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90년대 집값 폭등기와 작금의 집값 폭등은 여러가지 면에서 닮아있다.

90년대 집값 폭등은 공급의 부족과 3저 호황에 따른 풍부한 유동성으로 인해 촉발된 집값 상승에 투기심리가 가세한 결과이다.

작금의 집값 폭등 역시 주거에 대한 수요를 제때 채워주지 못한 공급부족과 저금리로 인한 유동성 증가에 투기심리가 가세한 결과여서 향후 투자에 90년대 이후의 부동산가격 동향이 반면교사가 될 것이다.

90년대 초반 최고조에 이르렀던 집값은 이후 약 3년간 하향하다가 90년대 중반까지 큰 변동이 없는 상태에서 유지된다.
3년간의 하향 추세를 보면 거의 1년 이상 집값에 변동이 없다가 조금 떨어지고 하는 추세가 반복된다.
무엇보다도 이 시기의 집값안정에 가장 큰 기여를 한 것은 분당등 신도시개발로 인한 대규모 공급이었다.
분당 등 신도시는 우리나라 부동산에서 독보적인 위치를 갖고 있는 서울 강남의 집값에까지 영향을 미치게 되어 이시기에는 강남 집값도 상당폭 하락하게 된다. (잠실우성 1차 32평 3년간 3억에서 2.2억으로 하락)

수요-공급, 유동성, 투기심리라는 3가지 측면에서 향후 부동산 추이를 살펴보면 현재도 문제가 되고 있는 풍부한 미분양물량과 앞으로도 계속될 입주물량은 수요-공급 측면에서는 부동산시장이 안정될 것이라는 점을 예상가능하게 한다.
그러나, 현재 미분양물량이 대부분 수도권 외곽지역에 몰려있어서 이와 대체될 수 있는 서울의 서민주택, 강북, 외곽지역의 주택가격이 더 많은 영향을 받고 있는 것으로 보인다.
반면 강남의 집값은 아직 건재하고. 특히 중 대형 평형의 새아파트의 경우 재건축 규제강화로 오히려 그 희소가치가 더 높아질 수 있을 것으로 보인다.
그러나, 앞으로 판교, 잠실 재건축의 입주가 시작되면 기존의 강남 주택시장에도 다소 영향을 줄 것으로 예상된다. (판교 2.9만세대, 잠실 2.4만세대, <-> 90년대 초반 분당입주 9만세대)

현재 저금리로 인한 풍부한 유동성은 앞으로도 상당기간 유지될 것으로 보인다.
만약 대미 환율이 급격히 내려가서 수출경쟁력에 영향을 많이 준다거나....국내에 투자한 외국 자본이 해외로 빠져나가게 된다면(그럴 가능성이 많지는 않다고 보지만) 유동성 부분에서도 영향을 받게 되겠지만 이런 부분까지 정확하게 예측하기는 힘들다.

투기심리라는 측면에서 보면 노무현정권에서는 더이상 없다고 보면 맞다.
투기심리를 잡기 위해서는 예상되는 투자 수익률을 떨어뜨리면 되는데... 세제만큼 확실한 방법이 없다.....
가격이 올라도 세금으로 다 걷어가게 된다고 하면 섣불리 투자할 엄두를 내지 않을 것이다...

결론적으로 앞으로 부동산 가격은 외곽지역, 서민주택은 현상유지 내지 소폭하락 추세로, 외곽지역이지만 새아파트에 입지가 좋은 곳은 현상유지되고, 강남지역은 중 대형평형 중심으로 안정적인 상승이 예상된다...
판교, 잠실 입주가 본격화되는 2008년이후에는 서울 외곽지역은 하락폭이 커질 것이고(새아파트들도 영향을 많이 받을 수 있음), 강남도 다소 영향을 받게될 것으로 보인다.

다만 여기에 신행정수도라는 변수와 재건축규제완화라는 변수가 있는데 신행정수도건설이 안정적으로 추진될 경우 수도권 전체가 전반적으로 하향 안정될 것이다.
한편 잠실 재건축 입주시점과 맞물려 부동산 가격이 하향 안정될 즈음에 반포 등의 재건축이 시행될 수 있도록 규제를 완화시킨다면 반포나 잠실 강남 모두 가격 하락폭은 상당히 제한적이 될 수 밖에 없을 것인 반면 새 아파트의 상승세도 억제될 수 있을 것으로 보인다.