부동산 정보포털에서 거래포털로!

저는 아파트 지어서 밥먹고 사는 월급쟁이 입니다. 이 바닥에서 15년 굴러먹었으니 경험은 많지요.
이런 글을 쓰는 것이 무신 의미가 있나 싶으면서도 한번 써봅니다.

현재와 같은 상황이라면 집값은 내려가지 않을 것입니다. 간단하게 그 이유를 말씀드립니다.

첫째, 아직 집값 상승의 원인을 제거하지 못했습니다.
아니 정확히는 아직도 그 원인을 모르고 있습니다.
집값 상승의 원초적인 원인제공은 재건축, 재개발사업의 시공사간 경쟁이었습니다.
지난 2년간 이들사업에 제시된 사업조건은 해당 단지는 물론 인근지역의 집값을 연쇄적으로 상승시키는 주범역할을 하기에 충분했지요.
저는 그 현장에서 집값과 사람들의 움직임을 온몸으로 겪었습니다.
더구나, 이러한 시공사간 경쟁을 촉발시키고 집값을 상승시킨 주범은 서민의 주거안정에 기여하겠다고 만들어 놓은 도시및주거환경접비법이지요.
이 법이 통과되기 전에 무조건 물량을 따야하고, 그러나 보니 온갖 무리수를 써서 시공권을 확보하게 되었지요.
그 무리수 중에 가장 대표적인 것이 분양가 인상입니다.
그리고, 그 인상된 분양가로 제시된 사업조건은 현재 시퍼렇게 살아있고 조합원의 요구사항은 더욱 늘어나서 분양가는 더 올라가야 될 형편이지요.
분양가가 떨어지지 못하는 이유입니다.
분양가가 안떨어지면 집값은 왠만해서는 안움직입니다.
왜냐고요?
현재 재개발,재건축 예정단지는 대부분 지역 대표성을 띠고 있는 단지들입니다.
대표단지의 가격은 리딩효과가 있기 때문에 인근가격들을 선도하게 되고 그 가격은 인상된 또는 더욱 인상될 분양가에 기초하기 때문입니다.
시공사의 조건을 완화시킬 수 있는 역규제 조치가 있지 않으면 분양가 상승은 집값을 안정적으로 유지시켜 줄 것입니다.

둘째, 판교가 있기 때문입니다.
저희가 자체조사한 바에 따르면 서울,수도권의 거의 모든 통장은 지금 판교를 바라보고 있습니다.
규모축소니, 분양가 원가연동제니 채권입찰이니하면서 떠들고는 있지만 분양은 합니다.
그리고 당첨자는 있습니다.
과거 분양권전매 제한을 했던 시기를 생각해 봅시다.
정부에서 전매제한했다고 해서 시장에서는 단 한건의 전매도 없었을까요?
그렇지 않았다는 것이 현실입니다.
문제는 투자의 이익이 발생될 수 있느냐 아니냐의 문제일 겁니다.
전매제한의 벽을 넘어서라도 하겠다는 사람들이 안게될 리스크가 발생될 이익보다도 작다고 한다면 당연히 거래는 성사됩니다.
판교는 내년 상반기에 부동산시장에 큰 불을 놓을 것입니다.
그리고, 정부에서 어설프게 규제한다고 하는 분양가원가연동제 등은 오히려 청약열기나 불법전매 욕구를 상승시키는 계기가 될 것입니다.

셋째, 금리가 세계경제와는 반대로 가고있기 때문입니다.
우리나라 경제여건에서 금리를 움직여서 경기호전을 기대하기는 우리의 체질이 상당히 허약합니다.
그리고, 자칫 금리를 잘못 건드리면 경제전반의 위기상황이 초래될 수도 있겠지요.
당분간은 현수준의 금리가 유지된다고 볼때 부동산 시장의 구성원 중 공급자, 즉 주택소유자는 상대적으로 더 여유가 있는 만큼 버틸 힘이 유지됩니다.
부동산 시장은 누가 오래버티느냐의 기싸움입니다. 현재는 팽팽합니다.
아니 정확히는 이미 공급자(소유자) 우위로 다시 정리되고 있습니다.
정부에서 이렇게 쏘아대는 포탄(규제)에도 집값은 잘 내려가지 않는 것을 보면 알 수 있지요.

넷째, 원가상승 입니다
앞서 분양가 상승을 얘기했습니다만, 그 원인적 특성이 재개발,재건축 사업의 사업조건상 분양가 상승을 의미하는 것이었다면 여기에서는 원가상승에 의한 분양가 상승을 지적할 수 있습니다.
중국은 세계철강시장의 블랙홀이라고 합니다.
철판이 없어서 차를 생산하지 못하는 현실이 일본에서 현재 발생되고 있습니다.
물론 중국도 경기조절이 이미 진행되고 있습니다만, 향후 몇년간은 이미 볼륨이 커져 버린 시장규모를 감당해야 하는 것이 현실이고 원자재 수요는 계속 늘어날 것입니다.
원가상승은 분양가를 확실하게 지탱할 것입니다.
물가상승도 분양가를 더욱 확실하게 지탱할 것입니다.

다섯째, 정부의 선택입니다.
우스개소리로 한국의 주택시장에 대해 궁금하거든 건교부 주택과 사무관에게 물어보라는 말이 있지요.
시장의 모든 조절기능 특히 규제에 대해서는 일가견이 있는 사람들이니 이 사람들의 생각이 곧, 시장의 질서라는 것입니다.
그런데 현재의 상황이 지속된다면 모두가 공멸할 수 밖에 없다는 것을 좋은 말로 돌부처(?)같은 이 사람들도 인식하고 있을 것이라는 겁니다.
정책의 변화는 분명히 있을 수 밖에 없습니다.
다시 대선이 오기전에 현정부에서는 두마리의 토끼를 다 잡아놔야 합니다.
집값과 경기회복..
그런데 둘 다 쫏아가는 것을 포기하면 자연스레 집으로 돌아옵니다.
지금 위정자들은 그걸 모르고 있지요. 통상 이것을 시장원리라고 합니다.

그리고도 많은 이유가 있습니다만, 오늘은 시간관계상 여기까지... 행복한 2005년 되시기를...
그리고, 이제 몇일 뒤면 "닭의 해", 이런 표현 좀 하지 맙시다. 닭의 해는 2005년 2월 9일부터 시작됩니다.