. 29대책 2단계 조치로 집값 안정을 위해 “재건축 개발이익환수제도 ”를 연내에 시행하겠다는 발표와 함께 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 국회에 보내지고 건설교통위원회에 상정된 동개정안은 2004.12. 27 논의 끝에 금년 2월 임시국회에서 다시 논의하기로 하였다고 보도하고 있다.
그러나 아무리 보기 좋고 그럴듯한 정책이라고 하더라도 합법성과 객관성 형평성이 결여된 제대로 여과 되지 않은 정책은 복지국가에서는 많은 문제가 발생함을 경고하지 않을 수 없다.
다시 말해서 70년대 건설기술이 부실하던 시기에 날림으로 지어진 20년 이상 노후화된 아파트인 열악한 주거환경에서 이 추운 겨울에 참고 견디며 어렵고 힘들게 살아가는 서민들을 조금이나마 살펴보고 내 놓은 정책인지 묻고 싶기에 하는 말이다.

1. 개발이익환수제의 허구성 - 장기적 안목의 주택정책은 언제나?

가. 국가가 사유재산권을 침해하는 행위가 아닌가?
· 사유재산은 보호되어야 한다. 사적인 이익보다 공공의 이익이 우선된다고 해서 사유재산에 국가가 공공임대주택을 건설하게 법으로 강제함은 합법성과 객관성이 결여된 사유재산권 침해행위가 아닌가?
· 서민을 위한 공공임대주택건설이 개인의 재산권을 침해해도 될 만큼 우선시 되어야 하는지 아니면 특정인의 선거공약이기 때문인지?
· 국가나 자치단체가 재개발을 통해 확대해 나가야 할 공공임대주택을 법으로 강제해 국민의 사유재산권을 침해하면서까지 건설하도록 해야 하는가?
· 투기꾼을 잡기위해 선량한 국민의 재산권행사를 제한하는 일은 없어야 한다. 가지고 있는 자금이 없어 신규입주 후 이제까지 한곳에 살고 있는 자가 재건축에 따른 추가 분담금이 부담스러워 팔고 이사하려는 경우 이를 방치해서는 안 된다
· 공공복리에 적합한 주택을 건설하겠다는 주택공사는 이제까지 무엇을 한 것이고 또한 국가 또는 지방자치단체 등은 이제 재개발 사업 등 할일을 잃었다고 보아야 하는가?
· 그나마 조합결정승인 이후는 매매 등 재산권행사도 금지한다고?

나. 재건축개발이익을 일률적으로 일정한 기준에 의해 환수한다?
· 70년대 건축기술이 뒤 떨어진 상태에서 건설된 낡고 오래된 아파트 를 1 : 1로 재건축하거나 또는 50세대 이하의 세대수가 늘어나는 정도의 재건축을 하는 경우나 5층 이하의 저층 아파트와 10층 이상 고층아파트를 재건축하는 경우 등 여러 여건을 고려하지 않고 하나같이 일률적으로 개발이익이 발생한다고 보고 그 이익을 일률적으로 25% 씩 환수하겠다는 말인가?
· 연립주택이나 소규모아파트는 당초 세대 보다 많은 세대수로 재건축을 하는데도 개발이익이 발생하지 않아서 개발이익환수대상에서 제외하는지 아니면 특별한 이유나 기준이라도 있어 제외하고 있는가?
· 또한 실현되지 않은 이익을 도식적. 산술적으로 평가하고 저층과 고층. 대단지 또는 소규모단지 구별 없이 일률적으로 부과하는 주먹구구식으로 개발이익을 환수하는 주택정책은 공정성과 균형성. 객관성이 결여된 정책이라고 보지 않는가?
· 현실적으로 임대세대가 입주하는 아파트와 같이하는 아파트단지는 그 가격이 비교가 되도록 차이가 있다는 사실을 도외시 하는가?

다. 재건축요건의 강화는 국민의 주거환경만 악화 시킨다고 보지 않는가?
· 25%의 개발이익환수제가 실시된다면 조합원의 분담금이 그만큼 커짐으로 재건축을 포기하면 했지 재건축을 하지 않겠다는 국민의 소리는 외면한단 말인가? 그럴 경우 주거환경은 갈수록 열악해진다는 생각도 해 보았는지?
· 이제 투기꾼만 잡기위한 단발마적 정책 제시 보다는 도시 미관 등 전체적인 안목에서 주거문화를 혁신적으로 바꿀 훌륭한 장기적 주택정책이 나올 때도 되지 않았는가?
· 언재까지 일관성 없고 투기꾼만 잡기위한 주택정책으로 국민을 우롱하고 실망시킬 것인가?
· 실수요자로서 열악한 주거환경을 개선하고 질 높은 삶을 영위하려는 국민의 참된 목표를 국가가 이를 투기꾼으로 몰아 그 질 높은 삶의 욕구를 억제함은 복지국가에서는 있을 수 없는 정책이라고 보는데?

라. 정부는 조합원과 임대주택 세입자와의 갈등을 도외시 할 것인가?
· 아파트 단지 내 같은 동의 아래층은 임대세입자가 입주하고 조합원은 전망이 좋은 위층에 입주한다고 볼 때 발생 가능한 예상되는 문제점을 고려 해 보았는가? 입주민간의 공동체 정서에 어떤 문제가 발생한다고 생각되는가?
· 조합원은 임대아파트를 건설하게 되면 집값이 내려가게 되어 손해를 봄으로 이를 반대한다. 따라서 고질적인 따돌림 현상은 남녀노소를 가리지 않을 것이며 임대 세입자 와 조합원간에 발생하는 갈등은 결과적으로 사회혼란만 가중시키는 일이라고 보지 않는가?

2. 객관적이고 합리적인 실현가능한 정책제시가 아쉽다

가. 공공성만 우선시해서는 안 된다.
· 공공성이 우선된다고 해도 특수한 경우를 제외하고 국민의 사유재산은 보호되고 지나치게 국민에게 의무를 부과시키는 정책은 피해야 한다고 본다.
· 또한 정책은 여.야 청치권이 합의했다고 해서 좋은 정책일수만은 없다. 국민이 신뢰할 수 있는 합법성과 객관성. 공정성이 보장되고 납득 가능한 발전적 모델이 제시돼야 협조를 얻을 수 있다.

나. 환수기준의 구체적 제시로 갈등을 해소해야 한다.
· 개발이익환수는 1000세대 이상으로 그 부지가 넓고 세대수가 많은 대규모 주택단지 중에서 선정하고 그 개발이익환수비율도 조합원의 재산권이 침해되지 않는 범위에서 최소화해야 한다.
· 5층 이하의 대규모 저층 아파트단지를 15층 이상의 고층아파트로 재건축할 경우의 임대주택건설은 보다 용이하다고 할 수 있겠으나 이 경우에도 사유재산의 침해는 최소화돼야 한다.
· 5층 이하인 저층 아파트와 10층 이상 고층아파트의 재건축은 무상 지분 율 등에 차이가 있고 조합원 분담금에도 차이가 있다. 따라서 그 기준 또한 달리 하거나 고층아파트를 재건축하는 경우 이익환수대상에서 제외하거나 최소화해야 한다.
· 1 : 1 재건축이거나 전체 세대에서 일정세대( 예 : 50세대 ) 미만의 세대수가 증가하는 재건축단지는 개발이익환수대상에서 제외 돼야 한다.

다. 따라서 개발이익환수제도는 보완되거나 철회돼야 한다.
· 비록 재건축을 추진하는 조합이 많아 제도시행이 늦어질 경우 임대주택수가 적어진다고 해서 무리하게 앞당겨 시행하기 보다는 좀더 연구하고 실용성 있는 주택정책을 제시하되 그 시행은 일정한 유예기간을 두고 시행함이 정칙이요 국민을 위한 정부의 정책시행으로 합리적이라고 할 수 있다. 다시 말해서 그 대상과 시행 시기를 신중하고 합리적으로 선택해야 한다.
· 임대주택은 대단지내 특정 동에 일괄 임대세입자가 입주 하도록 하는 것이 보다 합리적이다. 같은 동의 아래층에는 임대세입자가 입주하고 전망이 좋은 위층에는 조합원이 입주하는 입주방식은 시정돼야 한다. 위화감만 조성할 뿐이다.
· 임대주택은 주택공사나 개인 건설회사가 아파트 건축할 때 건설하도록 하되 세제혜택을 부여하는 방법 등으로 추진되어야 할 것이다.
· 정책의 여과 과정은 합리적이고 객관적이어야 한다. 조작된 여론이거나 직접 이해관계자가 도외시 된 편향적 여론 검증은 합리적이지 못하고 일방적 독단에 불과하다
· 아직은 임대세입자와 조합원간의 공동체 정서에 어려움이 있다 . 점진적이고 단계적으로 추진해야 할 정책이지 일시에 법으로 강제하기는 시기가 너무 이르지 않은가?